나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경63400 [1] 서울특별시 송파구 문정동 618 파크하비오 송파파크하비오푸르지오204동 14층1407호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세인 · 평가일 2024.11.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 송파구 장지동 소재 지하철8호선 "장지역" 북서측 인근에 위치하며, 인근은 업무시설 및 근린생활시설 등이 밀집한 노선상가지대로서 주위환경은 양호함.

교통상황

본건까지 제반 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(장지역)이 소재하는 등 제반 대중교통상황이 보통시됨.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상19층건내 제14층 제1407호로서,

외 벽 : 석재외장재 붙임, 모르타르위 페인트 등
창 호 : 새시조 등임.

이용상태

건축물대장상 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 가장형의 토지로서, 아파트 및 오피스텔, 숙박시설 등 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측ㆍ남서측ㆍ북동측으로 광대로 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 유통상업지역, 제1종지구단위계획구역, 도로(2014-03-20)(접합), 도로(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2017-03-31)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-11-01)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제2구역(전술)(2013-09-30)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 유통단지<유통단지개발촉진법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

토지 별도등기 있음.
신청채권자 겸 임차권자 유하나의 승계인 주택도시보증공사는 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하고, 임대차보증금한환채권 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 내용의 확약서를 2026. 4. 23.자로 제출

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

1.1. 소재지 및 기본 현황

본건은 서울특별시 송파구 문정동 618, 파크하비오 송파파크하비오푸르지오 204동 14층 1407호에 소재하는 오피스텔입니다.

토지 면적은 4.69㎡ (약 1.42평)이며, 건물 면적은 24.58㎡ (약 7.44평)입니다.

건물의 감정가는 209,000,000원입니다.

1.2. 건물 및 토지 정보

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 19층 건물 중 제14층 제1407호로서, 외벽은 석재외장재 붙임, 모르타르위 페인트 등이며 창호는 새시조입니다.

토지 제시외면적 및 건물 제시외면적은 없습니다.

토지 형상은 가장형으로 아파트, 오피스텔, 숙박시설 등 건부지로 이용 중이며, 인접 도로상태는 북서측, 남서측, 북동측으로 광대로가 개설되어 있습니다.

1.3. 매각 대상 및 경매 정보

매각 대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 건입니다.

본 경매는 부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

사건번호는 서울동부지방법원 2024타경63400 (1)입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 서울특별시 송파구 문정동 소재 지하철 8호선 "장지역" 북서측 인근에 위치합니다.

인근 지역은 업무시설 및 근린생활시설 등이 밀집한 노선상가지대로서 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통 상황

제반 차량의 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(장지역)이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

제반 대중교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

임차인: 주택도시보증공사 (유 )

보증금: 200,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 9월 16일

확정일자: 2021년 8월 27일

배당신고일자: 2023년 9월 21일

대항력: 없음

주의사항: 신청채권자 겸 임차권자 유하나의 승계인 주택도시보증공사는 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하였으며, 임대차보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권 등기를 말소하는 것에 동의한다는 내용의 확약서를 2026년 4월 23일자로 제출하였습니다.

3.2. 말소기준권리 및 인수/소멸 권리

말소기준권리는 인천지방법원 2023카단101445 가압류 (2023년 3월 6일 접수)입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 다음과 같습니다.

* 토지 등기부 을구 1번 구분지상권 설정 등기 (2016년 9월 30일 접수)는 매수인이 인수해야 합니다.

3.3. 특이사항

본건은 대항력 있는 임차인 (주택도시보증공사, 허나 대항력 포기 확약서 제출)이 존재하며, HUG 인수조건 변경, 토지 별도등기가 있다는 점을 유의해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 개발 계획 및 용도

본건 토지의 이용계획은 도시지역, 유통상업지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다.

건축물대장상 본건은 업무시설(오피스텔)로 이용 중이며, 주변 지역은 업무시설 및 근린생활시설이 밀집한 상업지역입니다.

토지이용계획 및 제한상태로는 도로, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 비행안전제2구역, 과밀억제권역, 유통단지, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

장지역 인근에 위치하여 대형 유통시설 및 다양한 근린생활시설, 업무시설 이용이 편리할 것으로 예상됩니다.

5.2. 주변 교육시설

본건은 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역으로 지정된 교육시설들이 주변에 존재합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/권리적 리스크

* 토지 구분지상권 인수: 본건 매각으로 토지의 구분지상권이 소멸되지 않고 매수인이 인수해야 하는 부담이 있습니다.

* 토지 별도등기: 토지에 별도의 등기가 존재하므로 권리관계 확인 시 세심한 주의가 필요합니다.

* 임차인 관련 사항: 주택도시보증공사의 확약서 내용을 면밀히 검토하여 임차보증금 미변제 시에도 임차권 등기 말소 동의가 유효한지, 추후 발생 가능한 분쟁 소지는 없는지 확인해야 합니다.

6.2. 물리적/환경적 리스크

제공된 정보 내에서 특별한 혐오시설이나 물리적 리스크에 대한 언급은 없습니다.

7. 종합 의견

본건은 지하철 8호선 장지역 역세권에 위치한 오피스텔로 입지적 장점을 갖추고 있습니다. 다만, 매각으로 인해 토지의 구분지상권을 인수해야 하는 권리적 부담이 존재하며, 토지 별도등기 또한 주의 깊게 살펴보아야 할 사항입니다. 주택도시보증공사 관련 임차인 이슈는 확약서 내용을 정확히 파악하여 인수 여부 및 보증금 처리 방안을 명확히 해야 합니다. 이러한 권리관계의 복잡성을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 장지역 역세권의 우수한 입지 조건은 향후 시세 상승 잠재력을 높입니다.

* 대단지 내 오피스텔로서, 단지 내 편의시설 및 인프라 활용이 가능합니다.

* 최근 매매 시세 대비 감정가가 낮게 책정된 점을 고려할 때, 적정 입찰가를 통한 시세차익 기대가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

최근 매매 정보에 따르면, 유사 면적(약 47~48㎡)의 오피스텔이 2026년 5월 기준 42,400만원에서 46,000만원에 거래되었습니다.

본건은 전용면적이 24.58㎡ (약 7.44평)으로, 이를 평당 가격으로 환산하면 약 2986만원/평 ~ 3108만원/평 수준입니다.

이를 기준으로 본건(약 7.44평)의 시세 범위를 추정해보면 대략 222,000,000원에서 231,000,000원 사이로 예상할 수 있습니다.

감정가는 209,000,000원이며, 인수 보증금 합계는 0원으로 표시되어 있습니다. 주택도시보증공사의 확약서를 고려할 때 보증금 200,000,000원을 직접 인수할 가능성은 낮으나, 권리관계 확인은 필수입니다.

토지 구분지상권 인수라는 부담을 감안할 때, 시세 범위의 하단부 또는 감정가 대비 소폭 상승한 금액에서 입찰하는 것이 합리적일 수 있습니다.

이에 따라 예상 입찰가 범위를 210,000,000원에서 225,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.