나이스옥션 법원경매 마산 2025타경20983 [1] 경상남도 함안군 가야읍 묘사리 530-3 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경상남도 함안군 가야읍 묘사리 소재 "묘동마을회관" 북동측에 위치하며, 주위 는 단독주택, 농경지 및 임야 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

대상물건까지 차량진출입 가능하며, 대중교통사정은 보통 이하입니다.

형태 및 이용상태

1) 일련번호 1, 3~15, 17~24 북동측 하향 완경사의 토지를 평탄하게 조성한 사다리형 토지로서, 신축신고를 득하여 조 성 중인 주거나지입니다. 2) 일련번호 2 사다리형 완경사의 토지임야 입니다. 3) 일련번호 16, 25, 31 현황 도로로 이용 중이며, 함안군청에 확인결과 "건축법 제2종제1항제11호나목에 따른 도로"입니다. 4) 일련번호 26~30 사다리형 완경사 토지로서, 신축신고를 득한 부지이나, 현황 법면부분으로서, 이를 감안 하여 평가하였습니다.

인접 도로상태

현황 도로인 일련번호 31 토지를 통해 동측으로 왕복 2차선 포장도로와 접하며, 일련번호 16, 25는 약 5m내외의 내부도로 입니다.

토지이용계획 및 제한상태

1) 일련번호 1~30 계획관리지역, 가축사육제한구역(2022-12-16)(일부제한200m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>. 2) 일련번호 31 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형), 가축사육제한구역(2022-12-16)(일부제한200m) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함).

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

공부상 지목 임야 및 전이나, 2022.12.26. 함안군청으로부터 단독주택(다가구주택) 신축신고 16건을 득하였고, 기준시점 현재 대지 및 내부도로 토목공사 중에 있는 바, 이를 고려하여 평가하였습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 2022.12.26. 신축신고 외에 일련번호 1, 3~31 토지는 2025.01.06. 함안군청으로부터 단독 주택 및 신축신고 10건을 득한 것으로 함안군청으로부터 확인하였습니다. 따라서, 중복여 부 및 변경신고 여부는 응찰 전에 반드시 재확인 하시기 바랍니다. 2) 일련번호 2 토지는 지목 및 현황 임야로서, 현황을 고려하여 평가하되, 일련번호 2 토지 및 여타 토지 지상에 소재하는 자연생 수목은 경제적 가치가 희박하다고 판단되는 바, 토 지거래관행 등을 고려하여 토지에 포함하여 평가하였습니다.

물건 비고

-일괄매각.
-목록17.~31. 농지취득자격증명 필요함(미제출시 보증금 몰수). 가야읍의 사실조회회신서에 의하면, 해당 목록 전부 ① 현황 농지가 아니며(형질변경), ② 농지전용협의[㉠ 허가일자 및 전용목적: 2022. 12. 5.(신규) 주거시설(다가구주택) 건립 전용신고 → 2024. 11. 26.(변경) 지번 및 면적 변경 → 2024. 12. 1.(신규) 주거시설(단독주택) 건립, ㉡ 신청인: ㈜동인종합건설]를 거쳤으며, ③ 향후 원상회복명령이 발하여질 가능성 유무에 대해선 해당사항이 없으며, ④ 취득 시 농지취득자격증명이 필요하다고 함.
-본건 토지는 공부상 지목 임야 및 전이나, 2022. 12. 26. 함안군청으로부터 단독주택(다가구주택) 신축신고 16건을 득하였고, 감정기준시점 기준 대지 및 내부도로 토목공사 중에 있는 것으로 조사되었는바, 감정평가액은 이를 각 고려한 금액임. 입찰자는 현재 시점 기준 실제 공사 진행상황 및 토지 현황을 반드시 확인하기 바라며, 경매 진행 시 신축신고의 변경승인, 허가연장 및 승계가능 여부를 관할 관청에 반드시 재확인한 후 응찰하기 바람.
-감정평가서에 의하면, 목록1.3.~31.은 2022. 12. 26. 신축신고 외에 2025. 1. 6. 함안군청으로부터 신축신고 10건을 득한 사실이 확인되었는바, 신축신고의 중복여부 및 변경신고 여부를 반드시 재확인한 후 응찰하기 바람.
-목록1.3.~15.17.~24. 신축신고를 득하여 조성 중인 주거나지임.
-목록2. 토지임야로서, 지상에 소재하는 자연생 수목은 토지에 포함하여 평가하였음.
-목록16.25.31. 현황 도로로 이용 중이며, 함안군청에 확인 결과 ‘건축법 제2조 제1항 제11호 나목에 따른 도로’임.
-목록26.~30. 신축신고를 득한 부지이나, 현황 법면부분임. 감정평가액은 이를 감안한 금액임.
-목록1.~31. 현황조사 시 유치권자 하재철(마사토 평탄작업 등), 김영하(배수로작업 및 자재비용 등), 이현호(석축작업 및 자재비용 등) 등이 공사비용 미지급 등을 이유로 목록31. 도로부분에 컨테이너 및 현수막을 부착한 뒤 유치권행사 중임이 조사되었고, 이후 이현호가 2025. 12. 4. 유치권신고서(토목공사대금 잔금 10,382,191원, 세금계산서 첨부)를, 하재철이 2025. 12. 26. 유치권신고서(전원주택 부지조성공사 공사대금 잔금 9,990,000원, 전자세금계산서 및 유치권행사 내역 사진 첨부)를 각 제출하였으나, 그 성립여부는 불분명하므로 입찰자는 유치권의 성립여부 및 현황을 충분히 검토(조사)한 후 응찰하기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 마산지원 2025타경20983 (1)

* 소재지: 경상남도 함안군 가야읍 묘사리 530-3

* 용도: 임야

* 감정가: 2,383,138,000원

* 토지면적: 8,736.00㎡ (약 2,642.86평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡ (0평)

* 건물면적: 0.00㎡ (0평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡ (0평)

* 매각대상: 토지매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 군OOOOOOO

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 물건은 경상남도 함안군 가야읍 묘사리 소재 "묘동마을회관" 북동측에 위치하며, 주위는 단독주택, 농경지 및 임야 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통상황: 대상물건까지 차량 진출입이 가능하며, 대중교통 사정은 보통 이하로 파악됩니다.

