나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경62476 [1] 서울특별시 송파구 가락동 182-13 5층502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하나에셋 · 평가일 2024.10.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 송파구 가락동 소재 지하철5호선 「개롱역」 남동측 근거리에 위치하며, 인근은 다세대ㆍ연립주택 등이 밀집한 주거지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 북서측 근거리에 지하철역(5호선: 개롱역) 및 간선ㆍ지선버스정류장 등이 소재하는 등 제반교통여건 보통임.

건물의 구조

본건 철근콘크리트조 평슬래브지붕 지상5층건 내 제5층 제502호로서
(사용승인일: 2014.11.03)
- 외벽: 벽돌쌓기 마감 등,
- 내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 등,
- 창호: 새시창호 등임.

이용상태

다세대주택(방, 욕실, 주방, 거실, 다용도실, 현관 등)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급ㆍ배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고평탄한 정방형 토지로서, 주거용 건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 4-6m 내외의 포장도로 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,제2종일반주거지역,도로(접합),가축사육제한구역<가축분뇨의관리및이용에관한법률>,교육환경보호구역<교육환경보호에관한법률>,대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지및군사시설보호법>,비행안전제6구역(전술)<군사기지및군사시설보호법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,공장설립승인지역(2016-11-28)(2호)<수도법> 등임.

공부와의 차이

건축물대장현황도면상 표시된 본건 위치와 현장조사 결과 확인된 본건 위치가 상이하며, 자세한 내역은 후첨 "내부구조도" 확인하기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-제시외 건물 포함
-본건은 매각건물의 건축물현황도와 출입문표시상 위치가 일치하지 않음. 매각대상은 출입문표시상 502호(건축물대장현황도면상 501호)임
신청채권자 겸 임차권자 한용재의 승계인 주택도시보증공사는 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하고, 임대차보증금한환채권 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 내용의 확약서를 2026. 3. 16.자로 제출

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

* 사건번호: 서울동부지방법원 2024타경62476 (1)

* 소재지: 서울특별시 송파구 가락동 182-13 5층502호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 230,810,000원

* 토지 면적: 17.59㎡ (약 5.32평)

* 건물 면적: 29.68㎡ (약 8.98평)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물 제시외 면적: 5.40㎡ (약 1.63평)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

* 건축물 현황: 2014년 11월 3일 사용승인된 철근콘크리트조 평슬래브 지붕 5층 건물 내 5층 502호.

* 건물 면적은 전용면적 29.68㎡ (약 8.98평)이며, 제시외 건물 면적 5.40㎡ (약 1.63평)가 포함되어 매각됩니다.

* 토지 지분은 17.59㎡ (약 5.32평)입니다.

1.2. 특이사항

* 대항력있는 임차인 존재 가능성 및 HUG 인수조건 변경 관련 내용이 있습니다.

* 본건은 건축물현황도상 위치와 실제 출입문 표시상 위치가 일치하지 않습니다. 매각 대상은 출입문 표시상 502호이며, 건축물대장 현황도면상에는 501호로 표시되어 있습니다.

* 신청채권자 겸 임차권자 한용재의 승계인인 주택도시보증공사는 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 임대차보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 확약서를 2026년 3월 16일자로 제출하였습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 본건은 서울특별시 송파구 가락동 소재 지하철 5호선 개롱역에서 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변 지역은 다세대주택 및 연립주택 등이 밀집한 주거지대로서 일반적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통 상황

* 차량 접근이 가능하며, 북서측 인근에 지하철 5호선 개롱역 및 간선/지선 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지 및 도로 상태

* 토지는 인접 도로 대비 등고평탄한 정방형 토지이며, 주거용 건부지로 이용 중입니다.

* 본건 북서측으로 폭 약 4-6m 내외의 포장도로가 개설되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 요약

* 말소기준권리: 국민건강보험공단의 압류 (2021년 5월 6일자)

* 경매 신청 채권자: 주택도시보증공사 (2024타경62476)

* 등기부채권 총액: 306,751,051원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (한용재 승계인)

* 보증금: 270,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 12월 24일

* 확정일자: 2020년 11월 23일

* 배당신고일자: 2023년 02월 13일

* 대항력: 없음

* 비고: 주택도시보증공사는 우선변제권만 주장하며 대항력을 포기하였고, 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출하였습니다. 이로 인해 임차보증금 인수액은 0원입니다.

