나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경63905 [1] 서울특별시 강동구 천호동 167-73 에스아이팰리스 5층507호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프라임 · 평가일 2024.11.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강동구 천호동 소재 "강동역(지하철 5호선)" 북서측 인근에 위치하며, 부
근에 단독주택(다가구주택), 다세대주택, 아파트, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 소재하는
바, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 인근에 버스정류장 및 지하철역(강동역)이 소재하는 바, 제반
교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하1층/지상10층 건물로서,
외벽: 석재붙임 등 마감
창호: 새시창호 등 마감

이용상태

에스아이팰리스 제5층 제507호로서, "오피스텔" 용도임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비, 승강기설비, 소화설비, 기계식주차장 등이
되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 세장형 토지로서, "주상용 건부지"로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접하며, 북서측과 북동측으로 노폭 약
4미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(천호지구), 가축사육제한구역(2014-06-25)<가축분
뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조
구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구
역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지
역(2016-11-28)(2호)<수도법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임
기 타: -

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

신청채권자 겸 임차권자 최은지의 승계인 주택도시보증공사는 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하고, 임대차보증금한환채권 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 내용의 확약서를 2026. 4. 22.자로 제출

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울동부지방법원 2024타경63905 (1)

소재지: 서울특별시 강동구 천호동 167-73 에스아이팰리스 5층507호

건물명: 에스아이팰리스

용도: 오피스텔

감정가: 215,000,000원

토지면적: 5.70㎡ (약 1.72평)

건물면적: 18.08㎡ (약 5.47평)

총 층수: 10층

해당 층: 5층

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사(HUG)

준공일: 2020년 10월 14일

2. 입지조건

본 물건은 서울특별시 강동구 천호동에 위치하며, 지하철 5호선 강동역에서 북서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변에는 다양한 종류의 주거 시설(단독주택, 다세대주택, 아파트)과 상업 시설(근린생활시설, 오피스텔)이 혼재되어 있어 일반적인 주거 및 상업 환경을 갖추고 있습니다. 차량의 출입은 용이하며, 인근에 버스 정류장 및 강동역이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리합니다. 건물은 남동측으로 약 8미터, 북서측 및 북동측으로 약 4미터 폭의 도로와 접하고 있어 차량 접근 및 통행에 문제가 없습니다. 토지는 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(천호지구)으로 지정되어 있으며, 일부 제한사항(가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 비행안전제3구역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역)이 있으므로 관련 법규 확인이 필요합니다.

3. 권리분석

본 경매는 채권자 주택도시보증공사(HUG)의 신청으로 진행되는 부동산강제경매 사건입니다. 등기부상 말소기준권리는 2024년 11월 11일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(2024타경63905)입니다.

등기부 현황상 소유권 보존 및 이전, 신탁 등기 말소, 공유자 지분 이전(매매) 등의 거래 이력이 확인됩니다.

주요 권리 분석 사항은 다음과 같습니다.

* 임차인 현황: 주택도시보증공사(HUG)는 임차인이자 신청 채권자의 승계인으로, 보증금 215,000,000원, 차임 0원입니다. 전입일자는 2021년 2월 22일, 확정일자는 2021년 1월 28일입니다. '임차인 현황' 표에는 '대항력: 없음'으로 기재되어 있습니다.

* 특이사항 및 물건명세서 참고사항: 신청채권자 겸 임차권자 최은지의 승계인인 주택도시보증공사(HUG)는 확약서(2026.4.22.자 제출)를 통해 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하였으며, 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다는 내용을 밝혔습니다. 이는 낙찰자가 임차인의 대항력으로 인한 보증금 인수 부담이 없음을 의미합니다.

* 집합건물 등기부요약: 을구 1번 권리인 주택임차권(최은지, 215,000,000원)은 말소 예정으로 기재되어 있으며, 이는 HUG의 확약 및 경매 절차와 관련이 있습니다.

종합적으로 볼 때, 말소기준권리보다 선순위인 임차권은 HUG의 대항력 포기 및 말소 동의로 인해 낙찰자에게 인수되지 않을 것으로 판단됩니다. 따라서 본 건 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다.

