나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경63189 [1] 서울특별시 강동구 성내동 560-3 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경63189 [1] 서울특별시 강동구 성내동 560-3 4층402호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2024타경63189
• 주소: 서울특별시 강동구 성내로10길 19, 4층402호
• 감정가: 245,000,000원
• 최저가: 196,000,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 다세대주택

서울동부지방법원 경매3계 2024타경63189 | 소재지: 서울특별시 강동구 성내로10길 19, 4층402호 | 감정가: 245,000,000원 | 최저가: 196,000,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요

1.1. 기본 정보

사건번호: 서울동부지방법원 2024타경63189 (1)

소재지: 서울특별시 강동구 성내동 560-3 4층402호 (다세대주택)

감정가: 245,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

채무자: (정보 없음)

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지 면적: 18.48㎡ (약 5.59평)

건물 면적: 42.91㎡ (약 12.98평)

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지

본건은 서울 동부권의 주요 주상지대인 강동구 성내동에 위치하며, 강동구청 남측 인근에 자리 잡고 있어 입지적 우위가 뚜렷합니다.

지하철 8호선 강동구청역이 북서측 인근에 소재하여 역세권 입지를 확보하고 있으며, 인근 노선버스정류장도 가까워 대중교통 이용이 매우 편리한 보통 수준입니다.

주위는 주상용 건물, 다세대주택, 소규모 아파트, 관공서 및 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재하는 주상지대로서 전반적인 주위환경은 쾌적한 편으로 평가됩니다.

2.2. 상권분석 및 생활정보

본건이 속한 성내동 일대는 제2종일반주거지역으로 주거 안정성이 확보된 지역이며, 강동구청 등 관공서와 인접해 있어 행정 편의성이 높습니다.

주변에는 생활에 필요한 근린생활시설이 충분히 발달되어 있으며, 학교 및 공원 등 교육 및 휴식시설 접근성이 양호합니다.

토지는 인접 토지 대비 등고평탄한 정방형의 평지로서 건축 부지로 적합하며, 북서측 소로에 접하고 있어 접근성도 양호합니다.

(참고: 보고서 작성 시점 기준, 감정평가서 및 주변 환경 조사 결과 주거 환경을 저해할 만한 대규모 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 최종 입찰 전 현장 답사를 통해 소규모 시설 유무를 반드시 확인해야 합니다.)

3. 물건 상세 및 구조

3.1. 건물 현황

구조: 철근콘크리트조 및 연와조 평스라브지붕 4층 건물 내 제4층 제402호

사용승인일: 1994년 5월 30일 (약 31년 경과)

내외벽: 외벽은 적벽돌 마감 등, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 마감

창호: 샷시창호

이용상태: 다세대주택(내부구조도 참조)으로 이용 중

설비내역: 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별 난방설비 등을 구비하고 있습니다.

3.2. 토지 현황

형상 및 이용상태: 인접 토지 대비 평탄한 정방형의 평지이며, 다세대주택의 건부지로 이용 중입니다.

도로 상태: 본건 북서측으로 소로에 접하고 있습니다.

토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역(2004-11-05), 지구단위계획구역, 과밀억제권역, 대공방어협조구역, 비행안전제2구역 등 다수의 법적 제한이 있으나, 주거용도 이용에는 큰 지장이 없습니다.

4. 권리분석 및 리스크

4.1. 권리분석 (등기부)

본건은 부동산강제경매 사건이며, 매각대상은 토지/건물 일괄매각입니다.

소유자 김OO이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

현재 등기부상의 권리관계를 확인할 수 없으나, 경매 절차상 말소기준권리 이후의 권리는 소멸되어 깨끗한 등기부 취득을 기대할 수 있습니다. (다만, 후술할 임차권등기 사항에 대한 심층 분석이 필요합니다.)

4.2. 잠재적 리스크 및 주의사항

가장 큰 리스크는 **주택임차권등기**입니다.

본건은 2023년 3월 23일 서울동부지방법원의 임차권등기명령(2023카임5223)에 따라 주택임차권이 설정되어 있습니다.

임차인의 **확정일자는 2021년 1월 22일**이며, **임차보증금은 270,000,000원**입니다.

문제점:

1. 임차보증금(270,000,000원)이 감정가(245,000,000원)보다 높습니다.

2. 임차권등기가 되어 있다는 것은 임차인이 대항력(선순위)을 주장하고 배당을 요구했을 가능성이 높습니다. 만일 임차인이 선순위(확정일자가 말소기준권리보다 빠름)이고 배당 요구를 했음에도 불구하고 보증금 전액을 배당받지 못할 경우, **낙찰자가 그 미배당 금액을 인수**해야 하는 중대한 위험이 있습니다.

주의사항:

집합건축물대장상 명칭은 "씨피빌라"이나, 건물 외벽은 "CP빌라 가동"으로 표시되어 있습니다. 이는 행정 착오나 편의에 의한 것일 수 있으며, 건물 동일성 확인에는 큰 문제가 없을 것으로 보이나, 매각물건명세서의 최종 확인이 필요합니다.

5. 종합 의견 및 투자 전략

5.1. 종합 의견

본건은 지하철 8호선 강동구청역 역세권에 위치하여 주거 입지 및 교통 환경은 매우 우수합니다.

하지만, 1994년 준공으로 약 31년이 경과한 다세대주택으로서 건물의 노후도는 감안해야 합니다.

무엇보다 **감정가를 초과하는 주택 임차보증금**에 기인한 임차권등기(270,000,000원)가 설정되어 있어, **권리 인수 가능성이 매우 높아** 투자 시 최고 위험 요소로 작용합니다.

5.2. 투자 포인트

장점:

1. 역세권 입지: 지하철 8호선 강동구청역 인접으로 서울 주요 도심 접근성 우수.

2. 쾌적한 주거 환경: 관공서, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재하는 주상지대.

3. 안정적인 토지 이용: 정방형 평지, 제2종일반주거지역.

리스크:

1. 임차인 보증금 인수 위험: 임차인의 확정일자(2021.01.22.)가 말소기준권리보다 빠를 경우, 낙찰가는 물론 **미배당 보증금 2억 7천만 원 중 일부 또는 전액을 추가로 인수**해야 합니다.

2. 수익성 분석: 인수 금액을 포함하여 총 투자금 대비 적정 임대 수익 및 매각 차익 달성 가능성을 면밀히 분석해야 합니다.

**결론: 본건은 우수한 입지에도 불구하고, 임차인의 대항력 유무와 보증금 액수에 따라 안전한 투자 물건이 될 수도, 최악의 물건이 될 수도 있습니다. 입찰 전 **말소기준권리**와 **임차인의 확정일자**를 비교하는 **철저한 권리분석**이 필수적이며, 보증금 인수 위험을 감안한 보수적인 입찰가 산정이 요구됩니다.

법원 정보

서울동부지방법원 경매3계