나이스옥션 법원경매 대전 2025타경3949 [1] 대전광역시 유성구 봉명동 OOOOO OOOOOOOOOO OOOOOO 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 터울감정 · 평가일 2025.11.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 유성구 봉명동 소재 "유성온천역" 북동측 인근에 소재하는「사이언스 타운주상복합 제4층 제416호」로서, 주위는 상업.업무시설, 주상복합건물, 근린생활시설, 숙박시설 등이 혼재하는 상업지대로서, 제반 주위환경은 양호한 편임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 접근이 가능하며, 인근에 시내버스승강장 및 지하철 "유성온천역"이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 및 철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 35층 건물 중 제4층 제416호로서, - 외벽 : 미장석재 붙임, 몰탈위 페인팅 마감 등, - 내벽 : 벽지 마감 및 일부 타일 붙임 등, - 창호 : 새시 창호임.

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

본건 건물은 위생설비 및 급배수설비, 소방설비, 승강기설비, 스프링클러설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서, 주상복합 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 중로변에 접하고, 서측 및 동측으로 소로변에 각각 접해 있음.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계확확인서상, - 549-1번지 : 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획 구역(봉명2지구 토지구획정리사업), 소로1류(폭10m~12m)(접합), 중로2류 (폭15m~20m)(중로2-607)(접합), 가축사육제한구역(2022-07-26)(전부제한구 역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 관광특구<관광진흥법>, 온천 원보호지구<온천법>, 중점경관관리구역(유성)임. - 549-23번지 : 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획 구역(봉명2지구 토지구획정리사업), 중로2류(폭15m~20m)(중로2-607)(접합), 가축사육제한구역(2022-07-26)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 관광특구<관광진흥법>, 온천원보호지구<온천법>, 중점경관관리 구역(유성)임. - 549-24번지 : 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획 구역(봉명2지구 토지구획정리사업), 중로2류(폭15m~20m)(중로2-607)(접합), 가축사육제한구역(2022-07-26)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 관광특구<관광진흥법>, 온천원보호지구<온천법>, 중점경관관리 구역(유성)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대내역은 미상임. - 본건의 위치확인은 집합건축물대장상 도면 및 실제 점유부분 등에 의하여 확인하였으니 경매 참여시 재확인하시기 바람. - 본건은 현장조사시 이해관계인의 폐문부재로 내부를 확인하지 못하여 외부관찰 및 인근 탐문 등을 통해 표준적인 이용상황을 기준으로 평가하였으니 경매진행시 확인하시기 바 람.

물건 비고

매수인에게 대항할 수 있는 임차인 있으며 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경3949 (1)

소재지: 대전광역시 유성구 봉명동 549-1 사이언스타운주상복합 4층416호

용도: 오피스텔

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 오OO

1.2. 면적 및 감정가

감정가: 173,000,000원

토지면적: 11.93㎡ (약 3.61평)

토지지분: 11.919330609913608㎡ (약 3.61평)

건물면적: 68.33㎡ (약 20.67평)

건물지분: 68.329㎡ (약 20.67평)

1.3. 건물 상세 정보

준공년도: 2013년

총 층수: 35층

해당 층: 4층

건물명: 사이언스타운주상복합

주용도: 공동주택, 업무시설, 제1,2종근린생활시설, 운동시설

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 대전광역시 유성구 봉명동 소재 "유성온천역" 북동측 인근에 소재함.

주위는 상업.업무시설, 주상복합건물, 근린생활시설, 숙박시설 등이 혼재하는 상업지대로, 제반 주위환경은 양호한 편임.

2.2. 교통 상황

인근에 시내버스승강장 및 지하철 "유성온천역"이 소재하며, 제반 차량 접근이 가능하여 대중교통 이용이 편리함.

2.3. 토지 및 도로 상황

토지는 부정형이며 주상복합 건부지로 이용 중임.

본 건 북측으로 중로, 서측 및 동측으로 소로에 각각 접해 있음.

2.4. 지역 지구 현황

도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 지구단위계획구역, 소로1류, 중로2류, 가축사육제한구역, 관광특구, 온천원보호지구, 중점경관관리구역임.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

말소기준권리: 북대전세무서장 압류 (2024-02-16)

접수된 권리: 소유권보존(2013.10.01), 압류(2024.02.16), 강제경매(2025.10.29)

강제경매 채권액: 160,685,500원 (채권자: 오충환)

3.2. 임차인 현황 및 인수 사항

임차인: 오 (오충환)

보증금: 160,000,000원

차임: 0원

전입/확정일자: 2019-02-11

대항력: 있음

주의사항: 매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 있으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 함.

