나이스옥션 법원경매 진주 2025타경31311 [1] 경상남도 하동군 진교면 고룡리 3 미진스위트빌 103동 14층1408호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 비봉감정 · 평가일 2025.11.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경상낟도 하동군 진교면 고룡리 소재 '평당마을 마을회관' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 농경지등으로서, 제반주위 환경은 보통입니다.

교통상황

대상물건까지 차량접근 가능하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 벽식구조 경사지붕 지하1층 지상 15층 건 중 14층 1408호로서 (사용승인일 : 2002.05.18) 외 벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등, 창 호 : 샷시 이중창 구조입니다.

이용상태

공동주택(아파트)으로 이용 중입니다.

설비내역

제반 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 소화전 설비, 주차장, 개별난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대상물건 대지권의 목적이 되는 토지는 부정형의 토지로서, 아파트 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

단지 동측으로 아스팔트 포장도로가 소재합니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 주거개발진흥지구, 제2종지구단위계획구역(고룡리), 주거용지(2021-11-25) (공동주택용지(Ⅰ-1), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 침수위험지구(2019-10-18)<자연재해대책법>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : 대상물건은 현장조사시 이해관계인의 부재로 인하여 외부관찰,동일단지 내 평가사례 및 탐문조사에 의하였으며, 업무 진행시 참고 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 진주지원 2025타경31311 (1)

소재지: 경상남도 하동군 진교면 고룡리 3 미진스위트빌 103동 14층1408호

신주소: 경상남도 하동군 들포길 38 (103동 14층 1408호)

용도: 아파트

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 롯데캐피탈주식회사 (등기부 정보 기반)

1.2. 면적 정보

토지 면적: 54.23㎡ (약 16.4평)

건물 면적: 84.87㎡ (약 25.7평)

전용 면적: 84.87㎡ (약 25.7평)

분양 면적: 84.87㎡ (약 25.7평) (건물 면적이 전용 및 공급 면적으로 간주)

1.3. 감정가 및 매각 정보

감정가: 1억 4,900만원

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

공동담보: 해당 물건은 공동담보로 설정되어 있음.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

경상남도 하동군 진교면 고룡리 '평당마을 마을회관' 북서측 인근에 위치.

주위는 공동주택, 단독주택, 농경지 등으로 구성되어 있으며, 제반 주위 환경은 보통 수준임.

2.2. 교통 상황

대상 물건까지 차량 접근이 가능하며, 전반적인 교통 상황은 보통 수준임.

단지 동측으로 아스팔트 포장도로가 접해 있음.

2.3. 토지 이용계획 및 제한 상태

계획관리지역, 주거개발진흥지구, 제2종지구단위계획구역(고룡리), 주거용지(공동주택용지(Ⅰ-1)).

가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률에 따른 가축사육제한구역(전부제한).

자연재해대책법에 따른 침수위험지구(2019-10-18).

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부 상 소유권 이전 및 근저당, 가압류, 강제경매 개시결정 등 다수의 권리 변동이 있었음.

등기부채권 총액: 약 1억 1,548만원 (115,482,059원).

3.2. 말소기준권리

말소기준권리는 2018년 5월 30일 접수된 한국주택금융공사 근저당권 (을6)이며, 채권 금액은 8,400만원임.

이 말소기준권리보다 늦게 등기된 대부분의 권리(가압류, 강제경매 등)는 매각으로 소멸될 예정임.

3.3. 인수되는 권리

물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 기재되어 있음. 이는 인수될 수 있는 권리이므로 특별한 주의가 필요함. (다만, 아파트의 경우 지상권 설정은 드물며, 실제 존재 여부 및 효력에 대한 추가 확인이 필요할 수 있음.)

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원.

임대차 관계는 미상으로 기재되어 있으나, 인수 보증금이 0원이라는 점은 임차인이 없거나, 임차인이 보증금을 포기하거나, 대항력 없는 임차인일 가능성을 시사함. 보증금/차임이 미상인 임차인이 없으므로, 인수되는 임차보증금은 없는 것으로 판단됨.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설 및 편의시설

물건지 인근 지역은 아파트 단지 위주로 형성되어 있으며, 소규모 점포 및 편의시설이 산재해 있을 것으로 추정됨. (구체적인 상업시설 밀집도 정보는 부족)

4.2. 혐오시설 유무

검색 결과, 해당 물건지 주변 반경 1km 이내에 유해하거나 혐오시설로 분류될 만한 시설에 대한 명확한 정보는 확인되지 않음. 다만, 상세한 현장 조사를 통해 추가 확인이 필요할 수 있음.

