나이스옥션 법원경매 성남 2025타경4505 [1] 경기도 광주시 초월읍 쌍동리 393 초월이-편한세상 102동 15층1507호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 박규만 · 평가일 2025.11.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 초월읍 쌍동리 소재 '쌍동초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 초등학교, 대규모 아파트 단지, 근린생활시설 등이 소재하는 공동주택지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건으로 차량 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하고 남동측 인근으로 경강선(초월역)이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 경량철골트러스 경사지붕 15층건물내 제15층 제1507호로서, 외 벽 : 몰탈위페인팅 및 일부 석재붙임 마감 등 내 벽 : 벽지 및 일부 타일붙임 등 마감 등 바 닥 : 강화마루 및 타일깔기 등 마감 등 창 호 : 알미늄 샷시창호임. (사용승인일: 2007.05.31)

이용상태

본건은 공동주택(아파트)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 소화전 및 화재탐지 등의 소방설비, 승강기 설비, 지하주차장 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접지와 등고평탄한 부정형의 토지이며, 공동주택(아파트) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 15m의 포장도로와 접하며, 이와 연계하여 단지내 도로로 접근 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(계획관리) , 주거개발진흥지구 , 주거용지(아파트용지) , 지구단위계획구역 , 중로1류(폭 20m~25m)(보조간선도로)(접합),가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(교육환경보호구역 세부내용은 관할 교육지원청에 별도 확인요) <교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(교육환경보호구역 세부내용은 관할 교육지원 처엥 별도 확인요)<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 철도보호지구<철도안전법>, 특별대책지역<환경정책기본법>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25./외국인 등 (외국법인,외국단체 포함)/대상용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보.

* 사건번호: 성남지원 2025타경4505 (1)

* 소재지: 경기도 광주시 초월읍 쌍동리 393 초월이-편한세상 102동 15층1507호

* 용도: 공동주택(아파트)

* 감정가: 376,000,000원

* 토지면적: 59.71㎡ (약 18.06평)

* 건물면적: 84.91㎡ (약 25.69평)

* 전용면적: 84.91㎡ (약 25.69평)

* 분양면적 (공급면적): 84.91㎡ (약 25.69평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 우리은행 (우OOO)

* 사용승인일: 2007년 05월 31일

* 건축물 총 층수: 15층 (해당 호수 15층)

* 아파트 정보 (단지): 초월e편한세상 (총 6개동, 562세대)

1.1. 입지조건.

* 주위환경: 본건은 경기도 광주시 초월읍 쌍동리 소재 '쌍동초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 초등학교, 대규모 아파트 단지, 근린생활시설 등이 소재하는 공동주택지대로서 제반 주위환경은 보통입니다.

* 교통상황: 본건으로 차량 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하며 남동측 인근으로 경강선(초월역)이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됩니다.

* 도로상태: 본건 북서측으로 노폭 약 15m의 포장도로와 접하며, 이와 연계하여 단지내 도로로 접근 가능합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 주거용지(아파트용지), 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(보조간선도로)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 철도보호지구, 특별대책지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(25.8.26.~26.8.25./외국인 등 대상) 입니다.

1.2. 권리분석.

* 채권자: 우리은행 (우OOO)

* 임차인 현황:

* 임차인: 도

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-10-22

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 및 차임이 0원이므로 인수되는 보증금은 없습니다.

* 등기부 요약:

* 말소기준권리: 농협중앙회 근저당권 (2007-07-23, 72,000,000원, 말소)

* 후순위 권리: 우리은행 근저당권 (2007-07-23, 120,000,000원, 말소), 경기광주세무서장 압류 (2025-06-16, 말소), 우리은행 임의경매 (2025-10-27, 102,997,541원, 말소).

* 소유권 변동: 상광건설(보존) -> 도근분(이전) -> 정문수 외 3명(상속, 현재 소유자로 추정)

* 등기부채권 총액: 192,000,000원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요 없음)

1.3. 상권분석.

* 주변 환경: 본건은 초등학교, 대규모 아파트 단지, 근린생활시설이 혼재된 전형적인 주거 지역에 위치하고 있습니다.

