나이스옥션 법원경매 광주 2025타경34281 [1] 광주광역시 남구 월산동 OOOOO OOOOOO OOOOOO 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 토우감정 · 평가일 2025.11.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 남구 월산동 소재 "농성초등학교" 동측 인근에 위치한 "제일파크맨션 제5층 제505호" 로서, 주위는 단독주택 및 상가 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 주변에 버스정류장이 소재하여 대중교통수단 이용은 보통임.

건물의 구조

일련번호 가) 철근 콩크리트 라멘조 슬래브 지붕 15층 건물 중 제5층 제505호로서, 외벽 : 시멘트 몰탈 위 페인팅 마감 등, 내벽 : 벽지 및 타일 마감 등, 창호 : 새시창호임.

이용상태

일련번호 가) 아파트임.

설비내역

일련번호 가) 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

일련번호 가) 부정형 평지이며, 아파트 건부지임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 5~6m의 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경34281 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 광주광역시 남구 월산동 411-3 제일파크맨션 5층 505호

용도: 아파트

감정가: 92,000,000원

토지 면적: 24.79㎡ (약 7.50평)

건물 면적: 66.73㎡ (약 20.19평)

토지 지분: 24.79㎡

건물 지분: 66.73㎡

1.3. 건축물 정보

아파트명: 제일파크맨션

사용승인일: 1986년 10월 13일

총 동수: 1개동

총 세대수: 155세대

최고층: 15층

건물 구조: 철근콘크리트 라멘조 슬래브 지붕 15층 건물 중 제5층

1.4. 전유 부분 정보

전용 면적: 66.73㎡ (약 20.19평)

공급 면적 (추정): 약 77.00㎡ (약 23.29평) - (총면적 11935㎡ / 155세대)

1.5. 관리 정보

관리사무소 연락처: 062-351-9095

총 주차대수: 68대 (지상 2대, 지하 2대)

복리시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 남구 월산동 소재 "농성초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 상가 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

2.3. 인접 도로상태

본건 서측으로 노폭 약 5~6m의 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (말소기준권리: 2018-08-10 우리은행 근저당)

갑구 권리:

* 박병숙 (소유권 이전, 2010-09-29)

* 박연기 (소유권 이전, 2012-10-24)

* 김복남 (소유권 이전, 2018-08-10, 매매)

을구 권리:

* 우리은행 (근저당, 59,400,000원, 2018-08-10, 말소기준권리)

* 주식회사가람산업개발 (강제경매, 11,908,419원, 2025-11-03, 광주지방법원 2025타경34281)

3.2. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (물건명세서상 '지상권개요:' 부분에 비고란은 비어 있음)

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원.

별도로 등기부상 명시된 임차인은 없으나, 현장 조사 등을 통해 실제 점유 관계 및 대항력 있는 임차인 여부를 재확인하는 것이 필수적입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건은 주거지역 내에 위치하며, 인근으로 상가들이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

4.2. 혐오시설 유무

주변 지역에 특별한 혐오시설은 발견되지 않았습니다. 다만, 일부 뉴스 기사에서는 광주 지역의 소각장 건립 공모에 대한 내용이 있으나, 본건과는 직접적인 연관이 없는 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 마트, 병원, 약국 등 기본적인 편의시설이 분포되어 있을 것으로 예상됩니다.

5.2. 교육시설

인근에 농성초등학교가 소재하고 있습니다.

5.3. 교통시설

인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건축 노후화

1986년에 사용승인된 아파트로, 건축된 지 약 40년이 경과하여 시설 노후화 및 유지보수에 대한 고려가 필요할 수 있습니다.

6.2. 시장 변동성

부동산 시장의 전반적인 변동성은 항상 존재하므로, 투자 시점에 따른 가격 변동 가능성을 염두에 두어야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 광주광역시 남구 월산동에 위치한 제일파크맨션 아파트 경매 물건으로, 농성초등학교 인근에 자리 잡고 있어 교육 환경이 양호합니다. 건물 노후화가 진행되었으나, 교통 및 생활 편의시설 이용이 비교적 편리한 입지입니다. 등기부상 말소기준권리 이하 모든 권리가 매각으로 소멸되어 권리관계는 비교적 깨끗한 편입니다. 임차인이 인수할 보증금은 없는 것으로 파악되나, 실제 점유 관계에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 입주 수요: 광주 남구 지역의 아파트로서 지역 내 안정적인 주거 수요를 기대할 수 있습니다.

* 경매 물건의 가치: 감정가 92,000,000원 대비 시세 분석을 통해 저가 매수의 기회를 확보할 수 있습니다.

* 권리관계 명확성: 말소기준권리 이하 권리가 소멸되어 낙찰 후 명도 및 등기 진행이 원활할 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

최근 시세 자료에 따르면, 동일 아파트 단지 내 유사 면적의 경우 2024년 초 8천만원대 후반에서 9천만원대 초반에 거래되거나 호가가 형성되어 있습니다. 감정가 9,200,0000원과 현재 시세를 종합적으로 고려하고, 총 채무액 71,308,419원 (우리은행 근저당 59,400,000원 + 강제경매 11,908,419원)을 상회하는 수준에서 입찰가를 고려할 수 있습니다.

현 시세 분석 결과, 85,000,000원 ~ 90,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다. 이는 시세 대비 합리적인 가격으로, 향후 시세 상승 시 수익을 기대할 수 있는 수준입니다. 정확한 입찰가는 동종 물건의 경쟁률, 현장 조사 결과, 본인의 자금 계획 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.