나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경63844 [1] 서울특별시 강동구 둔촌동 441-1 라온스토리 5층501호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성산 · 평가일 2024.11.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강동구 둔촌동 소재 "서울한산중학교" 북측 인근에 위치한
도시형생활주택(단지형다세대) 내 5층 501호로서, 주변으로는 다세대, 단독, 아파트,
주상용, 근린생활시설, 업무용 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고, 직선거리 약 550m 거리에
지하철5호선 "둔촌동역"이 소재하는 등 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사슬라브지붕 6층 건 내 제5층 제501호로서,
외벽 : 석재타일붙임, 금속판넬 등
창호 : PVC섀시 등

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대)(후첨 "내부구조도" 참조)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스, 난방설비, 승강기, 화재발신기 등

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서, 도시형생활주택(단지형다세대) 및 근생 1개동(공부상 2호/10세대)의
건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 노폭 약 10m 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(2004-11-05), 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 가축사육제한구역
(2014-06-25), 교육환경보호구역, 대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑
등)), 비행안전제3구역(전술), 과밀억제권역, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호),
토지거래계약에관한허가구역(2024-09-05)(지목:도로 한정(지정기간:2024.9.10.-2029.9.9.)
자세한사항은 서울특별시 공고 제2024-2557호 참조)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

신청채권자 겸 임차권자 김봉연의 승계인 주택도시보증공사는 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하고, 임대차보증금한환채권 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 내용의 확약서를 2026. 4. 14.자로 제출

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울동부지방법원 2024타경63844 (1)

* 소재지: 서울특별시 강동구 둔촌동 441-1 라온스토리 5층501호

* 건물명: 라온스토리

* 용도: 도시형생활주택

* 건축년도: 2020년

* 감정가: 350,000,000원

* 토지면적: 17.83㎡ (약 5.4평)

* 토지지분: 17.83㎡ (약 5.4평)

* 건물면적: 29.00㎡ (약 8.8평)

* 건물지분: 29㎡ (약 8.8평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 층수: 5층 (총 6층)

2. 입지조건

* 위치: 서울특별시 강동구 둔촌동 소재 "서울한산중학교" 북측 인근에 위치.

* 주변 환경: 다세대주택, 단독주택, 아파트, 주상용 건물, 근린생활시설, 업무용 건물 등이 혼재하는 지역.

* 교통: 차량 출입이 용이하며, 인근 버스정류장 및 지하철 5호선 "둔촌동역"(직선거리 약 550m)이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 서울동부지방법원 2024타경63844 강제경매개시결정 (접수일 2024.11.11, 채권자: 주택도시보증공사).

* 등기부 요약:

* 갑구 1순위: 소유권 보존 (2020.12.23, 신기성)

* 갑구 2순위: 소유권 이전 (2021.04.30, 윤진택)

* 을구 4순위: 주택임차권 (2023.05.10, 김봉연, 보증금 355,000,000원, 전입 2021.04.30, 확정 2021.02.08). 이 임차권은 말소될 예정임.

* 갑구 3순위: 강제경매 (2024.11.11, 주택도시보증공사, 말소기준권리)

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (신청채권자 겸 임차권자 김봉연의 승계인)

* 보증금: 355,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021-04-30

* 확정일자: 2021-02-08

* 배당신고일자: 2023-05-10

* 대항력: 없음 (주택도시보증공사 확약서 제출로 대항력 포기)

* 비고: 주택도시보증공사는 우선변제권만 주장하며, 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의함 (2026.04.14 확약서 제출).

* 인수되는 보증금: 0원. (주택도시보증공사가 대항력을 포기하여 매수인이 인수할 보증금은 없습니다.)

4. 상권분석

* 주변 지역 특성: 주거(다세대, 아파트), 상업(근린생활시설), 업무시설이 혼합된 지역으로, 기본적인 생활 인프라가 갖추어져 있습니다.

* 최근 매매 사례 분석 (본건 면적 29.00㎡ 기준):

* 2026년 3월 거래 사례 (32.66㎡): 55,500만원 (약 169.9만원/㎡)

* 2026년 5월 거래 사례 (28.07㎡): 36,000만원 (약 128.3만원/㎡)

* 2026년 5월 거래 사례 (44.74㎡): 54,000만원 (약 120.7만원/㎡)

* 분석: 본건 감정가(350,000,000원, 약 1207만원/㎡)는 신축급(2020년)임을 감안할 때, 최근 거래 사례 중 2022년 준공된 28.07㎡ 물건(약 128.3만원/㎡) 및 2013년 준공된 44.74㎡ 물건(약 120.7만원/㎡)의 시세와 유사하거나 약간 낮은 수준으로 판단됩니다. 2002년 준공된 32.66㎡ 물건은 면적당 가격이 높게 형성되어 있어 직접 비교는 어렵습니다.

