나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경62582 [1] 서울특별시 송파구 문정동 80-8 집앤사베스타 2층203호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경62582 [1] 서울특별시 송파구 문정동 80-8 집앤사베스타 2층203호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2024타경62582
• 주소: 서울특별시 송파구 새말로8길 29-51, 2층203호 (문정동,집앤사베스타)
• 감정가: 343,000,000원
• 최저가: 274,400,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 다세대주택

서울동부지방법원 경매3계 2024타경62582 | 소재지: 서울특별시 송파구 새말로8길 29-51, 2층203호 (문정동,집앤사베스타) | 감정가: 343,000,000원 | 최저가: 274,400,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요 및 분석 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호

서울동부지방법원 2024타경62582 (1)

소재지

서울특별시 송파구 문정동 80-8 집앤사베스타 2층203호

용도

다세대주택 (도시형생활주택 단지형 다세대주택)

감정가

343,000,000원

토지/건물 면적

토지면적: 20.83㎡ (약 6.30평)

건물면적(전용): 29.42㎡ (약 8.90평)

* 본 면적은 전용면적이며, 아파트의 분양면적과 달리 다세대주택의 특성상 별도의 공용면적이 포함되어 계산됨을 참고하시기 바랍니다.

매각대상 및 경매 구분

토지/건물일괄매각, 부동산강제경매

소유자/채무자/채권자

소유자: 윤OO, 채무자: 윤OO, 채권자: 이OO

특이 및 주의사항

임대관계 등은 미상으로, 낙찰 후 명도 진행 시 점유관계 확인 및 협상이 필요함.

1.2. 감정평가 요약 (위치 및 이용상태)

위치 및 주위환경

대상 물건은 송파구 문정동 소재 "문현고등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 다가구 및 다세대주택, 아파트, 각급 학교, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 지역입니다. 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

교통상황

차량 출입이 자유로우며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 8호선 장지역 등이 소재하여 대중교통 이용 편익은 보통 수준입니다.

건물의 구조 및 이용상태

2020년 11월 9일에 사용승인된 철근콘크리트구조의 6층 건물 내 2층에 위치하며, 도시형생활주택(단지형 다세대주택)으로 이용 중입니다. 외벽은 인조석 붙임 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감 등 비교적 신축급의 건물 상태를 보입니다. 난방, 위생, 급배수 시설 및 승강기 등이 갖추어져 있습니다.

토지의 형상 및 제한상태

인접 도로 대비 등고평탄한 가장형 토지(2필지 일단지)로 주거용 건부지로 이용 중입니다. 토지이용계획상 **도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하)**이며, 문현고등학교와 인접하여 **상대보호구역 및 절대보호구역**으로 지정되어 있어 주거 환경의 쾌적성이 확보됩니다. **과밀억제권역**에 포함됩니다.

2. 심층 분석

2.1. 입지조건

최고의 입지:

송파구 문정동에 위치하며, 서울의 대표적인 주거 선호 지역 중 하나입니다. 지하철 8호선 장지역과 인접하여 강남 및 성남 방향으로의 접근성이 우수합니다. 또한, KTX 수서역(SRT)과도 멀지 않아 광역 교통망 이용이 편리합니다.

주요 시설 접근성:

'문현고등학교'가 가까이 있어 교육 환경이 양호하며, 주변에 아파트 단지 및 근린생활시설이 혼재되어 생활 편의성이 확보됩니다.

2.2. 권리분석 (경매 컨설팅 관점)

경매 구분:

본 물건은 **부동산강제경매** 사건으로, 채권자의 집행권원에 의해 강제로 진행되는 경매입니다.

매각 대상 및 기준:

**토지/건물 일괄매각**으로 진행되어 토지와 건물 모두를 취득하므로 권리관계가 단순하고 명확합니다.

주의사항:

감정평가서상 **임대관계 등 미상**으로 기재되어 있습니다. 이는 낙찰 후 임차인이 존재할 경우 주택임대차보호법상 대항력 유무를 반드시 확인해야 하며, 소유자 점유일 경우에도 명도 과정에서 시간과 비용이 발생할 수 있는 잠재적 리스크로 작용합니다.

