나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경102022 [1] 부산광역시 사하구 괴정동 352-34 벽산하이츠 1동 8층801호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명장 · 평가일 2025.11.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 부산광역시 사하구 괴정동 소재 ‘승학초등학교’ 남측 인근에 위치하는 구분 건물(아파트)인 벽산하이츠 101동<공부상 1동> 8층 801호(통칭: 30 평형, 남동향)로서 본단지는 2개동으로 구성되어 있으며, 주변은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 제반 차량출입이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 도보로 약 10분 정도 소요되여 제반 교통사정은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 22층 중 8층(신측/사용승인일자: 1995.11.13)으로서 외벽: 몰탈위 수성페인팅 마감, 창호: 샷시유리창, 내벽: 벽지마감, 내부마감재는 이해관계인 부재로 인하여 조사하지 못하였습니다.

이용상태

아파트로 이용중입나다.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 난방설비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

북서하향의 경사지를 인접지와 등고 평탄하게 조성한 부정형의 토지로서 공동주택 건부지 (아파트용지)로 이용중입니다.

인접 도로상태등

단지내 진입로 및 가로망 정비되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 상대보호구역, 절대보호구역입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 이해관계인 부재 및 응답기피로 인하여 임대여부를 부득이 조사치 못하였으니 자세한 임대내역 및 내벽, 마감재는 경매진행시 확인하시기 바랍니다. 2)기 타: 본건은 공부상 "1동" 이나, 현황은 "101동" 입니다.

물건 비고

본건 공부상 '1동' 이나, 현황은 '101동' 임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 부산서부지원 2025타경102022 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 한OOOOOOO

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 부산광역시 사하구 괴정동 352-34 벽산하이츠 1동 8층801호

용도: 아파트

아파트명: 벽산하이츠아파트

사용승인일: 1995년 11월 13일

건축물 정보: 철근콘크리트조 스라브지붕 22층 중 8층

구분건물: 총괄표제부 상 1동, 표제부 상 1동, 전유부 상 1동 801호. 공부상 '1동'이나 현황은 '101동'이라는 점은 주의 필요.

1.3. 면적 및 평가액

감정가: 160,000,000원

토지면적: 33.30㎡ (약 10.07평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 84.66㎡ (약 25.6평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 부산광역시 사하구 괴정동 소재 ‘승학초등학교’ 남측 인근에 위치합니다.

주변은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 주위 환경은 보통으로 평가됩니다.

본 단지는 2개동으로 구성되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

제반 차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 도보로 약 10분 정도 소요됩니다.

제반 교통 사정은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용 계획

제2종일반주거지역, 상대보호구역, 절대보호구역입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸되는 권리

말소기준권리: 2014년 7월 30일 접수된 한국주택금융공사의 근저당권 (을1) 입니다.

본 경매 절차를 통해 말소기준권리 이하의 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리 (인수되는 권리)

물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'으로 명시되어 있습니다.

다만, 지상권에 대한 구체적인 내용은 제공되지 않아, 실제 인수해야 할 부담인지 여부는 추가 확인이 필요합니다. 이는 본건의 가장 중요한 인수 부담이 될 수 있습니다.

3.3. 등기부 채권 총액

등기부채권 총액(근저당권 기준): 574,000,000원.

실제 임의경매 신청 채권액: 157,892,539원.

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원.

다만, 이해관계인 부재 및 응답 기피로 인해 임대차 여부를 조사하지 못했습니다.

따라서 실제 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성이 있으며, 보증금 및 차임이 미상인 경우도 있을 수 있으므로 경매 진행 시 자세한 임대 내역 확인이 필수적입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 현황

단지 주변으로 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용은 가능합니다.

4.2. 유사 면적 거래 사례 분석

최근 매매 정보에 따르면, 본건과 동일한 면적(84.66㎡)의 아파트가 2026년 3월 10일에 100,000,000원 (1억원)에 거래된 사례가 있습니다.

또한, 56.94㎡ 면적의 경우 2026년 3월 15일에 100,000,000원 (1억원), 2026년 5월 21일에 110,000,000원 (1억 1천만원)에 거래되었습니다.