5. 생활정보

* 주거 환경: 조용하고 안정적인 주거 환경을 제공하며, 주변에 다양한 편의 및 상업 시설이 혼재하여 생활이 편리합니다.

* 교육 환경: "서울한산중학교"가 인근에 위치하여 자녀 교육 환경에 긍정적입니다.

* 편의 시설: 주변 상업지역에 병원, 은행, 마트 등 다양한 편의 시설 이용이 가능합니다.

* 건물 설비: 위생 및 급배수 설비, 도시가스 난방, 승강기, 화재발신기 등 기본적인 설비를 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 관련 복잡성: 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 임차권 말소에 동의하였으나, 최초 대항력 있는 임차인이 존재했던 사실은 권리관계 확인에 있어 면밀한 검토가 필요했습니다. 매각으로 인한 말소 처리될 것으로 보이나, 잔여 채권 및 이의 제기 가능성은 항상 유의해야 합니다.

* 토지이용계획상 제한:

* "토지거래계약에 관한 허가구역"으로 지정되어 있으며, 지정 기간(2024.9.10~2029.9.9) 동안 토지 이용에 제한이 있을 수 있습니다. 이 제한은 주로 지목이 '도로'인 토지에 한정된 것으로 보이며, 건축물 소유에는 직접적인 영향이 적을 수 있으나, 향후 개발 계획에 따라 변동 가능성 있습니다.

* 교육환경보호구역, 비행안전구역 등은 해당 지역의 특성을 반영하지만, 일반적인 주거용 건물에 직접적인 리스크를 야기하지는 않습니다.

* 임대 관계 미상: 현재 임대 중인 경우, 임대차 계약 내용 및 보증금, 차임 등은 별도 확인이 필요합니다. 본건은 경매 물건으로 인수되는 보증금이 없으므로 크게 문제되지는 않을 것으로 보입니다.

* 주변 혐오시설: 현재까지 조사된 내용 및 주변 환경으로 미루어 보아, 본건과 직접적인 영향을 줄 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2020년 준공된 신축급 도시형생활주택으로, 서울 강동구 둔촌동의 주거 환경이 양호한 지역에 위치합니다. 지하철 5호선 둔촌동역 이용이 가능하며, 주변 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다. 가장 큰 특징은 주택도시보증공사(HUG)가 임차인으로서 대항력을 포기하고 임차권 말소에 동의함으로써, 매수인이 인수해야 할 보증금이 없다는 점입니다. 이는 권리 분석상의 복잡성을 해소하고 안정적인 취득을 가능하게 합니다. 토지거래허가구역 지정 기간(2029년 9월까지)은 향후 개발 가능성을 염두에 두어야 할 부분입니다. 전반적으로 신축 연식과 편리한 입지, 명확한 권리관계를 고려할 때 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 최신 준공 연식: 2020년 준공으로 최신 건물에 해당하여 유지보수 비용이 적고 즉시 거주 또는 임대가 용이합니다.

* 우수한 접근성: 지하철 5호선 둔촌동역 인근으로 교통이 편리하며, 서울 시내 접근성이 좋습니다.

* 권리관계 명확성: HUG의 대항력 포기로 인해 임대 보증금 인수 부담이 없어 안전하게 취득할 수 있습니다.

* 안정적인 수요: 소형 주거 상품은 1인 가구 증가 등 사회적 트렌드에 따라 꾸준한 수요가 예상됩니다.

* 지역 개발 잠재력: 강동구의 지속적인 도시 개발 및 재정비 사업으로 인해 향후 부동산 가치 상승 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 350,000,000원

* 인수 보증금: 0원

* 주변 시세 분석:

* 2026년 3월 거래 (32.66㎡): 55,500만원 (약 169.9만원/㎡)

* 2026년 5월 거래 (28.07㎡): 36,000만원 (약 128.3만원/㎡)

* 2026년 5월 거래 (44.74㎡): 54,000만원 (약 120.7만원/㎡)

* 본건 감정가 (29.00㎡): 350,000,000원 (약 1207만원/㎡)

* 분석: 본건의 감정가는 신축 연식(2020년)과 면적(29.00㎡)을 고려할 때, 주변 유사 면적의 최근 거래 시세(약 120.7만원/㎡ ~ 128.3만원/㎡)와 유사하거나 약간 낮은 수준입니다. 감정가가 시세 대비 합리적으로 책정된 것으로 판단되며, 경쟁 입찰을 고려하여 감정가 이상으로 입찰하는 것이 유리할 수 있습니다.

* 예상 입찰가 범위: 360,000,000원 ~ 380,000,000원

* 최적 입찰가: 365,000,000원 (약 1260만원/㎡). 이 가격은 유사 면적 및 연식의 최근 거래가격을 반영하며, 감정가 대비 소폭 상승한 수준입니다.

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