나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경102119 [1] 부산광역시 북구 화명동 2270-5 아덴펜트하우스 16층1607호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 국제 · 평가일 2025.11.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 북구 화명동 소재 '부산도시철도2호선 화명역' 남서측 직선거리 약 430m 지점에 위치하고 있는 아덴펜트하우스 16층 1607호로서, 인근 주변은 공동 주택·업무시설 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며 제반 주위환경은 보통 수준임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도2호선(화명 역)이 각각 소재하고 있어 대중교통사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 23층 건물 내 16층 1607호로서, - 외벽 : 시멘몰탈위 페인팅 및 치장벽돌 마감 등 - 내벽 : 시멘몰탈위 벽지 마감 등 - 창호 : 샷시창 구조임.

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

급·배수설비, 위생설비, 화재탐지설비 및 경보설비, 소화전설비, 공동현관관리기, 기계식 주차설비 및 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서 인근지세는 대체로 등고·평탄하며, 업무시설·공동주택 및 제2종 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 화명고가교가 통과하는 광대로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 상업용지(건폐율:80%이하, 용적률:1000%이하), 제1종지구단위 계획구역(2020-11-11)(화명2택지개발사업 지구단위계획구역), 도로(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 95m 최고높이 120m), 택지개발지구임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산서부지원 2025타경102119 (1)

소재지: 부산광역시 북구 화명동 2270-5 아덴펜트하우스 16층 1607호

용도: 오피스텔

감정가: 129,500,000원

토지면적: 4.49㎡ (약 1.36평)

토지지분: 4.4933㎡ (약 1.36평)

건물면적: 27.68㎡ (약 8.37평)

건물지분: 27.675㎡ (약 8.37평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 심OO

1.1. 입지조건

본건은 부산광역시 북구 화명동 소재 '부산도시철도2호선 화명역'에서 남서측으로 약 430m 떨어진 곳에 위치하고 있습니다.

주변으로는 공동주택, 업무시설, 그리고 다양한 근린생활시설이 형성되어 있어 생활 편의성이 높습니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 2호선 화명역이 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 갑4, 가압류 (광안신용협동조합, 2024.04.11. 접수)

인수되는 권리:

을2, 주택임차권 (심민서, 2023.10.17. 접수) - 보증금 160,000,000원, 전입일 2021.09.13, 확정일자 2021.08.26. *말소: 인수*

을1, 전세권설정 (심민서, 2021.09.14. 접수) - 권리금액 160,000,000원. *말소: 인수*

소멸되는 권리:

갑2, 소유권이전1번신탁등기말소 (2021.09.14. 접수)

갑3, 소유권이전 (2022.12.05. 접수)

갑4, 가압류 (2024.04.11. 접수) - 말소기준권리

갑5, 강제경매 (2025.11.03. 접수)

주요 임차인 현황:

* 임차인: 심민서

* 보증금: 160,000,000원

* 차임: 0원 (전세권 설정으로 확인됨)

* 전입일자: 2021-09-13

* 확정일자: 2021-08-26

* 대항력: 있음 (인수 대상)

물건명세서 특이사항:

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 2번 임차권등기(2023.10.17. 등기) 있음. 임대차보증금 160,000,000원, 전입일 2021.09.13., 확정일자 2021.08.26. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함.

주의사항:

* 권리분석 및 물건명세서에 따르면, 임차인 심민서의 보증금 160,000,000원과 전세권 160,000,000원이 매수인에게 인수될 가능성이 매우 높습니다.

* 다만, '인수 보증금 합계: 0원'으로 표기된 점과 등기부등본상 '말소: 인수'로 명확히 기재된 점 사이에 상충되는 정보가 있습니다. 낙찰자는 보증금 160,000,000원의 인수 부담 가능성을 반드시 최우선으로 고려해야 합니다.

1.3. 상권분석

본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 상업용지(건폐율 80% 이하, 용적률 1000% 이하)로 지정되어 있습니다.