5. 생활정보

5.1. 아파트 단지 정보

단지명: 하동미진스위트

총 동 수: 4개 동

총 세대 수: 420 세대

준공 연월: 2002년 5월 18일

주차 대수: 총 344대 (지하 12대, 지상 3대 - 수치상 모순, 총 344대라는 점이 중요.)

5.2. 건물 구조

철근콘크리트조 벽식구조, 경사지붕.

지하 1층, 지상 15층 건물 중 14층에 위치.

외벽: 몰탈위 페인팅 마감. 창호: 샷시 이중창.

5.3. 편의 및 복리시설

단지 내 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터 등이 위치.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 리스크

매각으로 소멸되지 않는 권리인 '지상권'의 존재 가능성. 실제 지상권 설정 여부 및 그 범위, 효력에 대한 철저한 검토가 필요함.

6.2. 지역 개발 가능성 및 환경 변화

토지이용계획 상 '주거개발진흥지구' 등으로 지정되어 있으나, 하동군 진교면이라는 지역적 특성을 고려할 때 단기간 내 가파른 개발 기대보다는 완만한 상승 가능성을 보는 것이 합리적일 수 있음.

침수위험지구로 지정된 점은 향후 기후 변화에 따른 잠재적 위험 요인이 될 수 있음.

6.3. 기타 특이사항

건축년도가 2002년으로 약 24년이 경과하여 시설 노후화 및 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 함.

현장 조사 시 이해관계인 부재로 인해 외부 관찰 및 탐문 조사에 의존했으므로, 내부 상태 확인이 어려웠다는 점은 잠재적 리스크로 볼 수 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 하동군에 위치한 아파트로, 84.87㎡(약 25.7평)의 전용면적을 가진다.

감정가는 1억 4,900만원으로 책정되었으나, 최근 유사 면적의 실거래가는 1억 1,700만원 수준으로 파악되어 감정가 대비 시세 차이가 존재한다.

권리관계는 말소기준권리 하로 대부분 소멸될 것으로 보이나, '지상권'의 인수 가능성은 반드시 확인해야 할 리스크 요인이다.

전반적인 환경은 보통 수준이며, 교통 접근성은 양호하나 지역 특성상 개발 기대감은 제한적일 수 있다.

건축년도가 오래된 편이므로 내부 상태 및 유지보수에 대한 고려가 필요하다.

8. 투자 포인트

감정가 대비 시세 차익 실현 가능성: 최근 실거래가를 바탕으로 시세보다 낮은 가격에 낙찰받을 경우 수익률 확보가 가능함.

넓은 전용 면적: 84.87㎡(약 25.7평)는 일반적인 3-4인 가구가 거주하기에 적합한 크기로 수요가 꾸준할 수 있음.

안정적인 주거 환경: 아파트 단지로 형성되어 있어 기본적인 주거 환경이 갖추어져 있음.

9. 예상 입찰가

감정가: 149,000,000원

최근 실거래가 (동일 면적, 8층): 117,000,000원 (2026.04.01)

분석:

감정가가 최근 실거래가보다 약 27% 높음.

본 물건은 14층으로 8층보다 선호도가 높을 수 있음.

'지상권' 인수 리스크가 현실화될 경우 입찰가를 더 낮춰야 함.

최근 실거래가(1억 1,700만원)와 감정가(1억 4,900만원) 사이에서 보수적으로 접근.

예상 입찰가 범위: 105,000,000원 ~ 125,000,000원

* 보수적인 입찰가: 1억 500만원 (감정가의 약 70%, 최근 실거래가 대비 약 10% 프리미엄)

* 적정 입찰가: 1억 1,500만원 ~ 1억 2,000만원 (최근 실거래가 수준 또는 소폭 상승)

* 상한 입찰가: 1억 2,500만원 (14층이라는 이점과 소폭 상승 가능성 고려)

참고: '인수 보증금'은 0원이므로 고려하지 않음. '지상권' 인수 시 예상 입찰가는 현저히 낮아져야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.