나이스옥션 법원경매 광주 2025타경34249 [1] 광주광역시 북구 문흥동 1011-1 202동 2층203호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하나 · 평가일 2025.11.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 북구 문흥동 소재 '문흥중앙초등학교' 북동측 인근에 위치하는 '중흥아파트' 제202동 제2층 제203호(전유면적: 59.965㎡, 남서향)로서, 주위는 학교, 아파트단지, 각종 점포 등이 혼재하는 아파트지대임.

교통상황

본건 단지까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 버스승강장이 소재하는 등 일반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

일련번호 1(가) : 철근콘크리트조 슬래브지붕 제15층 중 제2층 일부(제202동 제203호)로서, 1994년 03월 14일 사용승인되었으며, 외벽: 몰탈 위 페인팅 마감 등 내벽: 벽지 및 내장용 타일 등 창호: 새시창호 등임.

이용상태

계단식 아파트로 이용중임.

설비내역

일반적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 옥내소화전, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 및 인접도로 대비 평탄한 가장형의 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임

인접 도로상태등

본건 북동측으로 왕복6차선, 북서측으로 왕복4차선 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 도로(접함), 상대보호구역(2014-07-29)(문흥중앙 초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2014-07-29)(문흥중앙초등학교)<교육환 경보호에 관한 법률>, 택지개발지구(사업완료지구)<택지개발촉진법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 소유자: 귀 제시목록상 '주식회사 나경건설' 소유임. 2. 임대관계: 이해관계인 부재로 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 고유 정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경34249 (1)

소재지: 광주광역시 북구 문흥동 1011-1 202동 2층203호

용도: 아파트

감정가: 128,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 정

1.2. 면적 정보

토지면적: 32.02㎡ (약 9.69평)

토지지분: 32.015㎡ (약 9.69평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적 (전용면적): 59.97㎡ (약 18.14평)

건물지분: 59.965㎡ (약 18.14평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 건축물 정보

사용승인일: 1994년 03월 14일

구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 제15층 중 제2층 일부 (202동 203호)

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본건은 광주광역시 북구 문흥동 소재 '문흥중앙초등학교' 북동측 인근에 위치한 '중흥아파트' 202동 2층 203호입니다. 주위는 학교, 아파트 단지, 각종 점포 등이 혼재하는 아파트 지대입니다.

2.2. 교통상황

차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스 승강장이 소재하여 일반적인 교통 상황은 보통 수준입니다. 본건 북동측으로 왕복 6차선, 북서측으로 왕복 4차선 포장도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 도로, 상대보호구역(문흥중앙초등학교), 절대보호구역(문흥중앙초등학교), 택지개발지구(사업완료지구)로 지정되어 있습니다.

2.4. 주변 시설 (혐오시설 포함)

주변에 학교(문흥중앙초등학교) 및 주거 단지, 상업 시설 등이 혼재하고 있어 생활 편의성은 양호한 편입니다. 제공된 정보 내에서 특별히 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2023년 10월 30일 접수된 서광주세무서장의 압류(갑5)입니다.

3.2. 인수되는 권리

2024년 7월 22일 접수된 주택임차권등기(을5)로서, 채권금액 135,000,000원이며 '인수'로 기재되어 있습니다.

물건명세서상 "만일 배당에서 보증금 130,000,000원이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수하고, 위 임차권등기는 소멸되지 아니할 수 있습니다." 라는 기재가 있습니다. 즉, 임차인 정송식의 보증금 135,000,000원 중 배당으로 130,000,000원 전액을 변제받지 못할 경우, 그 차액을 매수인이 인수해야 합니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 박

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2022-07-01

대항력: 없음

권리분석: 인수 보증금 없음. 본 물건의 매각으로 인해 소멸되는 권리임.

* 임차인: 정

보증금: 135,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-07-01

확정일자: 2022-06-20

대항력: 있음

권리분석: 인수 대상 보증금(130,000,000원)이 존재하며, 배당 여부에 따라 매수인이 잔액을 인수할 수 있습니다.

3.4. 등기부 요약

총 채권액은 143,759,300원입니다.

소유권 이전 기록 및 압류, 가압류, 강제경매 개시결정 등 다수의 권리 변동이 있었습니다.

주택임차권(을5)은 135,000,000원으로 기재되어 있으며 '인수'로 표시되어 있습니다.

압류(갑5)가 말소기준권리이며, 그 이후의 강제경매(갑7)는 말소 처리되었습니다.

4. 상권분석

* 본 물건은 아파트 단지 및 학교 주변 지역으로, 기본적인 주거 수요가 풍부한 상권입니다.

* 다양한 점포들이 입점해 있어 생활 편의 시설 접근성이 좋습니다.

* 주거지로서 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

* 주거 형태는 계단식 아파트로, 현재 이용 중입니다.

* 내부에는 일반적인 위생, 급배수, 난방, 소화, 화재 탐지 및 경보, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 문흥중앙초등학교와 인접하여 교육 환경이 비교적 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

* 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 정 의 보증금 인수 가능성입니다. 물건명세서에 명시된 130,000,000원 중 배당받지 못한 금액을 매수인이 인수해야 하므로, 총 인수 금액이 감정가를 초과할 수 있습니다.

* 1994년 사용승인된 아파트로, 노후화에 따른 수리 및 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 부동산 시장의 변동성에 따른 시세 하락 위험이 존재합니다.

7. 종합 의견

본건은 광주광역시 북구 문흥동에 위치한 아파트로, 교통 및 교육 환경이 양호한 편입니다. 하지만, 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 인수 부담이 크므로, 인수될 수 있는 금액을 정확히 파악하고 투자 계획을 수립하는 것이 매우 중요합니다. 배당으로 임차 보증금 전액(130,000,000원)이 변제되지 않을 경우, 매수인의 총 인수 금액이 감정가보다 높아질 가능성이 있습니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 지역 내 위치하여 꾸준한 수요 기대 가능합니다.

* 단지 내 상가 및 주변 상업 시설 이용이 편리합니다.

* 임차인 인수 금액을 정확히 산정하여 시세차익 또는 임대수익을 고려한 접근이 필요합니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 128,000,000원

인수 보증금 (최대 잠재 인수액): 130,000,000원

본 건의 경우, 잠재적 인수 보증금(130,000,000원)이 감정가(128,000,000원)를 초과하는 상황입니다. 따라서 예상 입찰가는 해당 위험 요소를 반영하여 보수적으로 산정해야 합니다. 인수 보증금을 제외하고, 물건의 가치 및 시장 상황을 고려하여 감정가의 70% 수준을 최적 입찰가로 제안합니다.

예상 입찰가: 89,600,000원

(총 예상 인수 금액 = 입찰가 + 인수 보증금(미변제분). 본 예상 입찰가는 해당 인수 보증금을 제외하고 계산된 금액입니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.