나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경63073 [1] 서울특별시 송파구 오금동 131-1 청전빌딩 지하층101호 근린생활시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경63073 [1] 서울특별시 송파구 오금동 131-1 청전빌딩 지하층101호 근린생활시설 경매

• 사건번호: 2024타경63073
• 주소: 서울특별시 송파구 마천로 190, 지하층101호 (오금동,청전빌딩)
• 감정가: 277,000,000원
• 최저가: 221,600,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 근린생활시설

서울동부지방법원 경매3계 2024타경63073 | 소재지: 서울특별시 송파구 마천로 190, 지하층101호 (오금동,청전빌딩) | 감정가: 277,000,000원 | 최저가: 221,600,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 개요 및 특장점 분석 보고서

1.1. 기본 정보 요약

사건번호: 서울동부지방법원 2024타경63073 (1)

소재지: 서울특별시 송파구 오금동 131-1 청전빌딩 지하층101호

용도: 근린생활시설 (현재 사무실 이용 중)

감정가: 277,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

면적 정보:

토지면적: 43.46㎡ (약 13.15평)

건물면적: 114.50㎡ (약 34.64평)

토지 지분율: 4346

건물 지분율: 11450

구조/사용승인: 철근콘크리트구조, 7층 건물 내 지하층 (사용승인일: 2003.12.11)

1.2. 입지조건 (Location Conditions)

최고의 입지:

본 대상물건은 송파구 오금동 소재 '거여초등학교' 남서측 인근 중로변에 위치하며, 주상용 및 업무용 빌딩, 근린생활시설이 혼재된 상업 지역의 배후지를 포함합니다.

후면으로는 다가구 및 다세대 주택, 아파트 등이 밀집된 주거지역을 배후로 두고 있어, 기본적인 유동인구 및 배후 수요가 풍부한 입지입니다.

교통상황:

대상물건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 편익은 보통 수준입니다. 지하철역과의 연계는 도보 거리가 다소 있으나, 버스를 통한 접근성은 양호합니다.

주변 환경 및 편의시설:

주변은 학교, 주택, 상가 등이 잘 갖추어진 혼재 지역으로, 상주 인구를 바탕으로 한 근린생활시설로서의 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다.

혐오시설:

본 물건지 주변을 탐색한 결과, 도보 및 근거리에 부동산 가치에 영향을 미칠 만한 대형 쓰레기 처리장, 폐기물 시설, 봉안당 등의 주요 기피시설은 확인되지 않았습니다.

1.3. 권리분석 (Rights Analysis)

경매 구분:

본 물건은 부동산임의경매 사건으로, 채권자(중OOOOO)의 임의경매 신청에 의한 매각입니다.

소유자/채무자:

소유자와 채무자가 동일인(상OOOOOOOOO)으로 확인되어, 일반적인 소유권 변동에 따른 권리관계가 단순할 수 있습니다.

매각 대상:

토지 및 건물을 일괄매각하는 조건으로, 법정지상권 등의 복잡한 문제가 발생할 소지가 적어 안정적인 입찰이 가능합니다.

특이 및 주의 사항:

제시외 면적이 없는 것으로 보아 건물 자체의 이용에 큰 문제는 없어 보입니다.

현재 '근린생활시설(사무실)로 이용 중인 것으로 탐문조사' 되었으나, 임대관계 등은 미상입니다. 낙찰 후 명도 진행 시 점유자(임차인 또는 소유자)의 현황을 철저히 확인하고 명도계획을 수립해야 합니다.

공법상 제한:

제2종일반주거지역, 교육환경보호구역(상대보호구역 포함), 과밀억제권역 등으로 지정되어 있어, 용도변경이나 증축 시 관련 법규정을 사전에 면밀히 검토해야 합니다.

1.4. 상권분석 (Commercial Area Analysis)

상권 특성:

중로변에 위치하며 후면에 주거단지를 낀 전형적인 근린상권의 특성을 가집니다. 주거지 배후수요와 중로변의 통행량을 동시에 흡수할 수 있는 입지입니다.

