나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경3761 [1] 부산광역시 사상구 주례동 939 주례1차동일아파트 105동 8층801호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 평진감정 · 평가일 2025.11.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사상구 주례동 소재 주감초등학교 서측 인근에 위치하며 아파트단지, 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 시내버스정류장 및 근거리에 부산지하철2호선 주례역이 소재하여 제반교통사정은 편리한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 24층 건(105동)내 8층 801호로서, (사용승인일 : 1998.12.05.) 외벽 : 몰탈위페인팅 마감 등. 내벽 : 벽지마감 등. 창호 : 샷시창 임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 각종위생설비, 승강기설비 및 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 부정형 토지로서 공동주택(아파트) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 가로망이 조성되어 있으며 주차시설이 되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미 상 임. 2)기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1.1. 물건기본정보

* 사건번호: 부산서부지원 2025타경3761 (1)

* 소재지: 부산광역시 사상구 주례동 939 주례1차동일아파트 105동 8층801호

* 용도: 아파트

* 감정가: 181,000,000원

* 토지면적: 23.12㎡ (약 7.00평)

* 건물면적: 59.94㎡ (약 18.13평)

* 전용면적: 59.94㎡ (약 18.13평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOO

* 감정평가 요약:

* 위치 및 주위환경: 본건은 부산광역시 사상구 주례동 소재 주감초등학교 서측 인근에 위치하며 아파트단지, 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 시내버스정류장 및 근거리에 부산지하철2호선 주례역이 소재하여 제반 교통사정은 편리한 편입니다.

* 건물의 구조: 철근콘크리트조 스라브지붕 24층 건물(105동) 내 8층 801호로서, (사용승인일 : 1998.12.05.) 외벽은 몰탈위 페인팅 마감 등, 내벽은 벽지마감 등, 창호는 샷시 창으로 마감되었습니다.

* 이용 상태: 아파트로 이용 중입니다.

* 설비 내역: 급배수설비, 각종 위생설비, 승강기설비 및 난방설비 등이 되어 있습니다.

* 토지의 형상 및 이용 상태: 2필지 일단의 부정형 토지로서 공동주택(아파트) 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로 상태: 단지내 가로망이 조성되어 있으며 주차시설이 되어 있습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 해당 정보 없음.

* 공부와의 차이: 없음.

* 기타 참고사항: 임대 관계는 미상입니다.

1.2. 입지조건

* 위치 및 주변 환경: 본 물건은 부산광역시 사상구 주례동에 위치하며, 주감초등학교 서측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변은 아파트 단지를 비롯한 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

* 교통망: 차량을 이용한 접근성이 양호하며, 단지 인근에 시내버스 정류장이 위치하고 부산지하철 2호선 주례역이 가까워 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 도로 및 주차: 아파트 단지 내 가로망이 잘 정비되어 있으며, 충분한 주차 공간이 확보되어 있습니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 국민은행 근저당권 (2001-04-16 접수, 말소기준권리)

* 등기부요약:

* 소유권 이전: 이미란 (1999-04-16), 최명숙 (2001-04-16, 매매)

* 근저당권: 국민은행 (2001-04-16, 28,600,000원), 국민은행 (2001-04-16, 18,200,000원), 국민은행 (2011-08-24, 32,400,000원), 경남은행 (2020-02-17, 110,000,000원). 상기 근저당권은 모두 말소 처리되었습니다.

* 가압류: 부산신용보증재단 (2025-02-26, 33,725,000원). 상기 가압류는 말소 처리되었습니다.

* 임의경매: 국민은행 (2025-11-03, 65,232,205원). 본 사건의 경매개시결정 등기이며, 등기부상 말소로 기재되어 있으나 사건번호(2025타경3761)로 보아 현재 진행 중인 경매 건입니다.

* 총 채권액: 222,925,000원

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 임대 관계: 미상.

* 주의: 임차인 중 인수해야 할 보증금은 없으며, 임대 관계가 '미상'으로 기재되어 있어 실제 점유 관계에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

1.4. 상권분석

본 물건은 주거용 아파트 단지 내에 위치하며, 주변에 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 접근성이 양호합니다. 대규모 상업 지역보다는 단지 자체 및 인근 주거 지역의 수요를 기반으로 하는 상권을 형성하고 있습니다.

