나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경63844 [1] 서울특별시 강동구 둔촌동 441-1 라온스토리 5층501호 도시형생활주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경63844 [1] 서울특별시 강동구 둔촌동 441-1 라온스토리 5층501호 도시형생활주택 경매

• 사건번호: 2024타경63844
• 주소: 서울특별시 강동구 양재대로102길 26, 5층501호 (둔촌동,라온스토리)
• 용도: 도시형생활주택

서울동부지방법원 경매3계 2024타경63844 | 소재지: 서울특별시 강동구 양재대로102길 26, 5층501호 (둔촌동,라온스토리) | 감정가: 350,000,000원 | 최저가: 179,200,000원 | 용도: 도시형생활주택

1. 물건 개요 및 기본 정보

1.1. 사건 및 물건 정보

사건번호는 서울동부지방법원 2024타경63844 (1)이며, 용도는 다세대주택(도시형생활주택)입니다.

매각대상은 토지와 건물의 일괄매각으로 진행되는 부동산강제경매 물건입니다.

소재지는 서울특별시 강동구 둔촌동 441-1 라온스토리 5층 501호입니다.

1.2. 면적 및 감정가

본건의 감정가는 350,000,000원입니다.

건물(전용)면적은 29.00㎡ (약 8.77평)이며, 대지지분은 17.83㎡ (약 5.39평)입니다.

건물은 철근콘크리트구조 경사슬라브지붕 6층 건 중 5층에 위치하며, 위생 및 난방설비, 승강기 등이 갖추어져 있습니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지

본건은 서울특별시 강동구 둔촌동 소재 "서울한산중학교" 북측 인근에 위치하며, 다세대, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

대중교통 사정은 보통 이상으로, 지하철 5호선 "둔촌동역"이 직선거리 약 550m 거리에 소재하여 역세권의 이점을 가집니다.

2.2. 상권 분석

주변으로는 주거시설과 상업시설이 혼재된 지역으로, 주로 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 근린생활시설 상권이 형성되어 있습니다.

다양한 생활 편의시설이 도보 5분 거리에 모여 있어 편리하며, 임대 수요층은 역세권을 선호하는 1인 가구 또는 신혼부부가 될 수 있습니다.

2.3. 생활 정보

교통상황은 인근에 버스정류장이 소재하고 차량 출입이 가능하며, 지하철역 접근성이 양호합니다.

토지이용계획상 도시지역, 제2종일반주거지역에 속하며, 북동측으로 노폭 약 10m의 포장도로에 접하고 있어 접근성이 좋습니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매의 종류 및 특징

본건은 채권자 (주OOOOOOO)의 신청에 의한 부동산강제경매 사건입니다.

토지/건물 일괄매각으로 진행되어 법정지상권 문제는 발생하지 않습니다.

(권리분석은 매각물건명세서상의 말소기준권리를 확인하여 최종적인 인수권리 유무를 판단해야 합니다.)

3.2. 임차인 현황 및 명도 리스크

가장 큰 특이사항은 임대관계가 미상인 점입니다.

따라서 매수인은 실거주자(소유자)가 점유하고 있는지, 대항력 있는 임차인이 존재하는지 여부를 반드시 현장조사를 통해 확인해야 합니다.

임대관계 미상일 경우, 낙찰 후 명도 진행 시 예상치 못한 시간과 비용(명도소송 등)이 발생할 잠재적 리스크가 있습니다.

4. 리스크 및 기회 요인

4.1. 잠재적 리스크

혐오시설 검색 결과, 인근에 특별히 주거 환경을 저해하는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

다만, 건물의 사용승인일 등을 고려할 때 방음 및 단열 등의 건물 노후화 관련 문제가 일부 발생할 수 있으며, 주차 공간이 협소하다는 거주 후기가 있습니다.

앞서 언급된 임대차 관계 미상으로 인한 명도 리스크는 주의 깊게 다루어야 할 부분입니다.

4.2. 토지 이용 및 개발 가능성

본건은 제2종일반주거지역에 위치하고 있으며, 소로1류(폭 10m-12m) 도로에 접합하여 건축 행위 등에 큰 제약은 없습니다.

다세대주택 특성상 재개발/재건축 이슈는 장기적인 관점에서 검토가 필요하나, 둔촌동 역세권 인근의 주거 입지를 확보한다는 측면에서 가치가 있습니다.

5. 종합 의견 및 투자 전략

5.1. 투자 포인트

지하철 5호선 둔촌동역에서 약 550m 거리의 역세권 입지를 확보하고 있습니다.

강동구 둔촌동 지역은 서울 내에서도 주거 선호도가 높은 지역이며, 소형 평수(전용 8.77평)는 1인 가구 및 신혼부부 등에게 꾸준한 임대 수요가 예상됩니다.

감정가 3억 5천만원은 현재 시장 상황을 반영한 합리적인 수준으로 판단되나, 실제 매매가를 확인하여 보수적인 입찰가를 산정해야 합니다.

5.2. 종합 의견

본 물건은 뛰어난 교통 접근성과 주거 편의시설을 갖춘 강동구 소형 다세대주택이라는 점에서 실수요 및 투자 가치가 높습니다.

다만, 입찰 전 반드시 현장 방문을 통해 실질적인 주거 환경(노후도, 소음 등)과 점유 관계(임대차 여부)를 철저히 조사하고, 명도에 대한 전략을 수립하여 리스크를 최소화하는 것이 성공적인 투자의 핵심입니다.

법원 정보

서울동부지방법원 경매3계