나이스옥션 법원경매 청주 2025타경51964 [1] 충청북도 청주시 상당구 문의면 미천리 114-77 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 청주시 상당구 문의면 미천리 소재 "문의면행정복자센터" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건 및 인근까지 차량통행이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로 등의 교통시설이 소재하여 제반 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

대체로 정방형의 토지로, 주거용 건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태

별첨 "지적 및 건물 개황도" 참조. 본건 북동측으로 노폭 6미터 내외의 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

출처: 토지이용계획확인서. 본건(2): 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 성장관리계획구역, 주거용지(건폐율 60%이하(연립주택은 40%이하) 용적률 120%이하(연립주택은 150%이하), 높이 4층이하(15m이하)), 지구단위계획구역(문의미천지구), 소로3류(폭 8m 미만)(국지도로)(접합) 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(문의중학교,청주교육지원청체육건강과(043-299-3191~3196))<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(청주시청 문화예술과(201-2023, 201-2025))<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립제한지역(연락처: 청주시상수도사업본부 정수과 043-201-4563)<수도법>, 야생생물보호구역<야생생물 보호 및 관리에 관한 법률>, 수질보전특별대책지역(1권역)<환경정책기본법>.

제시목록 외의 물건

별첨 "지적 및 건물 개황도" 및 "사진용지" 참조.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 인접 도로(노폭 등)의 법적 및 사실적 성격, 소유 및 이용 관계에 대한 권리 및 의무 등의 제반 사항에 대하여는, 감정평가를 위한 사전조사 및 실지 조사시 물리적 법적 제약 등으로 그 내용 파악에 한계가 있을수 밖에 없으므로, 본건 경매 입찰시에는 응찰자가 직접 앞의 제반사항에 대하여 필히 재조사 및 재확인 후 응찰하시기 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건(1-주택 등): 조적조 슬래브지붕 단층 건물로서, -외벽: 벽돌쌓기 및 페인팅 마감 등. -내벽: 도배 및 일부 타일 등. -바닥: 바닥 마감재 및 일부 타일 등. -창호: 샷시창호 마감 등. 본건(1-부속건물): 조적조 슬래브지붕 단층 건물로서, -외벽: 페인팅 마감 등. -내벽: 페인팅 마감 등. -바닥: 몰탈 마감 등. -창호: 샷시창호 마감 등.

이용상태

본건(1-주택 등): 주택 및 지하실 등 임. 본건(1-부속건물): 변소 및 창고 등 임.

설비내역

본건(1-주택 등): 위생 및 급,배수설비 전기설비, 난방설비 등이 갖추어짐. 본건(1-부속건물): 전기설비 등이 갖추어짐.

부합물 및 종물

별첨 "지적 및 건물 개황도" 및 "사진용지" 참조.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

지분매각. 공유자우선매수는 1회에 한하여 행사할 수 있음. 일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 청주지방법원에서 진행하는 2025타경51964 (1)호 부동산 강제경매 물건입니다.

소재지는 충청북도 청주시 상당구 문의면 미천리 114-77번지이며, 용도는 단독주택입니다.

감정평가액은 59,996,870원입니다.

토지 면적은 362.00㎡ (약 109.51평)이며, 토지 지분은 362㎡입니다.

토지 제시외면적은 0.00㎡ (약 0.00평)입니다.

건물 면적은 136.49㎡ (약 41.29평)이며, 건물 지분은 136.49㎡입니다.

건물 제시외면적은 47.11㎡ (약 14.25평)이며, 본건 매각에 포함됩니다.

매각 대상은 토지 및 건물 지분 매각이며, 경매 구분은 부동산강제경매입니다.

채권자는 유한회사유니버셜대부입니다.

건축물대장 상 건축물은 1992년 2월 17일 사용 승인된 조적조 슬래브지붕 단층 단독주택입니다.

토지이용계획 상 본건은 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 성장관리계획구역, 지구단위계획구역(문의미천지구), 소로3류(폭 8m 미만)(국지도로)(접합)로 지정되어 있습니다.

또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역, 배출시설설치제한지역, 공장설립제한지역, 야생생물보호구역, 수질보전특별대책지역(1권역)에 속해 있어 다양한 규제가 적용될 수 있습니다.

1.1. 입지조건

본건은 충청북도 청주시 상당구 문의면 미천리 소재 "문의면행정복자센터" 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경은 주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

차량 통행이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로 등의 교통시설이 소재하여 전반적인 교통 상황 또한 보통으로 판단됩니다.

토지는 대체로 정방형의 토지로, 현재 주거용 건부지로 이용 중입니다.

본건 북동측으로는 노폭 6미터 내외의 포장도로가 접합되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2025년 11월 7일 접수된 청주지방법원의 강제경매 개시결정(유한회사유니버셜대부, 채권액 162,471,239원)입니다.

낙찰로 인해 말소기준권리보다 선순위 권리, 인수되지 않는 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

등기부 요약 (토지 및 건물 동일):

* 갑1: 1992-02-17 소유권이전 (김용희) - 말소 대상

* 갑16: 2025-07-04 소유권이전 (김미영외 3명, 상속) - 말소 대상

* 갑17: 2025-11-07 강제경매 (유한회사유니버셜대부) - 말소기준권리

임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상

임차인 중 대항력은 있으나 보증금/차임이 미상인 경우:

* 임대 관계가 미상으로, 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

특이사항:

* 본건은 지분 매각 물건입니다.

* 공유자 우선매수 신고 가능하며, 1회에 한하여 행사할 수 있습니다.

* 일괄 매각 대상이며, 제시외 건물도 포함됩니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 문의면 미천리 지역은 주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 소규모 상권이 형성되어 있을 것으로 예상됩니다.

