나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경3334 [1] 서울특별시 동작구 대방동 5-2 정원쉐르빌 비동 5층502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 선율 · 평가일 2025.11.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 동작구 대방동 소재 "영등포중학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위에는 단독주택, 다가구주택, 연립주택, 아파트, 근린생활시설, 학교 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(장승배기역:7호선)이 소재하는 등 대중교통 사정은 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층/지상6층 건물 내 제5층 제502호로서, (사용승인일:2017.07.10) 외벽 : 석재붙임 등 마감. 내벽 : 벽지 및 일부 타일붙임 등 마감. 창호 : 샷시창호 등 마감.

이용상태

본건은 다세대주택 1세대(후첨 "내부구조도" 참조)로 이용중임.

설비내역

위생급배수설비, 난방설비, 주차장설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 5필 일단의 완경사 부정형 토지로서, 단지형다세대주택 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측 및 서측으로 노폭 약15m, 약6m 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(학교환경위생정화구역에 대한 최종확인은 관할교육청에 반드시 확 인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군 사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역 (2025-08-21)((대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025. 8.26.~2026.8.25.)), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)((대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.))임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경3334 (1)

소재지: 서울특별시 동작구 대방동 5-2 정원쉐르빌 비동 5층502호

용도: 다세대주택

감정가: 346,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 박

1.2. 면적 및 지분

토지면적: 19.70㎡ (약 5.96평)

토지지분: 19.7㎡ (약 5.96평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 34.35㎡ (약 10.39평)

건물지분: 34.35㎡ (약 10.39평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건물정보

건축년도: 2017년 07월 10일 (사용승인일)

구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕

층수: 본건은 지하1층/지상6층 건물 내 제5층 제502호

주위환경: 서울특별시 동작구 대방동 소재 "영등포중학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위에는 단독주택, 다가구주택, 연립주택, 아파트, 근린생활시설, 학교 등이 소재하는 지역임.

교통상황: 본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(장승배기역:7호선)이 소재하는 등 대중교통 사정은 무난시 됨.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 동작구 대방동 소재 "영등포중학교" 남서측 인근에 위치합니다. 주변에는 다양한 종류의 주거시설(단독주택, 다가구주택, 연립주택, 아파트)과 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

단지 내 차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장과 7호선 장승배기역이 위치하고 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 주변 건물 정보

본건이 속한 "정원쉐르빌"은 서울특별시 동작구 대방동 5-2번지에 위치하며, 총 4개 동으로 구성된 단지형 다세대주택 및 근린생활시설입니다.

본 건물(B동)은 철근콘크리트구조 평스라브지붕의 지하1층/지상6층 건물이며, 사용승인일은 2017년 07월 10일입니다.

건축물 연면적은 827.13㎡이며, 총 15세대가 거주 가능하도록 계획되었습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리현황 요약

집합건물 등기부 요약에 따르면, 현재 소유권 관련 등기들은 대부분 말소되었거나 이전되었습니다.

말소기준권리는 2023년 04월 11일자 진순지 명의의 가압류 (금 68,205,000원) 결정입니다.

을구 1번 순위의 주택임차권(박지수, 보증금 300,000,000원)은 2024년 11월 06일 접수되었으며, 이는 말소기준권리보다 후순위이나, 매각으로 인해 소멸되지 않고 매수인이 인수하는 권리입니다.

채권자 박OO이 신청한 강제경매(2025타경3334)는 2025년 11월 05일에 접수되었으며, 을구 1번 임차권보다 후순위로 법원 매각 절차에 따라 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 368,205,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 박지수

* 보증금: 300,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 10월 13일

* 확정일자: 2020년 09월 23일

* 대항력: 있음

본건에는 대항력 있는 임차인 박지수가 존재하며, 임대차보증금 300,000,000원에 대해 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

3.3. 말소기준권리 및 소멸/인수 권리

말소기준권리: 2023-04-11자 가압류 (진순지)

매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 2023-04-11자 가압류, 2025-11-05자 강제경매 등

매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 1번 순위 주택임차권 (박지수)

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보(2026년 7월)에 따르면, 인근 대방동 지역의 다세대주택 시세는 다음과 같습니다.

* 54.17㎡ (약 16.39평) 규모의 주택이 670,000,000원(약 4,088만원/평)에 거래되었습니다.