* 형태 및 이용상태: 일련번호 1, 3~15, 17~24번지는 신축신고를 득하여 조성 중인 주거나지이며, 일련번호 2번지는 임야입니다. 또한, 일련번호 16, 25, 31번지는 현황 도로로 이용 중이며, 건축법에 따른 도로입니다. 일련번호 26~30번지는 신축신고를 득한 부지이나 현황 법면 부분입니다.

* 인접 도로상태: 현황 도로인 일련번호 31번지 토지를 통해 동측으로 왕복 2차선 포장도로와 접하며, 일련번호 16, 25번지는 약 5m 내외의 내부도로입니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 토지는 계획관리지역이며, 일부 지역은 성장관리계획구역(주거형)에 해당합니다. 또한, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 준보전산지 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 을11 근저당 (군북농업협동조합, 2023-07-26)

* 권리관계 요약:

* 등기부상 모든 권리(근저당, 지상권, 가압류, 압류, 임의경매)는 말소 예정입니다.

* 총 등기부채권액: 1,739,571,380원

* 임차인 현황:

* 임차인: 김 (상호: 가야공구종합상사)

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

* 임차인: 이 (상호: 제일기업)

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

* 임차인: 하 (상호: 협진종합중기)

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

* 인수 가능한 보증금 합계: 0원

* 유치권:

* 유치권자: 하재철, 김영하, 이현호 등

* 주장 내용: 공사비용 미지급 (토목공사, 배수로 작업, 석축 작업 등)

* 현재 상태: 목록 31번지 도로 부분에 컨테이너 및 현수막을 부착하고 유치권을 행사 중임이 조사되었습니다.

* 성립 여부: 유치권의 성립 여부는 불분명하므로, 입찰자는 유치권의 성립 여부 및 현황을 충분히 검토(조사)한 후 응찰해야 합니다.

4. 상권분석

* 정보 부족: 제공된 자료에는 구체적인 상권 분석 정보가 포함되어 있지 않습니다. 해당 지역은 주변이 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역으로 파악됩니다.

5. 생활정보

* 정보 부족: 제공된 자료에는 주변 편의시설, 교육 시설 등에 대한 구체적인 생활 정보가 포함되어 있지 않습니다.

6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 필요: 목록 17~31번지에 대해 농지취득자격증명이 필요하며, 미제출 시 보증금 몰수될 수 있습니다. 현황 농지가 아니며 형질 변경되었으나, 농지 전용 협의를 거쳤고 취득 시에도 관련 증명서가 필요하다는 회신이 있습니다.

* 유치권 성립 여부 불확실: 하재철, 김영하, 이현호 등 3인이 주장하는 유치권은 성립 여부가 불분명하여 인수될 가능성이 있습니다. 철저한 조사가 필요합니다.

* 신축 관련 행정 절차 확인 필요:

* 2022년 12월 26일 16건, 2025년 1월 6일 10건의 단독주택 신축신고가 이루어졌으며, 현재 토목 공사 중입니다.

* 신축신고의 변경 승인, 허가 연장 및 승계 가능 여부를 반드시 관할 관청에 재확인해야 합니다.

* 신축신고의 중복 여부 및 변경 신고 여부를 재확인해야 합니다.

* 형질 변경 토지: 공부상 지목은 임야 및 전이나, 현재는 대지 및 내부 도로 조성을 위한 토목 공사가 진행 중입니다.

* 자연생 수목: 목록 2번지 임야 토지의 자연생 수목은 토지에 포함하여 평가되었습니다.

* 법면 부지: 목록 26~30번지는 신축신고를 득한 부지이나 현황 법면 부분으로 감정평가액에 반영되었습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 함안군 가야읍에 위치한 개발 예정 부지입니다. 임야 및 전의 지목을 가진 토지가 단독주택 건립을 위한 토목 공사 중이며, 다수의 건축 신고가 완료된 상태입니다. 계획관리지역으로 개발 잠재력이 있으나, 유치권의 성립 여부, 농지취득자격증명 필요성, 신축 신고 관련 행정 절차 등 명확하게 확인해야 할 사항들이 존재합니다. 따라서, 철저한 현장 조사와 법률적 검토가 선행되어야 합니다.

8. 투자 포인트

* 개발 잠재력: 계획관리지역으로 지정되어 있어 향후 주거시설 등으로의 개발 가능성을 기대할 수 있습니다.

* 진행 중인 개발: 현재 토목 공사가 진행 중이고 다수의 건축 신고가 완료되어 사업 추진 의지가 확인되는 점은 긍정적 요인입니다.

9. 예상 입찰가

본 경매물건의 예상 입찰가는 감정가 2,383,138,000원에서 시작하며, 인수 가능한 권리(유치권 등)의 예상 금액 및 각종 리스크 요인(신축신고, 농지규제, 유치권 등)을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 현재 감정가는 공사 진행 상황과 미래 가치를 반영한 것으로 보입니다. 입찰자는 현장 조사 및 권리 분석을 통해 예상되는 추가 비용과 잠재적 가치를 신중히 평가하여 본인의 투자 성향에 맞는 적정 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.