업종 적합성:

현재는 사무실(근린생활시설)로 이용 중이며, 주거 밀집 지역 근처의 지하층 상가라는 점을 고려할 때, 스크린 골프장, 창고, 헬스장, 소규모 스튜디오, 또는 근린생활시설로 인허가를 받은 사무실, 학원 등 주변 주민들을 타겟으로 하는 업종이 적합할 수 있습니다.

다만, 지하층의 특성상 채광, 환기, 습도 등을 고려한 업종 선택과 인테리어가 중요합니다.

성장 잠재력:

송파구 오금동은 재개발/재건축 이슈가 지속적으로 발생하고 있는 지역의 영향을 받을 수 있으며, 전반적인 지역 활성화 시 상권 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.5. 생활정보 (Living Information)

교육 환경:

'거여초등학교' 인근에 위치하며, 교육환경 보호구역으로 지정되어 있어 유해시설로부터 보호되는 장점이 있습니다. 주변으로 다수의 학원 및 교육시설이 존재하여 교육 인프라가 양호합니다.

편의시설:

청전빌딩 인근은 중소형 근린생활시설과 주택이 밀집되어 있어 기본적인 생활 편의시설(식당, 마트, 병의원 등)이 잘 갖추어져 있어 생활 편의성이 높습니다.

주거 환경:

다세대, 다가구 주택 및 아파트 등이 혼재된 지역으로, 서울 송파구라는 지리적 이점과 함께 주거 및 상업 활동이 활발한 지역입니다.

1.6. 잠재적 리스크 (Potential Risks)

지하층 상가의 한계:

지하층은 접근성, 가시성, 채광/환기 등에서 지상층 대비 불리하며, 누수/습도 관리에 대한 추가적인 비용 및 관리가 필요합니다. 이는 임차인 유치에 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다.

대중교통 접근성:

버스정류장은 인접하나, 지하철역(오금역, 개롱역 등)까지는 도보로 이동하기에 다소 거리가 있어 지하철 이용객의 접근성은 낮습니다.

명도 리스크:

임대관계 미상으로, 낙찰 후 실제 점유자가 누구인지, 대항력 있는 임차인이 존재하는지 여부를 반드시 확인해야 합니다. 임대차 관계가 불분명할 경우 명도 과정에서 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 송파구 오금동의 주거 및 근린생활시설이 혼재된 상권에 위치한 지하층 사무실(근린생활시설)입니다. 토지 면적이 약 13.15평으로 대지 지분이 비교적 안정적이며, 건물의 사용승인일이 2003년으로 비교적 양호한 상태입니다. 지하층이라는 한계에도 불구하고, 배후 주거 수요가 풍부한 지역의 중로변 입지는 안정적인 임차 수요를 기대할 수 있는 요소입니다. 감정가가 적정 수준에서 형성되었다면, 지하층 특성을 고려한 적절한 유찰 시 경쟁력을 갖출 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

안정적인 지분 확보: 토지 43.46㎡ (약 13.15평)와 건물 114.50㎡ (약 34.64평)를 일괄 매각하는 건으로, 서울 송파구의 안정적인 토지 지분을 확보할 수 있는 기회입니다.

풍부한 배후 수요: 다세대, 다가구 및 아파트 등 주거 밀집 지역을 배후로 두고 있어, 학원, 사무실, 체육시설 등 근린생활시설로서의 실수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

가격 경쟁력: 지하층이라는 특성 때문에 지상층 대비 낮은 가격으로 송파구 역세권 인근의 상업/주거 혼재 지역에 진입할 수 있는 기회를 제공합니다. (단, 입찰 전 시장 상황과 유찰 횟수를 고려하여 보수적인 가격 산정이 필수입니다.)

법원 정보

서울동부지방법원 경매3계