또한, 제1종지구단위계획구역(화명2택지개발사업 지구단위계획구역)에 속해 있어 체계적인 도시 개발이 이루어지고 있는 지역입니다.

인근에 공동주택, 업무시설, 근린생활시설이 다수 분포하고 있어 오피스텔 및 상가로서의 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

건물은 철근콘크리트구조로, 2021년에 준공된 23층 건물 중 16층에 위치한 오피스텔입니다.

내부에는 급배수, 위생, 화재탐지, 소화전, 공동현관관리기, 기계식 주차, 도시가스 개별난방 설비가 갖추어져 있습니다.

건물 구조는 철근콘크리트구조이며, 외벽은 페인팅 및 치장벽돌, 내벽은 벽지, 창호는 샷시로 마감되었습니다.

1.5. 잠재적 리스크

권리 인수 부담: 가장 중요한 리스크는 임차인(심민서)의 보증금 160,000,000원과 전세권이 매수인에게 인수될 가능성이 높다는 점입니다. 이는 추가적인 자금 부담으로 이어질 수 있습니다. '인수 보증금 합계: 0원' 표기와 상반되는 정보에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

미상 정보: 임대관계 등 일부 정보가 '미상'으로 기재되어 있어, 현장 방문을 통한 세부 사항 확인이 필수적입니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산 북구의 역세권에 위치한 신축 오피스텔로, 입지 및 교통 여건이 우수합니다.

비교적 최근인 2021년에 준공되어 건물 상태 또한 양호할 것으로 기대됩니다.

그러나 임차인의 보증금 160,000,000원이 매수인에게 인수될 가능성이 매우 높은 상황이므로, 이에 대한 철저한 사전 조사와 자금 계획이 반드시 수반되어야 합니다.

인수되는 권리를 제외하고는 대부분의 권리가 매각으로 소멸될 것으로 예상되어 권리 관계 자체는 비교적 명확한 편입니다.

1.7. 투자 포인트

역세권 입지: 부산 2호선 화명역 도보 거리로 출퇴근 및 교통이 매우 편리합니다.

신축 건물: 2021년 준공으로 건물 노후도가 낮아 즉시 임대 또는 거주가 용이합니다.

다양한 활용도: 업무시설, 오피스텔, 도시형생활주택, 제2종근린생활시설 등으로 활용 가능하여 잠재적 가치가 높습니다.

안정적인 상권: 일반상업지역에 위치하며, 주거 및 상업시설이 밀집해 있어 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 매매 사례 분석:

* 2024년 6월 21일: 13층 거래가 123,700,000원 (면적 27.607㎡)

* 2026년 4월 17일: 21층 거래가 137,000,000원 (면적 28.17㎡)

* 2026년 7월 3일: 3층 거래가 95,000,000원 (면적 27.607㎡)

건물 면적(전용 27.68㎡, 약 8.37평)과 본건의 16층이라는 층수를 고려할 때, 최근 거래 사례의 13층(123,700,000원)과 21층(137,000,000원) 사이, 혹은 그 이상으로 시세가 형성될 가능성이 있습니다.

감정가는 129,500,000원입니다.

최근 거래 사례(특히 2026년 4월 21층 거래 137,000,000원)를 감안할 때, 본건의 실질적인 시세는 135,000,000원 ~ 140,000,000원 수준으로 판단됩니다.

권리 분석상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 제시되었으나, 실제로는 160,000,000원의 보증금이 인수될 가능성이 매우 높다는 점은 입찰가 산정 시에도 반드시 유념해야 할 사항입니다.

제시된 규칙에 따라 예상 입찰가 산정 시 '인수 보증금'을 제외하고 계산하므로, 본건의 경우 인수 보증금으로 인한 차감은 없습니다.

감정가 및 최근 시세 동향을 종합적으로 고려하여, 본건의 적정 입찰가 범위를 감정가 대비 105% ~ 115% 수준으로 제안합니다.

예상 입찰가 범위: 136,000,000원 ~ 148,900,000원.

안정적인 낙찰 가능성과 시장 가치를 고려하여, 135,000,000원 을 예상 입찰가로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.