나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경72375 [1] 경기도 남양주시 화도읍 마석우리 600 마석힐즈파크푸르지오 104동 7층 703호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청솔감정 · 평가일 2025.11.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 화도읍 마석우리 소재 "화도수동행정복지센터" 남서측 인근에 위치 하며, 주위는 아파트단지, 다세대주택, 근린생활시설, 각급 학교 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 용이하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 27층 중 7층 703호로서 외벽 : 몰탈위페인팅 및 석재 등 마감 내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

아파트(방3, 거실, 주방/식당, 화장실 및 욕실2, 발코니, 현관 등)로 이용중임. (내부구조는 별첨 "건물이용상태" 참조)

설비내역

급배수, 위생설비, 난방설비, 화재경보 및 경보설비, 소화전설비, 승강기설비, 지하주차장 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 동하향 완경사의 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 노폭 약 12미터 내외의 아스팔트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2013-11-14), 지구단위계획구역(마석우2지구), 중로3류(폭12m~15m) (접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역(2012-11-29)(K23유치원), 상대보호구역(2012 -11-29)(송라초등학교), 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 자연보전권역, 공장설립 승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호), 철도보호지구, 수질보전특별대책지역(1권역), 토지거래계약에관한허가구역(토지거래계약에관한허가구역((2025-08-26지정)(국토교통부 제2025-1058호(대상:외국인 등/용도:주택))))), 영농여건불리농지.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상. 기 타 : -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 남양주지원 2025타경72375 (1)

소재지: 경기도 남양주시 화도읍 마석우리 600 마석힐즈파크푸르지오 104동 7층 703호

건물명: 마석 힐즈파크 푸르지오

용도: 아파트

감정가: 361,000,000원

건축년도: 2018년 (사용승인일: 2018.01.31)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

물건 특이사항: 유동화물건, 특수물건정보: 유동화물건

토지면적: 34.10㎡ (약 10.31평)

건물면적 (전용면적): 59.98㎡ (약 18.14평)

토지지분: 34.1025㎡ (약 10.31평)

건물지분: 59.9825㎡ (약 18.14평)

2. 입지조건

주변 환경:

본건은 경기도 남양주시 화도읍 마석우리 소재 "화도수동행정복지센터" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 다세대주택, 근린생활시설, 각급 학교 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황:

본건까지 차량출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통입니다.

도로상태:

북측으로 노폭 약 12미터 내외의 아스팔트포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리:

을1 (2018-05-23) 국민은행 근저당권이 말소기준권리이며, 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정입니다.

소멸되는 권리:

을1 (근저당권), 을2 (근저당권), 을3 (근저당권), 갑4 (압류), 갑5 (가압류), 갑6 (임의경매)

매각으로 소멸되지 않는 권리:

명시된 사항 없음.

등기부채권 총액:

424,065,996원

임차인 현황:

인수 보증금 합계: 0원

임대관계: 미상

금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

4. 상권분석

지역 특성:

아파트단지, 다세대주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합적으로 나타나는 지역입니다.

이용상태:

본건은 아파트로, 방 3개, 거실, 주방/식당, 욕실 2개, 발코니, 현관 등으로 이용 중입니다.

5. 생활정보

주변 편의시설:

근린생활시설 및 학교가 인접해 있어 기본적인 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

교육시설:

인근에 K23유치원, 송라초등학교가 소재하며, 해당 학교들은 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

단지 정보:

아파트명: 마석 힐즈파크 푸르지오

총 세대수: 620세대

총 층수: 27층 (본건 7층)

주차대수: 총 113대 (지하 13대)

단지 내 부대시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등

6. 잠재적 리스크

토지이용계획 및 제한상태:

본건 토지는 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(마석우2지구), 중로3류, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 자연보전권역, 공장설립 승인지역, 철도보호지구, 수질보전특별대책지역(1권역), 토지거래계약에 관한 허가구역, 영농여건불리농지 등 다수의 토지이용 규제를 받고 있습니다. 특히 토지거래허가구역 지정은 향후 토지 거래 시 제한 사항이 발생할 수 있습니다.

임대차 관계 미상:

임차인의 보증금 및 차임이 미상으로, 명도 시 점유자와의 협의 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있습니다. (인수 보증금 0원)

7. 종합 의견

본건 마석힐즈파크푸르지오 104동 703호는 2018년에 준공된 신축급 아파트로, 비교적 양호한 입지 및 생활 여건을 갖추고 있습니다. 등기부상 모든 권리는 말소될 예정으로 권리관계는 명확하나, 임차인 현황이 미상인 점과 다수의 토지이용 제한 사항은 투자 시 반드시 확인하고 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 아파트: 2018년 준공으로 건물 상태가 양호할 것으로 예상되며, 비교적 최근 시세 반영 가능성이 높습니다.

* 실거주 적합성: 방 3개, 거실, 욕실 2개 등 일반적인 가족 구성원의 실거주에 적합한 구조입니다.

* 인근 편의시설: 주거 단지 내 및 주변으로 상업시설과 학교가 있어 생활 편의성이 좋습니다.

9. 예상 입찰가

최근 매매가 분석 (전용면적 59.98㎡ 기준):

* 2026년 5월 8일: 35,000만원 (22층)

* 2026년 7월 5일: 33,000만원 (21층)

감정가: 36,100만원

본건(7층)의 경우, 최근 거래된 유사 면적 및 층수(21~22층)의 아파트 매매 사례를 고려할 때, 시세는 33,000만원에서 35,000만원 범위로 추정됩니다. 감정가가 시세 대비 소폭 높게 책정된 것으로 보입니다.

따라서, 경쟁 입찰 상황과 향후 시장 변동성을 고려하여, 보수적으로 접근 시 34,000만원에서 36,000만원 사이에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

예상 입찰가: 35,000만원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.