나이스옥션 법원경매 광주 2025타경34317 [1] 전라남도 화순군 춘양면 가동리 598-4 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 은진

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 토지는 전라남도 화순군 춘양면 가동리 소재 가동저수지 남동측 인근에 위치하고 주위는 산간농경지대로서 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건 토지까지 농로가 개설되어 있어 소형차량 접근 가능하고 그리 멀지 않은 곳에 지방도(818호선)가 통과하고 있어 일반적인 교통상황은 보통입니다.

형태 및 이용상태

두 토지 모두 부정형의 완경사지로서 경지정리된 논으로 이용 중입니다.

인접 도로상태

두 토지 모두 폭 약3m의 포장농로에 접합니다. (일련번호 1)토지와 도로 사이에는 폭이 넓지 않은 도수로 소재)

토지이용계획 및 제한상태

본건 토지 모두 생산관리지역, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(1000미터_개, 닭, 오리, 메추리 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한 구역(2000미터_돼지 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>입니다.

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

특별매각조건 있음(공유자 우선매수권 1회 제한). 농지취득자격증명 필요[미제출시(반려처분 및 미발급통지서 등 포함) 매수보증금 미반환]

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경34317 (1)

소재지: 전라남도 화순군 춘양면 가동리 598-4

용도: 답

감정가: 4,718,750원

토지면적: 965.20㎡ (약 292평)

토지지분: 214.46744㎡ (약 65평)

매각대상: 토지일부지분매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOO

특이사항: 농지취득자격증명, 공유자우선매수신고, 지분매각

주의사항: 특별매각조건 있음(공유자 우선매수권 1회 제한), 농지취득자격증명 필요 (미제출 시 매수보증금 미반환)

1.1. 입지조건

* 위치: 전라남도 화순군 춘양면 가동리 소재 가동저수지 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위환경: 주위는 산간농경지대로 이루어져 있으며, 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건 토지까지 농로가 개설되어 있어 소형차량의 접근이 가능합니다. 지방도(818호선)가 그리 멀지 않은 곳에 통과하고 있어 일반적인 교통상황은 보통으로 평가됩니다.

* 인접 도로상태: 본건 토지는 폭 약 3m의 포장농로에 접하고 있습니다. 다만, (일련번호 1)토지와 도로 사이에는 폭이 넓지 않은 도수로가 소재하고 있어 차량 접근 시 주의가 필요합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2025년 11월 06일 접수된 주식회사대한채권관리대부의 3번 이재섭지분강제경매 (등기구분: 갑4)가 말소기준권리입니다.

* 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위로 등기된 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 등기부상 매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있으나, 구체적인 개요 정보는 제공되지 않았습니다.

* 등기부 현황 요약:

* 1988-03-10: 이진형, 종전토지 답 965㎡에 대한 소유권이전 (갑2)

* 1991-07-05: 이진형, 소유권이전 (갑1)

* 2025-10-22: 이재섭외 3명, 소유권이전 (상속) (갑3)

* 2025-11-06: 주식회사대한채권관리대부, 3번 이재섭지분강제경매 (갑4, 말소기준권리)

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원입니다. 별도의 임차인은 없는 것으로 파악되어 인수할 보증금은 없습니다.

1.3. 상권분석

* 본 물건은 전라남도 화순군 춘양면의 산간농경지대에 위치하고 있어, 일반적인 상업 활동이 활발한 상권과는 거리가 있습니다. 주요 상업 시설이나 편의 시설 이용을 위해서는 인근 읍면 소재지로 이동해야 합니다.

1.4. 생활정보

* 주변 생활 편의시설: 해당 지역은 농경지대이므로 대규모 상업 시설이나 현대적인 편의 시설에 대한 정보는 제한적입니다. 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설은 인근 읍면 소재지를 이용해야 할 것으로 예상됩니다.