* 29.25㎡ (약 8.85평) 규모의 주택이 330,000,000원(약 3,729만원/평)에 거래되었습니다.

* 72.02㎡ (약 21.79평) 규모의 주택이 665,000,000원(약 3,052만원/평)에 거래되었습니다.

본건은 건물 면적 34.35㎡ (약 10.39평)으로, 이를 기준으로 인근 시세를 추정하면 약 370,000,000원에서 420,000,000원 사이로 예상됩니다.

4.2. 주변 매매/임대 동향

최근 2026년 7월에 인근 지역에서 다수의 다세대주택 거래가 이루어졌으며, 이는 시장의 꾸준한 수요를 보여줍니다.

제공된 전월세 정보 또한 유사한 시세대를 나타내고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 다양한 근린생활시설이 소재하여 기본적인 쇼핑 및 편의시설 이용이 편리합니다.

5.2. 교육시설

본건은 "영등포중학교" 인근에 위치하며, 교육환경 보호구역에 해당될 수 있어 교육시설 접근성이 양호합니다.

주변 학군 및 교육시설에 대한 최종 확인은 관할 교육청을 통해 진행하는 것이 좋습니다.

5.3. 의료시설

인근 지역에 병원 및 의원 등 의료시설이 분포되어 있어 의료 서비스 이용이 가능합니다.

5.4. 혐오시설 유무

서울특별시 동작구 대방동 5-2번지 주변 및 영등포중학교, 장승배기역 인근 지역에 대한 검색 결과, 특별히 혐오시설로 간주될 만한 시설이 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차보증금 인수 위험

본건의 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 박지수 씨의 보증금 300,000,000원을 배당에서 전액 변제받지 못할 경우, 그 잔액을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다.

이 인수 금액은 낙찰가의 추가적인 부담이 되므로, 입찰가 산정 시 반드시 고려해야 합니다.

6.2. 토지이용계획 제한사항

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

또한, 외국인 등 특정 대상에 대한 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 매수인의 자격 및 거래 절차에 대한 확인이 필요할 수 있습니다 (지정 기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25. 및 2025. 10. 20.~2026. 12. 31.).

7. 종합 의견

7.1. 물건 개요

본건은 서울특별시 동작구 대방동에 위치한 다세대주택으로, 교통 및 생활 인프라가 양호한 지역에 속합니다.

2017년에 건축된 비교적 신축 건물이며, 전용면적 34.35㎡ (약 10.39평)으로 1인 또는 소규모 가구에 적합합니다.

7.2. 강점 및 약점

강점:

* 비교적 신축 건물(2017년 준공)

* 편리한 교통망 (7호선 장승배기역 인근)

* 안정적인 주거 지역

약점:

* 300,000,000원의 대항력 있는 임차보증금 인수 위험

* 토지거래허가구역 지정으로 인한 거래 제한 가능성

8. 투자 포인트

본건의 투자 포인트는 편리한 교통망과 비교적 양호한 입지 조건 속에서 신축급 다세대주택이라는 점입니다.

다만, 3억 원에 달하는 임차보증금 인수 위험은 매우 큰 부담이므로, 이를 상쇄할 만한 차액을 확보할 수 있는 합리적인 입찰가가 중요합니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시장 가치 평가

제공된 최근 시세 정보를 바탕으로 본건의 시장 가치는 약 390,000,000원에서 420,000,000원으로 추정됩니다.

9.2. 최종 입찰가 산정

본건의 감정가는 346,000,000원이나, 이는 대항력 있는 임차인의 보증금 300,000,000원을 인수하는 조건이 충분히 반영되지 않았을 가능성이 있습니다.

따라서, 예상 시장 가치에서 인수해야 할 임차보증금을 차감하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

예상 최대 입찰가 = (추정 시장 가치) - (인수 보증금)

예상 최대 입찰가 = (약 390,000,000원 ~ 420,000,000원) - 300,000,000원

이는 본건의 최종 낙찰 희망가를 약 90,000,000원에서 120,000,000원 사이로 고려해야 함을 의미합니다.

입찰 시에는 임차인의 배당 현황 및 법원의 배당표 확정 여부를 면밀히 확인하여 최종 보증금 인수액을 정확히 파악해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.