단독주택 용도에 맞는 주거 중심의 상권 특성을 보일 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

본건 인근에는 "문의면행정복자센터"가 소재하여 행정 편의시설 이용이 용이합니다.

문의중학교가 인근에 위치하며, 교육환경 보호구역으로 지정되어 있습니다.

대중교통 이용을 위한 버스정류장이 인근에 있어, 시내 접근성이 보통 수준으로 예상됩니다.

주변 지역을 조사한 결과, 본 물건지와 직접적으로 인접한 혐오 시설은 발견되지 않았습니다. 다만, 가축사육제한구역, 야생생물보호구역, 수질보전특별대책지역(1권역) 등 환경 관련 규제 지역에 속해 있어, 지역 개발 및 이용에 있어 환경적인 고려가 필요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 지분 매각: 본건은 토지 및 건물 지분 매각이므로, 낙찰 후 전체 소유권을 취득할 수 없습니다. 공유자와의 관계 설정 및 지분 비율에 따른 활용 방안 모색이 중요합니다.

* 공유자 우선매수권: 낙찰 후에도 기존 공유자가 법적으로 정해진 금액으로 우선 매수할 권리가 있습니다. 이는 낙찰받지 못하거나 추가적인 법적 분쟁으로 이어질 수 있는 리스크입니다.

* 제시외 건물: 건물 면적 외에 별도로 제시외 건물이 포함되어 있습니다. 현황과 공부와의 차이, 철거 또는 양성화 가능성 등을 면밀히 확인해야 합니다.

* 임대 관계 미상: 임차인 현황 조사 결과 인수 보증금은 없으나, 실제 거주 현황이나 미상 임차인이 있는지 여부는 별도 확인이 필요합니다.

* 토지 이용 계획 상 규제: 본건 토지는 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 성장관리계획구역, 지구단위계획구역 등 다양한 용도지역 및 지구에 속해 있으며, 소로3류 접합, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역, 배출시설설치제한지역, 공장설립제한지역, 야생생물보호구역, 수질보전특별대책지역(1권역) 등의 복합적인 제한 사항을 가지고 있습니다. 이는 건축, 증축, 개발 행위에 상당한 제약을 줄 수 있으므로, 투자 전 반드시 관련 법규를 상세히 검토해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 청주시 상당구 문의면 소재 단독주택 지분 경매 물건으로, 감정가는 59,996,870원입니다.

넓은 토지 면적(362㎡)과 건물 면적(136.49㎡) 및 제시외 건물(47.11㎡)이 매각에 포함되나, 지분 매각이라는 점과 공유자 우선매수권 행사 가능성이 주요 특징입니다.

말소기준권리보다 선순위인 권리는 없는 것으로 보이며, 대부분의 등기사항은 낙찰로 소멸될 예정입니다.

단, 토지 이용 계획 상의 복합적인 규제 사항은 향후 활용에 있어 신중한 검토가 요구됩니다.

인근 유사 부동산의 시세 정보를 고려할 때, 감정가 수준은 현재 토지 면적 대비 낮게 책정된 것으로 보입니다.

1.7. 투자 포인트

* 지분 매각: 공유자들과의 원만한 협의 또는 명확한 지분 관계 파악을 통해, 합리적인 가격으로 부동산 확보가 가능할 수 있습니다.

* 넓은 토지 면적: 362㎡의 토지 면적은 향후 활용 가능성을 높이는 요소가 될 수 있습니다.

* 지역 개발 잠재력: 문의면 지역의 향후 개발 계획 및 잠재적 가치 상승 가능성을 고려할 수 있습니다.

* 낮은 감정가: 제시된 감정가 수준이 토지 면적을 고려할 때 상대적으로 낮게 평가되어, 시세 차익 또는 시세보다 저렴하게 취득할 기회를 제공할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 시세 분석을 위해 제공된 주변 다세대 주택 매매 정보들을 검토하였습니다.

* 2026년 2월, 55.1㎡ 다세대 주택(대명빌라) 5,000만원

* 2026년 4월, 75.18㎡ 다세대 주택(대호빌라) 6,000만원

* 2026년 3월, 72.04㎡ 다세대 주택(봄빌여름빌) 18,450만원

본건은 단독주택이며, 특히 토지 면적이 362㎡(약 109.51평)로 매우 넓습니다. 주변 다세대 주택의 매매가(5,000만원~6,000만원)는 본건의 감정가(59,996,870원)와 유사하거나 낮으나, 토지 면적과의 비교에서는 큰 차이를 보입니다.

일반적으로 단독주택의 경우 토지 가치가 중요하며, 본건 토지 면적을 고려할 때, 평당 100만원으로 산정해도 토지만 약 1억 950만원의 가치를 가집니다. 따라서 현재 감정가는 토지 가치만으로도 훨씬 낮은 수준으로 평가됩니다.

건물의 연식(1992년)은 오래되었으나, 제시외 건물 포함 시 활용 가치가 있을 수 있습니다.

고려사항:

* 지분 매각이므로 낙찰 지분 비율 확인이 필수적입니다.

* 공유자 우선매수권 행사 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 토지 이용계획 상의 복잡한 규제 사항을 고려해야 합니다.

예상 입찰가 산정:

감정가 59,996,870원 대비, 넓은 토지 면적과 주변 시세, 그리고 지분 매각의 특성을 고려할 때, 보수적으로 접근하더라도 감정가 이상에서의 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 다음과 같이 산정할 수 있습니다.

* 최소 예상 입찰가: 6,000만원

* 적정 예상 입찰가: 6,500만원 ~ 7,500만원

본 물건의 정확한 지분 비율, 공유자와의 관계, 향후 개발 가능성 등을 추가로 파악한 후 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.