3.3. 주요 권리 내역

* 집합건물 등기부 요약 상 주택임차권(을3, 한용재, 270,000,000원)은 말소 예정입니다.

* 소유권이전(갑4, 김재분), 소유권이전(갑5, 최선애) 등 소유권 변동 내역이 있습니다.

* 국민건강보험공단 압류(갑6), 주식회사 한빛자산관리대부 가압류(갑7), 송파구 압류(갑8) 등 다수의 권리가 말소기준권리보다 후순위로 존재하며 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 주택도시보증공사 강제경매(갑11)가 말소기준권리보다 후순위로 존재하며, 이 경매로 인해 본건이 매각됩니다.

4. 상권 분석

* 본건은 지하철 5호선 개롱역 인근에 위치한 다세대주택 밀집 지역에 속합니다.

* 주거 밀집 지역 특성상 지역 주민을 대상으로 한 소규모 상권이 형성되어 있을 것으로 예상됩니다.

* 대형 상업 시설보다는 생활 편의를 위한 편의점, 마트, 식당, 병원 등이 주변에 위치할 것으로 보입니다.

5. 생활 정보

* 교통: 지하철 5호선 개롱역, 다수의 버스 노선 이용 가능

* 교육: 주변에 학교가 있을 것으로 예상되며, 교육환경보호구역으로 지정되어 있습니다.

* 편의시설: 개롱역 주변의 편의시설 및 송파구 내의 다양한 생활 인프라 이용이 가능합니다.

* 기타: 가락동은 송파구 내에서도 주거 기능이 강한 지역 중 하나입니다.

6. 잠재적 리스크

* 건축물 현황도와 실제 위치 불일치: 502호의 실제 위치가 건축물대장 현황도상 501호로 표시되는 점은 명확한 확인과 주의가 필요합니다. 이는 실사 시 도면과 다를 수 있음을 의미합니다.

* 제시외 건물 포함: 건물의 제시외 면적이 포함되어 매각되므로, 이에 대한 명확한 확인 및 추가적인 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 대항력 있는 임차인 관련 정보: 서류상 '대항력 없음'으로 기재되어 있으나, '대항력 있는 임차인'이라는 문구가 특이사항에 포함되어 있어 권리관계 확인에 더욱 신중해야 합니다. 다만, HUG의 확약서 제출로 보증금 인수 문제는 없는 것으로 보입니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 송파구 가락동에 위치한 다세대주택으로, 최근 신축된 건물(2014년 사용승인)이며 지하철역이 인접해 있어 입지 조건이 양호합니다. 감정가는 2억 3천만원대이며, 유사 면적의 최근 실거래가와 비슷한 수준입니다. 주택도시보증공사(HUG)가 신청채권자이자 임차권자로서 대항력을 포기하고 보증금 전액 미변제 시에도 임차권 말소에 동의한다는 확약서를 제출하여 임차인 관련 권리 문제는 해결된 것으로 보입니다. 다만, 건축물대장 현황도와 실제 위치 불일치, 제시외 건물 포함 등 몇 가지 특이사항에 대한 주의가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 양호한 입지: 지하철 5호선 개롱역 인근에 위치하여 교통이 편리하며, 주거 선호도가 높은 송파구에 속합니다.

* 신축 건물: 2014년 준공으로 비교적 신축 건물에 해당하여 노후도가 낮습니다.

* 명확해진 권리관계: HUG의 확약서 제출로 임차인 관련 복잡한 권리 관계가 해소되어 낙찰 시 부담이 적습니다.

* 적정 감정가: 최근 실거래가와 유사한 수준으로 책정된 감정가는 시세 대비 합리적인 수준으로 판단됩니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 230,810,000원

* 최근 유사 면적(29.73㎡) 매매 사례(2026년 5월 6일): 22,800만원 (보스턴파크, 4층, 2015년식)

* 대상 물건의 건물 면적(29.68㎡) 및 건축 연도(2014년)를 고려할 때, 최근 실거래가와 감정가가 유사한 수준입니다.

* 임차보증금 인수액이 0원이므로, 감정가 및 최근 실거래가를 기준으로 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

* 예상 입찰가 범위: 225,000,000원 ~ 235,000,000원

* 입찰 시에는 현장 방문을 통해 건물의 실제 상태, 위치 불일치 문제, 제시외 건물 등에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.