나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경102097 [1] 부산광역시 사하구 다대동 1624 다대동롯데캐슬몰운대아파트 219동 10층1001호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부산 · 평가일 2025.11.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사하구 하단동 소재 '몰운대초등학교' 북측 인근에 위치하며 인근은 아파트 단지, 학교, 근린생활시설, 임야 등으로 형성된 지역으로서 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 17층 건물 내 10층 1001호로서, (사용승인일:2007.11.26) 외벽 : 스톤코트 및 몰탈위페인팅 마감 등, 내벽 : -, 창호 : 샷시창호임. 현장조사시 폐문부재로 내부는 확인하지 못하였음.

이용상태

본건은 공부상 아파트로 이용중인 것으로 조사되나 현장조사시 폐문부재로서 내부 이용상태는 확인하지 못하였음.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 공동현관설비, 승강기설비, 지하주차장 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

경사지 내 평탄화된 일단의 부정형 토지로서 아파트 및 아파트 상가 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 내 도로망 정비 되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

다대동 1624 :제2종일반주거지역(2019-12-18)(제2종일반주거지역), 도로(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(2020-07-01)(접합), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2014-04-30)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-01-14)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-11-15)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2014-04-30)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전구역<군사기지 및 군사시설 보호법> 다대동 1625 :제2종일반주거지역(2019-12-18)(제2종일반주거지역), 도로(접합), 상대보호구역(2014-04-30)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-11-15)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전구역<군사기지 및 군사시설 보호법> 다대동 1627 :제2종일반주거지역(2019-12-18)(제2종일반주거지역), 도로(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2014-04-30)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전구역<군사기지 및 군사시설 보호법> 다대동 1628 :제2종일반주거지역(2019-12-18)(제2종일반주거지역), 도로(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전구역<군사기지 및 군사시설 보호법> 다대동 1629 :제2종일반주거지역(2019-12-18)(제2종일반주거지역), 도로(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-01-14)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2015-01-14)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전구역<군사기지 및 군사시설 보호법>, 역사문화환경보존지역(2020-02-05)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률> 다대동 1630 :제2종일반주거지역(2019-12-18)(제2종일반주거지역), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-01-14)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전구역<군사기지 및 군사시설 보호법> 다대동 1634 :제1종일반주거지역(2019-12-18), 제2종일반주거지역(2019-12-18)(제2종일반주거지역), 도로(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전구역<군사기지 및 군사시설 보호법>, 역사문화환경보존지역(2020-02-05)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률> 다대동 1635 :자연녹지지역(2019-12-18), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 비행안전구역<군사기지 및 군사시설 보호법>, 역사문화환경보존지역(2020-02-05)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 : -.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 부산서부지원 2025타경102097 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 부OOOOOOOOOOOOOO

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 물건 상세

소재지: 부산광역시 사하구 다대동 1624 다대동롯데캐슬몰운대아파트 219동 10층1001호

용도: 아파트

감정가: 260,000,000원

1.3. 건물 및 토지 정보

토지면적: 54.22㎡ (약 16.4평)

토지지분: 54.2203㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 84.99㎡ (약 25.7평)

건물지분: 84.9902㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 아파트 정보

아파트명: 다대동롯데캐슬몰운대

동: 219동

층: 10층 (총 17층)

사용승인일: 2007년 11월 26일

건물구조: 철근콘크리트구조

전용면적: 84.99㎡ (약 25.7평)

분양면적: 제공된 정보 내에서 명확히 확인되지 않음 (일반적으로 해당 면적대는 106㎡ 내외의 분양면적을 가질 수 있습니다)

단지 정보: 총 49개동, 3462세대 (2007년 준공)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사하구 다대동에 위치하며, 몰운대초등학교 북측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 아파트 단지, 학교, 근린생활시설, 임야 등이 혼합된 지역으로 주거 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 주변 도로 및 단지 환경

단지 내 도로망이 잘 정비되어 있어 차량 이동이 수월합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본건의 등기부상 채권 총액은 846,724,562원입니다. 주요 권리 내역은 다음과 같습니다.