* 교통 접근성: 경강선 초월역이 인접해 있어 수도권 주요 지역으로의 이동이 용이하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 상업 시설: 단지 인근에 다양한 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 수월합니다.

* 혐오시설: 주변 지도 및 토지이용계획상 즉각적으로 확인되는 혐오시설은 없으나, '배출시설설치제한지역', '공장설립승인지역' 등이 포함되어 있어 일부 산업 활동에 대한 제약이 있을 수 있습니다.

1.4. 생활정보.

* 교육 환경: 단지 바로 인근에 쌍동초등학교가 위치하여 자녀 교육에 유리한 환경을 제공합니다.

* 생활 편의: 아파트 단지 내 및 주변 상업시설을 통해 마트, 병원, 은행 등 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

* 단지 정보: 초월e편한세상 아파트는 총 6개동 562세대로 구성되어 있으며, 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터 등 부대시설을 갖추고 있습니다.

* 주차: 총 401대의 주차 공간이 확보되어 있습니다.

* 기타 시설: 휴게시설, 자전거 보관소, 전기차 충전기(지하 14대) 등이 마련되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크.

* '영농여건불리농지' 표기: 본건 토지가 '영농여건불리농지'로 표기된 점은 아파트 건부지로서 특이사항이며, 추후 토지 이용에 대한 잠재적 이슈가 될 수 있어 추가 확인이 필요합니다.

* 토지거래계약 허가구역: 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있어, 해당 기간 내 외국인 또는 특정 대상이 거래할 경우 허가를 받아야 합니다.

* 건축물 노후도: 2007년 사용승인된 건물로, 현재 약 19년이 경과하여 향후 재건축 또는 리모델링에 대한 고려가 필요할 수 있습니다.

* 제시외 면적 없음: 토지 및 건물 제시외 면적이 0㎡로, 별도 관리 대상이 없음을 의미합니다.

1.6. 종합 의견.

본 물건은 경기도 광주시 초월읍에 위치한 '초월이-편한세상' 아파트 102동 15층 1507호로, 경강선 초월역 및 쌍동초등학교 인근에 자리하고 있어 입지 조건이 양호합니다. 대규모 아파트 단지 내에 위치하여 주거 편의성이 높으며, 최근 매매 시세는 3.1억 ~ 3.3억 원 수준으로 형성되어 있습니다. 등기부상 모든 권리는 말소 예정이거나 말소되었으며, 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 부담은 없는 것으로 판단됩니다. 다만, '영농여건불리농지'라는 특이 표기와 토지거래계약 허가구역 지정 사항은 유의 깊게 검토해야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트.

* 역세권 가치: 경강선 초월역 이용이 편리하여 출퇴근 및 수도권 접근성이 우수합니다.

* 교육 환경: 초등학교가 단지 인근에 위치하여 자녀를 둔 실수요자에게 매력적인 요소입니다.

* 안정적인 주거 환경: 대규모 아파트 단지로 형성되어 있어 기본적인 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

* 권리상 안전성: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 예정이며, 대항력 있는 임차인이 없어 인수 부담이 적습니다.

1.8. 예상 입찰가.

* 감정가: 376,000,000원

* 최근 매매 시세 분석:

* 2026년 5월 24일 거래: 329,000,000원 (84.91㎡, 11층)

* 2026년 6월 27일 거래: 317,000,000원 (80.159㎡, 12층)

* 2026년 7월 20일 거래: 313,000,000원 (84.91㎡, 4층)

* 평균 매매가 (84.91㎡ 기준): 약 321,000,000원

* 임차인 인수 보증금: 0원

* 결론: 최근 거래된 매매가와 본건의 15층이라는 층수 이점을 고려할 때, 현재 시세인 3.1억 ~ 3.3억 원 수준에서 약간의 프리미엄을 가산하여 입찰가를 산정할 수 있습니다. 권리 인수 부담이 없으므로, 시장 상황 및 경쟁 입찰자들의 움직임을 고려하여 3억 3천만 원 ~ 3억 6천만 원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. (본 예상 입찰가는 참고용이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사 및 주변 시세 변동을 종합적으로 고려해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.