나이스옥션 법원경매 울산 2025타경12799 [1] 울산광역시 북구 산하동 974-12 대지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대륙

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 북구 산하동 소재 "강동중앙공원" 북측 인근에 위치하는 부동산으로 부근일대는 상업나지, 근린생활시설, 아파트 등이 혼재해 있으며, 제반 환경 보통정도임

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 대중교통사정 보통시됨.

형태 및 이용상태

사다리형의 상업나지임.

인접 도로상태

서측으로 중로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,준주거지역,지구단위계획구역(강동산하지구), 중로2류(폭 15m~20m)(집산도로)(접함), 가축사육제한구역(가축사육 제한지역(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도시개발구역(강동산하지구)<도시개발법>,역사문화환경보존지역(<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>. 준보전산지<산지관리법>.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

본 건 토지는 상업나지로, 인접지와의 정확한 경계확인은 지적경계 측량을 요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경12799 (1)

소재지: 울산광역시 북구 산하동 974-12

용도: 대지

토지면적: 433.80㎡ (약 131.22평)

감정가: 1,192,950,000원

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 중소기업은행 (등기부상 근저당권자 확인)

건물정보: 건축물 없음

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본 건은 울산광역시 북구 산하동 소재 "강동중앙공원" 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 상업나지, 근린생활시설, 아파트 등이 혼재되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통상황: 본 건까지 차량 출입이 용이하며, 대중교통 이용 또한 보통 수준으로 평가됩니다.

도로상태: 물건지 서측으로 중로(폭 15m~20m)에 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

토지이용계획 및 제한상태:

* 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(강동산하지구)

* 중로2류(폭 15m~20m) 접함

* 가축사육제한구역(전부제한)

* 도시개발구역(강동산하지구)

* 역사문화환경보존지역

* 준보전산지

3. 권리분석

등기부현황:

* 갑구: 소유권보존(강동산하지구도시개발사업조합), 소유권이전(주재준외 1명, 매매) 등 소유권 관련 사항이 등재되어 있습니다.

* 을구: 근저당권(중소기업은행, 600,000,000원), 지상권설정(중소기업은행) 등 담보물권이 등재되어 있습니다.

* 말소기준권리: 2021년 9월 14일 접수된 중소기업은행의 근저당권 (을1)입니다.

* 본 경매 사건의 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 본 건의 채권자(중소기업은행)가 임의경매를 신청하였습니다.

* 등기부채권 총액: 600,000,000원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 "지상권개요"가 매각으로 소멸되지 않는 권리로 언급되어 있습니다. 그러나 등기부상으로는 중소기업은행의 지상권(을2)이 말소 예정으로 기재되어 있어, 이에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원입니다.

* 임대관계: 미상입니다.

* 주의: 임대관계가 미상이므로, 인수 보증금이 없더라도 실제 점유 관계 및 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 염두에 두어야 합니다.

4. 상권분석

지역적 특성: 본 건은 강동 산하 지구단위계획구역 내에 위치한 상업나지로, 향후 개발 잠재력이 높은 지역입니다. 주변에 근린생활시설 및 아파트 단지가 혼재하여 유동인구 확보에 유리할 수 있습니다. 강동산하2지구 도시개발사업 계획이 확정되었고, 강동관광단지 개발도 진행 중이어서 지역 활성화가 기대됩니다.

주변 상업 시설: 산하동 일대에 올리앤 울산산하점 등 일부 상업 시설이 있으며, 강동롯데리조트, JS H 호텔 & 리조트 등 관광 및 숙박 시설 개발이 추진되고 있습니다.

5. 생활정보

주변 편의시설: 본 건 인근에는 강동초등학교, 강동중학교, 강동고등학교 등 교육 시설이 위치해 있으며, 해오름공원 풋살장 등 체육 시설도 이용 가능합니다. 또한, 강동해변 산책로, 몽돌해변 등 해양 관광 자원이 풍부하여 여가 활동에 용이합니다.

주변 교통망: 서측 중로 접함으로 차량 접근성이 양호하며, 울산 외곽순환고속도로 착공 예정 등 교통망 개선이 기대됩니다.

6. 잠재적 리스크

경계확인 측량 필요: "주의사항" 및 "물건명세서 참고사항"에 명시된 바와 같이, 인접지와의 정확한 경계 확인을 위해서는 지적경계 측량이 반드시 요구됩니다. 이는 토지 이용 시 분쟁의 소지가 될 수 있으므로 사전에 처리해야 합니다.

"매각으로 소멸되지 않는 권리" 관련 불확실성: 물건명세서에 "매각으로 소멸되지 않는 권리"로 지상권 개요가 언급되었으나, 등기부상 관련 지상권(을2)은 말소 예정으로 기재되어 있어 상충되는 정보입니다. 이 부분은 경매 진행 전 반드시 명확히 확인하여 예상치 못한 권리 부담이 없는지 점검해야 합니다.

임대관계 미상: 인수할 보증금은 없으나, 임대관계가 미상으로 파악되어 향후 점유자 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있습니다.

토지이용계획 제한: 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 개발 가능성은 높으나, 준보전산지, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역 등 일부 법적 제한 사항이 존재하여 개발 시 건축 행위에 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 건은 울산광역시 북구 산하동의 강동 산하 지구단위계획구역 내에 위치한 상업용 나지입니다. 서측으로 중로에 접하고 있어 교통 접근성이 우수하며, 주변에 주거 단지가 혼재되어 있어 상업적 활용 가능성이 높습니다.

등기부상 말소기준권리보다 후순위 권리들은 대부분 소멸될 것으로 예상되나, "매각으로 소멸되지 않는 권리"로 명시된 지상권 관련 사항에 대한 철저한 확인이 필수적입니다. 또한, 토지 경계확인 측량 필요, 임대관계 미상 등의 사항은 경매 취득 시 반드시 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

강동 산하 지구단위계획구역 내 상업나지로서, 지역 개발 계획과 연계된 미래 가치 상승이 기대됩니다.

성공적인 경매 진행 시, 권리 관계가 비교적 명확한 토지 확보가 가능할 것으로 보입니다 (단, "매각으로 소멸되지 않는 권리" 등 특이사항 확인 필수).

상업나지 상태이므로, 건축을 통한 수익형 부동산 개발 또는 향후 시세 차익을 노린 투자가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 1,192,950,000원

인수 보증금: 0원

고려사항:

* 토지 경계 확인 측량 비용 발생 예상.

* "매각으로 소멸되지 않는 권리" 관련 추가 확인 및 잠재적 부담 비용 고려.

* 임대차 관계 명확화 필요.

* 주변 시세 및 강동 산하 지구 개발 동향 분석.

* 본 건은 상업용 토지이므로, 향후 건축 및 개발 계획에 따라 가치가 크게 달라질 수 있습니다.

예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 상기 위험 요소를 감안하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다. 투자 대상으로서의 매력도와 잠재적 위험 요소를 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.