* 소유권보존 (2008-01-10)

* 소유권이전 (2008-02-19)

* 근저당 (2017-02-06, 부산시수산업협동조합, 130,000,000원, 말소)

* 근저당 (2023-06-23, 부산공동어시장조합공동사업법인, 200,000,000원, 말소)

* 가압류 (2025-09-18, 롯데카드, 15,873,995원, 말소)

* 가압류 (2025-10-22, 수협은행, 69,920,941원, 말소)

* 가압류 (2025-10-24, 부산신용보증재단, 16,466,026원, 말소)

* 가압류 (2025-10-28, 농업협동조합중앙회, 279,683,767원, 말소)

* 임의경매개시결정 (2025-11-03, 부산공동어시장조합공동사업법인, 200,000,000원, 말소)

* 가압류 (2025-11-17, 서울보증보험주식회사, 100,000,000원, 말소)

* 가압류 (2025-12-02, 신한카드, 34,779,833원, 말소)

3.2. 말소기준권리 및 소멸되는 권리

말소기준권리는 을3 근저당권 (2017-02-06)입니다. 본 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 후순위에 있는 모든 권리(근저당, 가압류, 임의경매개시결정 등)는 소멸됩니다.

3.3. 인수되는 권리

감정평가서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'에 대한 명시적인 언급은 없습니다. 따라서 특별한 인수주의 권리는 없을 것으로 판단됩니다.

3.4. 임차인 현황

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원입니다. 다만, '임대관계 : 미상임'으로 조사되어 실제 임대차 관계가 존재할 가능성이 있으므로, 명확한 현황 파악이 필요합니다.

3.5. 총 채무액

등기부상 채권 총액은 846,724,562원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 및 편의시설

본건은 아파트 단지 내에 위치하며, 주변에 근린생활시설이 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

4.2. 건물의 용도 적합성

해당 물건은 공부상 아파트로 등재되어 있으며, 실제 이용 현황도 아파트로 사용될 것으로 예상됩니다. 주거용으로서의 적합성은 양호합니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 환경

단지 인근에 몰운대초등학교가 위치해 있으며, 다수의 학교 보호구역(상대보호구역, 절대보호구역)으로 지정되어 있어 교육 환경이 비교적 안정적으로 조성되어 있습니다.

5.2. 생활 편의시설

주변 지역에 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

5.3. 주차 및 부대시설

아파트 단지 내에 지하주차장 및 지상주차장이 마련되어 있습니다. (단지 내 총 주차대수 987대, 지하 96대, 지상 3대 - 아파트 정보 기준. 전기차 충전기 지하 94대)

6. 잠재적 리스크

6.1. 현장 방문 미확인

현장 조사 시 폐문부재로 인해 내부 이용 상태를 직접 확인하지 못하였습니다. 정확한 내부 상태 및 관리 상태 파악이 어렵습니다.

6.2. 법적 제한 사항

토지이용계획상 비행안전구역, 일부 지역은 역사문화환경보존지역, 학교 관련 보호구역 등으로 지정되어 있어 추후 건축 행위 등에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

6.3. 임대차 관계 미확인

인수되는 임차 보증금은 없으나, 임대관계가 미상으로 조사되어 실제 거주 중인 임차인이 존재하거나 미등기된 임대차 계약이 있을 가능성을 배제할 수 없습니다. 이는 명도 과정이나 내부 상태 파악에 어려움을 줄 수 있습니다.

6.4. 기타 특이사항

제공된 정보 내에서 '특이사항', '주의사항', '특수물건정보' 항목에 특별한 내용이 기재되어 있지 않습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 사하구의 아파트로, 준수한 입지 및 생활 편의시설 접근성을 갖추고 있습니다. 비교적 최근에 거래된 유사 면적대의 아파트 시세가 감정가를 상회하는 점은 긍정적입니다. 그러나 현장 방문을 통한 내부 확인이 불가하고, 임대차 관계가 불확실하다는 점은 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 또한, 비행안전구역 등의 법적 제한 사항도 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 최근 실거래가 대비 경쟁력 있는 감정가

* 안정적인 주거 단지 내 위치 및 양호한 교통 여건

* 주변 학군 및 생활 편의시설 인접

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 동일 면적(84.99㎡ 내외)의 아파트 실거래가는 2026년 7월 기준 280,000,000원에서 315,000,000원 수준입니다. 감정가는 260,000,000원으로, 최근 시세보다 낮은 편입니다.

하지만 현장 미확인 및 임대차 관계 불확실성 등의 리스크 요인을 감안할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

시세 수준과 경매 특성을 고려하여, 현 시세의 하단부 또는 감정가 대비 소폭 상승한 가격으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

초기 입찰가로 270,000,000원을 제안하며, 시장 상황 및 현장 답사를 통해 최종 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.