4. 상권분석

본 물건은 강동역 역세권에 위치하여 교통 접근성이 우수합니다. 주변에 다양한 주거 및 상업 시설이 공존하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 오피스텔의 주 수요층인 1인 가구 및 직장인들의 수요가 꾸준할 것으로 예상되며, 상권 내에서 안정적인 임대 수익 창출이 가능한 지역입니다.

5. 생활정보

* 교통: 지하철 5호선 강동역을 도보로 이용할 수 있으며, 다수의 시내외 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 자가용 이용 시에도 남동측 및 북서측으로 접한 도로를 통해 원활한 이동이 가능합니다.

* 편의시설: 인근에 다양한 근린생활시설이 있어 쇼핑, 식사 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 주변 환경: 강동역 주변 지역은 꾸준히 개발되고 있는 지역으로, 향후 편의시설 및 주거 환경 개선이 기대됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 관련 권리관계: '특이사항' 및 '특수물건정보'에 '대항력 있는 임차인'이 언급되어 있으나, 임차인 현황 표에는 '대항력 없음'으로 기재되어 있습니다. 또한, 주택도시보증공사(HUG)가 대항력을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출하였으므로, 낙찰자의 보증금 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 관련 서류 및 법적 검토를 더욱 면밀히 진행할 필요가 있습니다.

* 채권액: 채권자인 주택도시보증공사의 채권액(227,076,754원)이 감정가(215,000,000원)보다 높아, 경매 진행 시 채권액 전액 또는 그 이상으로 낙찰될 가능성이 있습니다.

* 토지이용계획: 본 물건의 토지는 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역 등으로 지정되어 있으며, 군사시설 보호구역, 과밀억제권역 등 여러 법적 제한사항이 존재하므로, 건축 또는 용도 변경 시 관련 법규 확인이 필수적입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강동구 강동역 인근에 위치한 소형 오피스텔로, 교통 및 입지 여건이 우수하여 1인 가구 실수요자 및 소액 투자자에게 적합한 매물입니다. 임차인 관련 복잡한 권리관계가 있었으나, 주택도시보증공사(HUG)의 대항력 포기 및 임차권 등기 말소 동의 확약서 제출로 인해 낙찰자의 보증금 인수 부담은 없을 것으로 판단됩니다. 감정가는 2억 1,500만 원이며, 주변 시세를 고려할 때 합리적인 수준으로 보입니다. 다만, 강제경매 사건으로 채권액과 감정가, 주변 시세 등을 종합적으로 고려하여 신중한 입찰 결정을 내려야 합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 강동역(5호선) 초역세권으로 출퇴근이 용이하며, 풍부한 유동인구를 확보할 수 있습니다.

* 소형 면적: 18.08㎡의 전용면적은 1인 가구 실수요자에게 매력적이며, 소액 투자에 유리합니다.

* 신축 건물: 2020년 준공된 비교적 신축 건물로, 내부 상태 및 유지보수 측면에서 이점이 있습니다.

* 권리관계 명확성: HUG의 확약서 제출로 인해 임차인 관련 복잡한 권리 관계가 정리되어, 명확한 명도가 가능할 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 215,000,000원이며, 전용면적 18.08㎡(약 5.47평) 기준 평당 약 3,930만 원 수준입니다. 최근 주변 오피스텔 시세 분석 결과, 유사한 면적대의 매물들이 1억 7천만 원에서 2억 8천만 원 사이에 거래되거나 매물로 나와 있는 것을 확인할 수 있습니다.

주택도시보증공사의 채권액은 227,076,754원이며, 인수해야 할 임차보증금은 0원입니다.

이러한 시세 및 권리 분석을 종합할 때, 본 건의 적정 입찰가는 감정가 수준에서 시장 상황에 따라 약간의 변동이 있을 수 있습니다.

* 현 시세 및 감정가 고려 시, 195,000,000원 ~ 225,000,000원 범위에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

* 다만, 이는 최초 경매 절차 기준이며, 유찰 시 최저가가 낮아질 수 있으므로 추가적인 시세 변동 및 경매 진행 상황을 면밀히 파악하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

* 투자 수익률을 고려하여, 낙찰 후 예상 임대 수익률 및 시세 상승 가능성을 면밀히 분석하여 최종 입찰가를 산정해야 합니다.

10. 주변시설 정보

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 본 물건지 인근에 특별한 혐오시설(장례 시설, 쓰레기 처리 시설, 유해 공장 등)은 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.