나이스옥션 법원경매 목포 2025타경51624 [1] 전라남도 목포시 남교동 1-1 남교크레지움에듀파크 1동 7층703호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 목포시 북교동 소재 북교초등학교 남동측 인근에 위치하는 '남교크레지움에듀파크 제1동 제7층 제703호'이며, 부근은 아파트단지, 소규모 점포, 단독주택 등으로 형성된 기존시가지내 주상복합지대임.

교통상황

시내버스승강장이 인근에 소재하고 기존시가지내 간선도로변에 위치하여 일반적인 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조(벽식구조) 철근콘크리트지붕 25층건내 7층 703호로서 2020년4월13일 사용승인 되었음. 외벽: 화강석판재 및 콘크리트위 페인팅 마감 내벽: 벽지마감 외 창호: 샤시창임.

이용상태

아파트

설비내역

급배수 및 위생설비, 난방설비, 도시가스설비, 소방설비, 승강기, 주차장 등이 시설되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

유사 사다리형으로 아파트 및 근린생활시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 남측 및 북측으로 왕복2차선 아스팔트포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임. 2) 본건이 소재하는 남교크레지움에듀파크는 대부분이 공실상태인 것으로 탐문조사됨.

물건 비고

관리실 출입구에 전기공급중단안내서가 부착됨
전체 세대로 추정되는 전기료(25년 1월~10월)가 약 11,353,550원이 미납되어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 목포지원 2025타경51624 (1)

소재지: 전라남도 목포시 남교동 1-1 남교크레지움에듀파크 1동 7층703호 (신주소: 전라남도 목포시 호남로 6, 1동 7층 703호)

용도: 아파트 (공동주택, 근린생활시설)

감정가: 203,000,000원

토지면적: 26.10㎡ (약 7.89평)

건물면적 (전용면적): 72.75㎡ (약 22.01평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (등기부 요약 갑5 참조)

건축연도: 2020년 4월 13일 사용승인 (철근콘크리트구조, 25층 건물 중 7층)

2. 입지조건

위치: 전라남도 목포시 남교동에 위치하며, 북교초등학교 남동측 인근의 주상복합지대에 속합니다.

주변 환경: 아파트단지, 소규모 점포, 단독주택 등이 혼재되어 형성된 기존 시가지 내에 위치하고 있습니다.

교통: 단지 남측 및 북측으로 왕복 2차선 도로와 접하고 있으며, 인근에 시내버스 승강장이 소재하여 일반적인 교통 여건은 양호합니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2020년 4월 23일자 우리은행 근저당권 (을1)

낙찰 후 소멸되는 권리:

* 우리은행 근저당권 (을1)

* 주식회사원우기술개발 근저당권 (을2)

* 박소영 주택임차권 (을3)

* 장종수 가압류 (갑3)

* 주택도시보증공사 강제경매 (갑5)

* 국민건강보험공단 압류 (갑6)

상기 권리들은 모두 말소기준권리보다 후순위로, 낙찰로 인해 소멸될 예정입니다.

인수될 권리: 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:' 항목이 기재되어 있으나, 구체적인 지상권의 존재 여부 및 내용에 대한 상세 정보는 없습니다. 따라서 지상권 인수 가능성에 대한 추가 확인이 필요합니다.

임차인 현황:

* 임차인: 박

* 보증금: 182,700,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 5월 21일

* 확정일자: 2020년 5월 21일

* 배당신고일자: 2024년 4월 12일

* 대항력: 없음

* 비고: 보증금 증액분 8,700,000원 (1차)

인수 보증금 합계: 0원. 임차인 박 은 대항력이 없어 인수해야 할 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

지역 특성: 본 물건은 아파트와 근린생활시설이 함께 있는 주상복합지대로, 다양한 소매점 및 단독주택이 혼재된 지역입니다.

공실 현황: 본 건이 소재하는 남교크레지움에듀파크는 대부분 공실 상태인 것으로 탐문 조사되었습니다. 이는 상가 등 근린생활시설의 공실률이 높을 가능성을 시사하며, 임대 수익 창출 시 고려해야 할 요소입니다.

5. 생활정보

교육: 북교초등학교가 인근에 위치하여 초등 교육 환경은 양호합니다.

편의시설: 주변에 소규모 점포들이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

주거환경: 아파트 단지 내 근린생활시설 및 주변 상업시설 이용이 가능하며, 주상복합지역의 특성을 지닙니다.

주차: 건물 내 107대 (1,347.18㎡), 외부 3대 (34.24㎡) 등 총 110대의 주차 공간이 확보되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

미납 전기료 및 공급 중단: 전체 세대의 전기료(2025년 1월~10월) 약 11,353,550원이 미납되었으며, 관리실 출입구에 전기 공급 중단 안내서가 부착되어 있습니다. 이로 인해 전기 공급 중단 및 체납 전기료 부담 가능성이 있습니다. 인수 여부 및 부담 주체에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

높은 공실률: 본 아파트 단지 내 대부분이 공실 상태로 파악되어, 향후 임대 목적 시 공실 위험에 대한 대비가 필요합니다.

공동담보: 공동담보 물건으로, 다른 담보물의 처분 결과가 본 건의 매각가에 영향을 줄 수 있습니다.

혐오시설: 목포시 전반에 걸쳐 폐기물 처리 시설(소각장, 매립장 등) 설치 및 운영 관련 논란이 있는 지역이 있으나, 본 건 소재지(남교동) 인근에서 특정 혐오시설이 직접적으로 언급되거나 확인된 정보는 없습니다. 다만, 목포시 대양동 일대에 폐기물처리시설이 집중되어 있어, 해당 지역과의 상대적 비교는 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 목포시 남교동에 위치한 아파트로, 초등학교가 인접해 있어 교육 환경이 양호하며 교통 접근성 또한 좋습니다. 권리 관계는 말소기준권리보다 후순위인 권리들이 모두 소멸될 예정이며, 대항력 있는 임차인은 없어 권리 분석상 큰 문제는 없어 보입니다. 그러나 상당한 금액의 미납 전기료와 전기 공급 중단 안내문 부착, 그리고 단지 내 높은 공실률은 잠재적 리스크로 작용할 수 있으므로, 입찰 전 면밀한 확인과 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

안정적인 권리 관계: 말소기준권리보다 후순위의 모든 권리가 소멸되어 인수 부담이 없는 깔끔한 권리 상태를 가지고 있습니다.

초등학교 인접: 북교초등학교가 가까이 있어 자녀가 있는 세대의 선호도를 기대할 수 있습니다.

넓은 전용면적: 72.75㎡ (약 22.01평)의 전용면적은 동일 가격대의 다른 아파트 대비 넓은 공간을 제공합니다.

9. 예상 입찰가

본 건은 대항력 있는 임차인이 없어 인수 보증금이 0원입니다. 따라서 입찰가를 산정함에 있어 임차인으로 인한 추가 비용 부담은 없습니다. 감정가는 203,000,000원이지만, 높은 공실률, 미납 전기료 등의 잠재적 리스크 요인을 충분히 고려해야 합니다. 주변 시세, 유사 물건의 낙찰가율, 그리고 위에서 언급된 리스크 요인의 해소 방안 및 예상 비용을 종합적으로 검토하여 신중하게 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.