물건명세서 상 인수 보증금 합계: 0원 (단, 상기 주의사항을 반드시 확인해야 함)

3.3. 등기부 요약

집합건물 등기부 상 압류(북대전세무서장)가 말소기준권리이며, 이후 접수된 강제경매(오충환)는 매각으로 소멸될 예정임.

단, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성은 별도 확인이 필요함.

4. 상권분석

4.1. 상업 및 업무 밀집 지역

본 건이 소재한 지역은 유성온천역 인근의 상업지대로, 다양한 상업, 업무, 근린생활, 숙박시설이 밀집해 있어 유동인구가 풍부할 것으로 예상됨.

4.2. 관광 및 특수 지역

관광특구, 온천원보호지구로 지정되어 있어 관광 수요 흡수가 가능하며, 지역 경제 활성화에 따른 가치 상승 잠재력을 보유하고 있음.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

지하철 1호선 유성온천역 및 다수의 버스 노선 이용이 편리함.

주변에 다양한 상업시설, 은행, 병원 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있음.

5.2. 주변 환경

혐오시설에 대한 직접적인 정보는 확인되지 않았으나, 상업 및 숙박시설이 밀집한 지역 특성상 일부 유흥가와 혼재되어 있을 수 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 보증금 인수 위험

대항력 있는 임차인이 존재하며, 배당 후 보증금 전액 미변제 시 매수인이 잔액을 인수해야 하는 법적 부담이 있음. 이는 예상 투자 비용 증가로 이어질 수 있음.

6.2. 현장 방문 정보 부재

현장 조사 시 이해관계인의 폐문부재로 내부를 확인하지 못하여, 실제 이용 상태 및 내부 컨디션에 대한 정확한 파악이 어려운 상태임.

6.3. 임대 내역 불확실성

임대 내역이 미상으로, 실제 임대 현황 및 수익률과 다를 수 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 대전 유성구의 핵심 상권에 위치한 오피스텔로, 우수한 교통 및 생활 인프라를 갖추고 있음.

하지만, 권리분석 상 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성이라는 중대한 리스크가 존재하므로, 이에 대한 철저한 사전 검토가 필수적임.

적절한 가격으로 낙찰받는다면, 지역 발전 가능성을 고려했을 때 향후 시세 상승을 기대할 수 있는 물건임.

8. 투자 포인트

* 뛰어난 교통 요지: 유성온천역 도보권 내 위치.

* 개발 잠재력: 관광특구, 온천 등 지역 특화 개발 수혜 기대.

* 안정적인 수요: 상업/업무 밀집 지역으로 꾸준한 임대 수요 예상.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

최근 유사 면적(68.329㎡)의 거래 사례가 2025년 12월 10일 190,000,000원에 있었음을 고려할 때, 본 건의 시장 가치는 190,000,000원 내외로 추정됨. 감정가는 173,000,000원으로, 이는 최근 시세보다 낮은 수준임.

9.2. 입찰가 산정

본 건의 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인이 보증금 160,000,000원을 보유하고 있으며, 배당 후 잔액 인수 가능성이 있다는 점임.

만약 임차인의 보증금 전액을 인수해야 한다면, 총 투입 비용은 '입찰가 + 160,000,000원'이 됨.

따라서, 이러한 잠재적 인수 비용을 고려하여 입찰가를 신중하게 결정해야 함.

현 시세(190,000,000원)와 인수해야 할 보증금(160,000,000원)을 고려했을 때, 낙찰 후 총 투입 비용이 시장 가치를 초과하지 않도록 보수적인 접근이 필요함.

이에, 임차인 인수 리스크를 반영하여 감정가(173,000,000원) 대비 할인된 가격으로 입찰하는 것이 합리적임.

권리분석 상 임차인의 배당금 수령 가능성 및 우선순위에 따라 실제 인수해야 할 보증금액이 달라질 수 있으므로, 현장 조사 및 법률 전문가와 상담을 통해 최종 입찰가를 결정하는 것을 추천함.

현 상황을 고려할 때, 120,000,000원 ~ 150,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해볼 수 있음.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.