1.5. 생활정보

* 아파트 기본 정보:

* 아파트명: 주례1차동일아파트

* 주소: 부산광역시 사상구 주례동 939번지 (도로명 주소: 부산광역시 사상구 백양대로494번길 10)

* 준공 연도: 1998년 12월 5일 (2026년 현재 28년차)

* 동/세대수: 총 5개 동, 498세대

* 전용면적: 59.94㎡ (약 18.13평)

* 분양 면적: 59.96㎡ (최근 매매 정보 기준, 공급 면적)

* 주차: 아파트 단지 전체 지상 3대, 지하 11대, 총 197대 (세대당 약 0.39대)

* 층수: 최고 24층, 최저 1층 (본건은 8층)

* 부대시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 휴게시설

* 전기차 충전기: 지하 6대

* 주변 시설:

* 교육시설: 주감초등학교가 인근에 위치하고 있습니다.

* 교통시설: 부산지하철 2호선 주례역 및 다수의 시내버스 정류장이 가까이 있습니다.

* 편의시설: 단지 내 근린생활시설 및 주변 상가 이용이 편리합니다.

* 혐오시설: 제공된 정보 및 일반적인 주거 지역 특성을 고려할 때, 주변에 특별히 확인되는 혐오시설은 없습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 건축물 노후도: 1998년 준공된 건물로 28년차에 접어들어 향후 재건축 또는 리모델링 필요성을 고려해야 할 수 있습니다.

* 권리관계: 현재 매각으로 인해 소멸되지 않는 별도의 권리(예: 지상권)는 없는 것으로 파악됩니다.

* 미상 정보: 임대 관계가 미상으로 기재되어 있어, 실제 점유자 및 사용 현황에 대한 현장 확인이 필요합니다.

1.7. 종합의견

본 물건은 부산광역시 사상구 주례동에 위치한 주례1차동일아파트 105동 801호입니다. 주감초등학교 인근에 자리하여 교육 환경이 우수하며, 지하철 2호선 주례역과 버스 정류장이 가까워 시내 접근성이 뛰어납니다. 아파트 단지는 기본적인 주차 시설과 편의 시설을 갖추고 있으며, 생활 인프라가 잘 구축된 주거 지역에 속합니다. 1998년 준공으로 연식이 있으나, 전반적인 입지 조건과 생활 편의성을 고려할 때 안정적인 주거 가치를 지니고 있습니다. 등기부상 모든 권리가 말소되는 조건으로 경매가 진행되어 낙찰자는 깨끗한 권리 상태를 확보할 수 있습니다. 임대 관계가 미상인 점은 주의가 필요하나, 인수할 보증금이 없어 부담은 없습니다.

1.8. 투자포인트

* 탁월한 교통 접근성: 지하철 2호선 주례역과 다수의 버스 노선을 통해 부산 시내 주요 지역으로의 이동이 매우 용이합니다.

* 안정적인 주거 환경: 인근 초등학교와 잘 갖추어진 생활 편의 시설로 인해 가족 단위 거주자에게 높은 선호도를 기대할 수 있습니다.

* 경쟁력 있는 감정가: 시장 시세 대비 합리적인 감정가로 책정되어 있어, 향후 시세 차익 또는 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

* 명확한 권리관계: 낙찰 후 인수해야 할 부담이 없는 권리 관계가 정리되어 있어 안전한 투자가 가능합니다.

1.9. 예상입찰가

* 시세 분석:

* 최근 매매 사례 (2026년 5월):

* 23층: 16,500만원

* 19층: 17,000만원

* 18층: 17,900만원

* 감정가: 18,100만원

* 분석: 최근 실거래가는 16,500만원에서 17,900만원 범위로 형성되어 있습니다. 23층 매물이 16,500만원에 거래된 반면, 18층 매물이 17,900만원에 거래된 점은 층수 외에도 매물의 내부 상태, 조망, 관리 상태 등 다양한 요인이 가격에 영향을 미쳤음을 시사합니다. 본건은 8층으로, 최근 거래된 18층, 19층보다는 낮은 층입니다. 감정가는 18,100만원으로 최근 최고가와 유사하거나 약간 높은 수준입니다.

* 예상 입찰가: 최근 시세, 감정가, 본건의 층수(8층) 등을 종합적으로 고려할 때, 17,500만원에서 18,000만원 사이의 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 특히, 최근 최고가인 17,900만원과 감정가 18,100만원 사이에서 시장 상황 및 현장 조사를 바탕으로 신중하게 입찰가를 결정하는 것이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.