2.3. 상권분석 및 주변 환경

상권:

대상 물건 주변은 주로 다세대/다가구 주택이 밀집한 주거 상권이지만, 인근에 **장지역 상권** (가든파이브, NC백화점 등 대형 복합 쇼핑몰)과 **문정동 로데오거리 상권**이 위치하여 쇼핑, 문화, 편의시설 이용이 편리합니다.

배후 수요:

송파구 문정동의 주거지역으로, 인근의 문정법조타운, 문정동 미래형 업무지구(엠스테이트 등)의 직장인 및 인근 학교 학생, 교직원 등의 배후 수요가 풍부할 수 있습니다. 본 물건은 소형(전용 $29.42\text{m}^2$) 도시형생활주택으로, 1~2인 가구 및 직장인 수요에 적합합니다.

혐오시설 여부:

감정평가서 및 주변 환경 검색 결과, 문현고등학교 인근의 제2종일반주거지역에 위치하고 있어 특별한 대규모 혐오시설은 확인되지 않습니다. (다만, 학교 **상대보호구역** 및 **절대보호구역**에 해당하여 유해 시설의 입점이 제한됩니다.)

2.4. 생활정보

교통:

지하철 8호선 장지역 접근성이 양호하며, 강남 및 성남 지역으로의 이동이 용이합니다.

교육:

문현고등학교를 비롯한 각급 학교가 인근에 있어 교육 환경이 잘 갖추어져 있습니다.

편의시설:

인근 주거지역 내 근린생활시설은 물론, 장지역 주변의 **가든파이브**, **NC백화점** 등 대형 쇼핑몰 및 문화시설 접근성이 뛰어나 생활 편의성이 매우 높습니다.

2.5. 잠재적 리스크

명도 리스크:

임대차 관계가 미상인 관계로, 낙찰 후 점유자와의 명도 협상 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다. (점유자 확인 및 명도계획 수립 필수)

소형 주택 시장:

최근 소형 주택 및 빌라 시장의 침체 및 전세 사기 등의 영향으로 인한 매매/임대 시장의 불확실성이 존재할 수 있습니다. (감정가 대비 시세 및 전세가 비교 분석 필요)

감정가 적정성:

강제경매의 특성상 채권자의 요구에 따라 감정가가 시세와 다소 차이가 있을 수 있으므로, 입찰 전 철저한 시세 조사가 필요합니다.

2.6. 종합 의견 및 투자 포인트

종합 의견:

본 물건은 2020년 준공된 비교적 신축급의 **송파구 문정동 소형 다세대주택**으로, 뛰어난 교통 환경(장지역 인근)과 생활 편의성을 갖춘 제2종일반주거지역 내에 위치합니다. 소형 면적으로 1~2인 가구의 주거 수요를 충족시키며, 직주 근접성이 우수한 지역의 잠재적 투자 가치가 높다고 판단됩니다.

투자 포인트:

1. **신축급 건물 및 소형 주택:** 2020년 사용승인으로 건물 상태가 양호하며, $29.42\text{m}^2$의 소형 면적으로 높은 임대 수요(1~2인 가구)를 기대할 수 있습니다.

2. **우수한 입지:** 송파구 문정동 내 제2종일반주거지역의 쾌적한 환경과 8호선 장지역 인근의 양호한 교통 환경.

3. **강제경매의 장점:** 강제경매로 진행되어 채무자의 변제 의사가 낮을 수 있으나, 권리 관계는 (별도의 선순위 임차인이 없는 경우) 비교적 단순할 수 있습니다. (다만, 임대차 관계 미상에 대한 명도 전략은 필수.)

법원 정보

서울동부지방법원 경매3계