나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경61497 [1] 서울특별시 강동구 길동 343-2 현대웰하임2단지 4층401호 아파트 경매

매각기일: 2026-01-12

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경61497 [1] 서울특별시 강동구 길동 343-2 현대웰하임2단지 4층401호 아파트 경매

물건 대표 이미지

서울동부지방법원 경매3계 2024타경61497 | 소재지: 서울특별시 강동구 천중로49가길 56, 4층401호 (길동,현대웰하임2단지) | 감정가: 92,000,000원 | 최저가: 73,600,000원 | 용도: 아파트

1. 물건 개요 및 현황 분석

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울동부지방법원 2024타경61497 (1)

소재지: 서울특별시 강동구 길동 343-2 현대웰하임2단지 4층401호

용도: 아파트 (도시형생활주택: 원룸형)

감정가: 92,000,000 원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 주OOOOOOOO

채권자: 김OO

1.2. 면적 정보

토지면적: 8.79㎡ (약 2.66평)

건물면적 (전용면적): 14.47㎡ (약 4.38평)

건물면적 (공급면적 추정): 23.97㎡ (약 7.25평)

*본건은 도시형생활주택(원룸형)으로서, 14.47㎡는 전용면적입니다. 통상적인 도시형생활주택의 공용면적 비율을 적용하여 약 7평형대의 공급면적으로 추정됩니다.

1.3. 입지 조건 및 환경

본건은 서울특별시 강동구 길동 소재 "서울길동초등학교" 북측에 위치하며, 도시형생활주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역입니다.

교통상황은 인근에 지하철 5호선 길동역이 소재하고 다수의 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 용이합니다. 본건까지 차량 접근이 가능하여 교통 여건은 보통 수준 이상으로 판단됩니다.

건물은 철근콘크리트 구조의 6층 건물 중 4층이며, 급배수, 위생, 도시가스, 난방설비, 승강기설비 등을 갖추고 있어 기본적인 생활 편의 시설은 양호합니다. 토지는 제3종일반주거지역 내에 위치한 평탄한 사다리형의 아파트 건부지로, 북측 및 동측으로 포장도로와 접하고 있습니다.

2. 권리 및 기타 사항 분석

2.1. 권리 분석

본건은 토지와 건물을 일괄 매각하는 부동산 강제경매 물건입니다. 등기부상 권리 관계는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상되나, 정확한 권리 관계 파악을 위해서는 말소기준권리 및 후순위 권리, 그리고 임차인 현황 등에 대한 면밀한 검토가 필수적입니다. 현재 소유자와 채무자가 동일하므로 명도(인도) 저항은 예상되지만, 인도명령 대상이 될 가능성이 높아 명도 자체는 비교적 수월할 수 있습니다.

2.2. 법률상 제한 사항

본건은 도시지역, 제3종일반주거지역에 해당하여 주거시설로서의 개발 및 이용에 유리한 조건을 갖추고 있습니다. 다만, 가축사육제한구역, 상대보호구역(교육환경 보호), 대공방어협조구역, 비행안전제3구역, 과밀억제권역 등 다양한 법정 제한사항이 존재하므로 재개발/재건축이나 건축행위 시에는 관련 법규를 반드시 확인해야 합니다. 주거용도로서의 이용에는 큰 지장이 없을 것으로 보입니다.

2.3. 감정 평가 요약

감정가는 92,000,000원으로, 도시형생활주택(원룸형 아파트)의 실사용면적 및 입지 조건을 고려하여 평가되었습니다. 감정평가서에 따르면 이용상태는 아파트(도시형생활주택:원룸형)으로 이용 중인 것으로 확인됩니다.

3. 투자 가치 및 종합 의견

3.1. 상권 분석 및 생활 정보

본건이 위치한 길동 지역은 지하철역 접근성이 양호하고, 주변에 상권과 주거시설이 발달되어 있어 생활 편의성이 높습니다. 서울길동초등학교가 가까워 학군 접근성도 양호합니다. 검색 결과, 대규모 혐오시설은 확인되지 않았으며, 단지 주변으로 편의점, 은행, 학원 등 기본적인 생활 인프라가 잘 갖춰져 있는 것으로 파악됩니다. (검색 결과) 2010년 분양된 건물로, 노후도는 있으나 원룸형 주택으로서의 임대 수요는 꾸준할 것으로 예상됩니다. (검색 결과)

3.2. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 **임차인 현황 미파악**입니다. 보고서 상 특이사항/주의사항에 임대차 관계가 기재되어 있지 않아, 낙찰 후 예상치 못한 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 추가적인 명도 시간 및 비용이 발생할 수 있습니다.

또한, 도시형생활주택(원룸형)은 주차장 시설이나 관리비 문제에 취약할 수 있으므로, 입찰 전 현장 조사를 통해 주차 환경 및 관리비를 반드시 확인해야 합니다.

감정가 대비 실거래가 차이가 발생할 수 있으므로, 인근 유사 면적의 실거래가 및 전세가율을 면밀히 분석해야 합니다. (검색 결과)

3.3. 투자 포인트

최고의 입지: 지하철 5호선 길동역 인근의 역세권 입지이며, 서울 주요 업무 지구로의 이동이 편리합니다.

저렴한 총액 투자: 소액으로 서울 강동구 역세권 부동산에 진입할 수 있는 기회입니다.

임대 수요: 인근 직장인 및 1인 가구의 주거 수요가 풍부한 원룸형 주택으로, 공실 위험이 낮고 안정적인 월세 수익을 기대할 수 있습니다.

3.4. 종합 의견

본건은 서울 강동구 길동의 역세권에 위치한 소액 투자 물건으로, 낮은 총액으로 임대 수익을 창출하고자 하는 투자자에게 매력적인 물건입니다. 다만, 도시형생활주택이라는 용도의 특성상 주거 편의성(주차, 소음 등)에 대한 현장 점검과 미상 임차인 존재 여부 및 대항력 유무에 대한 철저한 권리 분석이 선행되어야 합니다. 예상 임대 수익률을 기반으로 보수적인 입찰가 산정이 필요하며, 명도 시 발생할 수 있는 소요 비용을 미리 염두에 두어야 성공적인 투자가 가능할 것으로 판단됩니다.

법원 정보

서울동부지방법원 경매3계