* 교통 접근성: 소형 차량의 경우 농로를 통해 접근이 가능하며, 지방도와의 연계성은 보통 수준입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 필수: 본건은 농지이므로 매수인은 반드시 농지취득자격증명을 제출해야 합니다. 미제출 시 매수보증금이 반환되지 않으므로, 사전에 발급 가능 여부를 철저히 확인해야 합니다.

* 공유자 우선매수권: 공유자 우선매수권이 1회 제한적으로 행사 가능합니다. 이는 낙찰 후에도 공유자가 우선적으로 매수권을 행사할 경우 본인이 낙찰받지 못할 가능성이 있음을 의미합니다.

* 지분 매각: 본 건은 토지 전체가 아닌 일부 지분만 매각 대상입니다. 이는 향후 타 공유자와의 토지 이용, 관리, 분할 등에 대한 협의가 필수적임을 나타내며, 이 과정에서 잠재적 분쟁의 소지가 발생할 수 있습니다.

* 토지 이용 제한: 본 토지는 생산관리지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역(1000미터_개, 닭, 오리, 메추리 사육제한, 2000미터_돼지 사육제한)에 해당합니다. 이러한 지역 규제는 토지의 건축, 개발, 농업 행위 등에 영향을 미칠 수 있으므로 관련 법규를 면밀히 검토해야 합니다.

* 접근로: 폭 3m의 농로에 접하나, 토지와의 사이에 도수로가 존재하여 차량 진입 시 주의가 필요할 수 있습니다.

* 혐오시설: 전라남도 화순군 춘양면 가동리 598-4 일대에 대한 검색 결과, 직접적으로 해당 물건지에 영향을 미치는 혐오시설(폐기물 처리 시설, 공장 등)에 대한 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다. 제공된 정보와 농경지대라는 점을 감안할 때, 현재로서는 혐오시설로 인한 직접적인 영향은 낮은 것으로 판단됩니다. 다만, 관련 법규에 따른 가축사육제한구역 등은 존재합니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 전라남도 화순군 춘양면 가동리 소재 답의 일부 지분 매각 건으로, 경지 정리된 논으로 이용 중입니다. 소형 차량의 접근이 가능한 농로에 접해 있으나, 가동저수지 인근의 산간 농경지대라는 점을 고려해야 합니다.

* 권리상 인수 부담은 없어 보이나, 농지취득자격증명 발급이 필수적이며, 공유자 우선매수권 존재 및 지분 매각이라는 특성상 신중한 접근이 요구됩니다.

* 농지법 및 관련 토지 이용 규제 사항을 충분히 숙지하고, 향후 토지 이용 계획을 명확히 수립한 후 입찰에 참여하는 것이 바람직합니다.

1.7. 투자 포인트

* 지분 매각으로 인해 전체 토지보다 낮은 금액으로 토지 소유권을 확보할 수 있는 기회를 제공합니다.

* 장기적인 관점에서 지역 개발 가능성 또는 농업적 가치 상승을 기대할 수 있는 입지입니다.

* 인근 농경지 시세와 비교하여 잠재적 가치 상승 여력을 면밀히 분석할 필요가 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 4,718,750원

* 토지 지분 면적: 214.46744㎡ (약 65평)

* 토지 지분 감정가: 약 1,052,500원 (총 감정가 4,718,750원 / 총 면적 965.20㎡ * 지분 면적 214.46744㎡)

* 인수 보증금 합계: 0원

* 예상 입찰가 산정: 본 건은 인수할 보증금이 없으므로, 토지 지분 감정가를 기준으로 판단합니다. 일반적으로 감정가의 70% ~ 90% 수준에서 고려하며, 농지 취득의 현실적 어려움, 공유물 분할에 따른 추가 비용, 이용 제한 등을 감안하여 보수적으로 접근하는 것이 좋습니다.

* 따라서, 본 물건의 예상 입찰가 범위는 감정가의 약 70% ~ 90% 수준인 730,000원 ~ 950,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.