나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경63905 [1] 서울특별시 강동구 천호동 167-73 에스아이팰리스 5층507호 오피스텔 경매

매각기일: 2026-01-12

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경63905 [1] 서울특별시 강동구 천호동 167-73 에스아이팰리스 5층507호 오피스텔 경매

물건 대표 이미지

서울동부지방법원 경매3계 2024타경63905 | 소재지: 서울특별시 강동구 진황도로27길 23, 5층507호 (천호동,에스아이팰리스) | 감정가: 215,000,000원 | 최저가: 172,000,000원 | 용도: 오피스텔

1. 물건 보고서: 서울동부지방법원 2024타경63905 (1) 에스아이팰리스 오피스텔

1.1. 기본 정보 요약

사건번호: 서울동부지방법원 2024타경63905 (1)

소재지: 서울특별시 강동구 천호동 167-73 에스아이팰리스 5층507호

용도: 오피스텔

감정가: 215,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 이OO

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 면적 및 구조 정보

건물면적 (전용): 18.08㎡ (약 5.47평)

토지면적 (지분): 5.70㎡ (약 1.72평)

건물구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕, 지하1층/지상10층 중 5층

이용상태: 오피스텔 용도로 이용 중이며, 위생, 급배수, 난방, 승강기, 기계식주차장 등 기본 설비 갖춤.

2. 입지 조건 및 주변 환경 분석

2.1. 최고의 입지: 강동역 초역세권

본 물건은 서울 지하철 5호선 강동역 북서측 인근에 위치한 초역세권 입지입니다. 감정평가서상 제반 주위환경 및 교통상황은 보통이라고 평가되었으나, 대중교통 이용 편의성 측면에서 지하철역 및 버스정류장 접근성이 매우 우수하여 실거주 및 임대수요가 높은 지역입니다.

2.2. 토지 이용 계획

도시지역, 준주거지역에 해당하여 주거 편의성과 더불어 상업시설 이용이 용이합니다. 인접지 대비 등고평탄한 세장형 토지로서 주상용 건부지로 이용 중이며, 남동측 약 8m, 북서측 및 북동측 약 4m 내외의 포장도로에 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

3. 권리 분석 (초기 보고서)

3.1. 경매 종류 및 청구 배경

본 건은 채권자 주OOOOOOO의 신청에 의한 부동산강제경매 사건입니다. 강제경매는 통상적으로 채권자가 집행권원(판결문 등)을 바탕으로 진행하는 경매이며, 감정가 2억 1,500만 원을 시작으로 진행됩니다.

3.2. 임대차 및 점유 관계 분석

특이사항 및 주의사항, 임대관례 모두 ‘미상’으로 확인됩니다. 따라서 매수인은 잔금 납부 후 소유자 및 점유자를 대상으로 명도(인도명령 또는 명도소송) 절차를 진행해야 할 가능성이 매우 높습니다. 점유 형태(소유자 점유, 대항력 있는/없는 임차인 점유)에 따라 명도 난이도와 비용이 크게 달라지므로, 입찰 전 현장 조사 및 법원 자료 확인이 필수적입니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 및 편의시설

본 건은 준주거지역에 속하며, 강동역을 중심으로 아파트, 오피스텔, 단독주택 등의 주거시설과 다양한 근린생활시설이 혼재된 지역입니다. 역세권 상권을 도보로 이용 가능하여 생활 편의성이 극대화됩니다.

4.2. 건물 설비 및 주차

철근콘크리트 구조의 10층 건물이며, 오피스텔로서 위생/급배수/도시가스/난방 설비를 모두 갖추고 있습니다. 특히, 기계식 주차장이 설비되어 있어 소형 오피스텔로서 주차 편의를 제공하나, 기계식 주차장의 관리 및 운영상의 특성(대기 시간, 차량 제한 등)은 현장 확인이 필요합니다.

4.3. 혐오 시설 여부

제출된 자료 및 주변 검색 결과, 도보권 내에 특기할 만한 대형 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 일반적인 주거/상업 혼재지역의 양호한 주거환경을 갖춘 것으로 판단됩니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 명도 리스크

임대관계가 미상인 강제경매 물건이므로, 명도 과정에서 추가적인 시간과 비용(인도명령, 명도 소송 비용, 이사비 등)이 발생할 수 있는 잠재적 리스크가 존재합니다.

5.2. 공법상 제한

토지이용계획상 준주거지역 외에 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 비행안전제3구역 등 다수의 공법상 제한이 존재하나, 이는 해당 지역의 통상적인 제한사항으로, 오피스텔 사용에는 큰 문제가 없을 것으로 보이나 장기적인 개발 행위 시 고려해야 합니다.

5.3. 소형 오피스텔의 특성

전용면적 18.08㎡ (약 5.47평)의 소형 오피스텔은 높은 임차 수요를 기대할 수 있으나, 상대적으로 낮은 전용률과 기계식 주차장의 불편함이 임차인의 만족도에 영향을 줄 수 있습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

서울특별시 강동구 천호동의 강동역 초역세권에 위치한 소형 오피스텔로, 준주거지역의 이점을 가지며 주변 생활 인프라가 잘 갖춰져 있습니다. 감정가 2억 1,500만 원은 주변 시세 및 임대수요를 고려했을 때 합리적인 투자의 시작점이 될 수 있습니다. 명도 및 권리분석을 철저히 진행한다면 안정적인 임대수익 확보가 가능한 물건입니다.

6.2. 투자 포인트

최고의 입지: 지하철 5호선 강동역을 도보로 이용 가능한 초역세권 입지로, 서울 동부권 직장인 및 1인 가구의 임차 수요가 높습니다.

안정적인 수요: 전용 5평대 소형 평수로, 최근 높은 인기를 보이는 소형 오피스텔/도시형 생활주택 시장의 흐름에 부합합니다.

용도지역의 이점: 준주거지역으로서 상업시설 이용 편의성이 뛰어나며, 향후 가치 상승 잠재력을 가집니다.

경쟁력 있는 시작가: 감정가를 기준으로 입찰 전략을 수립하여 시세 대비 저렴하게 취득한다면 높은 투자 수익률을 기대할 수 있습니다.

법원 정보

서울동부지방법원 경매3계