5. 생활정보

5.1. 단지 규모 및 편의시설

본 단지는 총 2개동, 299세대로 구성되어 있습니다.

사용승인일은 1995년 11월 13일이며, 최고 23층, 최저 1층 규모입니다.

주차는 총 136대(지상 3대, 지하 6대) 가능합니다.

복리시설로는 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터 등이 있습니다.

5.2. 교육 및 주변 시설

승학초등학교가 남측 인근에 위치하고 있어 교육 환경이 양호합니다.

인근에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.3. 주변 혐오시설 유무 (검색 결과 반영)

주변 시설에 대한 검색 결과, 특이할 만한 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 노후화 및 내부 상태

1995년 11월 사용승인된 건물로, 30년 가까이 되어 노후화가 진행되었습니다.

내부 마감재 조사 시 이해관계인 부재로 인해 조사가 이루어지지 않아, 실제 내부 상태는 예상과 다를 수 있습니다.

6.2. 공부상 대 현황상의 차이

본 건은 공부상 '1동'으로 등재되어 있으나, 현황은 '101동'으로 사용되고 있습니다.

이러한 동수 표기의 차이는 추후 재산권 행사 시 혼란을 야기할 수 있으므로, 등기부등본 및 건축물대장 상의 일치 여부 확인 및 정리가 필요합니다.

6.3. 미확인 임대차 관계

임대차 관계가 명확히 조사되지 않아, 인수 부담이 있는 임차인이 존재할 가능성을 배제할 수 없습니다.

특히 보증금이나 차임이 미상인 임차인이 있을 경우, 명도 과정에서 예상치 못한 어려움이 발생할 수 있습니다.

6.4. 미소멸 권리 (지상권)

물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'으로 기재되어 있어, 이는 낙찰자가 인수해야 할 부담으로 작용할 수 있습니다.

해당 지상권의 존속 기간, 범위, 설정 목적 등에 대한 상세한 확인이 시급합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산광역시 사하구 괴정동에 소재한 벽산하이츠 아파트 84.66㎡(약 25.6평)로, 감정가는 1억 6천만원입니다.

1995년 준공된 아파트로 연식이 오래되었으나, 승학초등학교 인근의 주거지역에 위치하며, 최근 유사 면적의 거래가가 1억원 내외로 형성되어 있어 시세적 메리트를 가지고 있습니다.

하지만, 공부상 동수와 현황 동수의 차이, 미확인된 내부 마감재 및 임대차 관계, 그리고 무엇보다 '매각으로 소멸되지 않는 지상권'의 존재는 본건의 주요 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다.

따라서 본 물건에 대한 투자는 현장 방문을 통해 내부 상태를 직접 확인하고, 지상권의 정확한 내용을 파악하는 등 면밀한 추가 조사를 거친 후 신중하게 접근해야 할 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 1억원 내외의 시세: 최근 거래가 1억원 수준은 비교적 낮은 진입 장벽으로 투자 가치를 가집니다.

* 안정적인 주거 지역: 공동주택, 근린생활시설이 혼재된 지역으로 기본적인 수요층 확보가 용이합니다.

* 학군 인접: 승학초등학교가 인근에 위치하여 자녀가 있는 수요층에게 매력적인 요소가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석 결과, 본건과 동일 면적인 84.66㎡의 아파트가 2026년 3월 10일에 100,000,000원 (1억원)에 거래되었습니다.

감정가는 160,000,000원이지만, 건물 노후도, 공부상/현황상의 차이, 미확인 임대차 관계, 그리고 가장 중요하게는 '매각으로 소멸되지 않는 지상권'이라는 중대한 인수 부담 가능성을 고려해야 합니다.

이러한 잠재적 리스크를 반영하여, 보수적인 관점에서 접근 시 최근 실거래가 수준에서 약간의 가산점을 두는 것이 합리적입니다.

이에 따라, 105,000,000원 ~ 115,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 것을 제안합니다. 이는 현장 조사 결과 및 입찰 경쟁 구도에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.