나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경102068 [1] 부산광역시 사상구 덕포동 419-33 아인스빌 에이동 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부일 · 평가일 2025.11.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사상구 덕포동 소재 지하철역(덕포역) 서측 인근에 위치하는 아인스빌 A동 3층 301호로서, 부근은 단독주택 및 공동주택, 점포 등으로 형성되어 있음.

교통상황

차량접근 가능하며, 인근에 지하철역(덕포역) 및 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 3층 301호로서, -외벽: 대리석 붙임 및 드라이비트 마감 -내벽: 벽지 도배 등 -창호: 샷시창의 구조임.

이용상태

공동주택(다세대주택)임.

설비내역

급·배수 및 위생설비, 개별난방설비(도시가스), 승강기설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 평지로서, 공동주택(다세대주택)의 부지임.

인접 도로상태등

북측으로 폭 약 5m 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호 구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)(6구역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 침수위험지구<자연재해대책법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계: 미상임. -기 타: 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산서부지원 2025타경102068 (1)

* 소재지: 부산광역시 사상구 덕포동 419-33 아인스빌 에이동 3층 301호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 215,000,000원

* 토지면적: 34.19㎡ (약 10.34평)

* 토지 지분: 34.1874㎡

* 건물면적: 60.50㎡ (약 18.30평)

* 건물 지분: 60.5㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 곽OO

* 건축연도: 2018년 (사용승인일 2018-02-08 기준)

2. 입지조건

* 본건은 부산광역시 사상구 덕포동 소재 지하철 2호선 덕포역 서측 인근에 위치하고 있습니다. [cite: user provided text]

* 주변은 단독주택, 공동주택, 점포 등이 혼재된 지역입니다. [cite: user provided text]

* 차량 접근이 가능하며, 인근에 지하철역(덕포역)과 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. [cite: user provided text]

* 북측으로 폭 약 5m 내외의 도로와 접하고 있습니다. [cite: user provided text]

* 토지이용계획상 제2종일반주거지역이며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제6구역, 침수위험지구로 지정되어 있습니다. [cite: user provided text]

* 주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

* 본건의 말소기준권리는 2025년 2월 11일 접수된 을1 근저당권 (채권자: 김지안, 채권최고액: 200,000,000원)입니다. [cite: user provided text]

* 말소기준권리보다 후순위인 근저당, 가압류, 압류, 강제경매 등 다수의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. [cite: user provided text]

* 주요 소멸 예정 권리 내역:

* 을1 근저당권 (2025-02-11)

* 갑6 가압류 (기술보증기금, 2025-02-19)

* 갑7 압류 (북부산세무서장, 2025-02-26)

* 갑8 가압류 (중소벤처기업진흥공단, 2025-04-28)

* 갑10 강제경매 (곽정숙, 2025-11-03)

* 주목할 점은 을2 주택임차권 (채권자: 곽정숙 외 1명, 보증금: 220,000,000원, 전입일자: 2018-05-28, 확정일자: 2018-05-21)으로, 해당 임차인은 대항력을 갖추고 있으며 등기부상 '말소: 인수'로 표기되어 있어 매수인에게 인수됩니다. [cite: user provided text]

* 매각물건명세서 상에도 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 '매수인에게 대항할 수 있는 임차권등기'가 명시되어 있습니다. [cite: user provided text]

* 따라서, 낙찰자는 임차인의 보증금 220,000,000원을 추가로 부담해야 할 가능성이 매우 높습니다.

4. 상권분석

* 본건이 위치한 덕포동 일대는 주거지역과 근린생활시설이 혼합된 지역입니다.

* 지하철 덕포역 역세권으로 유동인구가 일부 있으며, 인근 덕포시장은 지역 주민들의 생활 편의를 제공하는 상권입니다. [cite: user provided text, 7]

* 다세대주택 및 주상복합 건물이 다수 분포하여 비교적 안정적인 주거 상권으로 분석됩니다.

5. 생활정보

* 교통: 지하철 2호선 덕포역 이용이 편리하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 부산 시내 접근성이 우수합니다. [cite: user provided text, 8, 9]

* 편의시설: 인근 덕포시장을 통해 신선한 식자재 및 생활필수품 구매가 가능합니다. [cite: user provided text, 7]

* 주거환경: 주변이 주거 밀집 지역으로 형성되어 있어 비교적 조용한 주거 환경을 제공합니다.

* 건축물: 철근콘크리트 구조로, 급·배수 및 위생설비, 개별난방(도시가스), 승강기 설비 등을 갖추고 있습니다. [cite: user provided text]

6. 잠재적 리스크

* 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금 220,000,000원이 낙찰자에게 인수될 가능성이 높다는 점입니다. [cite: user provided text]

* 비록 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, '말소: 인수' 표시는 임차인의 권리가 소멸되지 않음을 명확히 하므로, 낙찰 후 임차인과의 명도 및 보증금 반환 문제가 발생할 수 있습니다. [cite: user provided text]

* 토지이용계획상 비행안전구역 및 침수위험지구로 지정되어 있어 향후 건축 행위 등에 제약이 따를 수 있습니다. [cite: user provided text]

* 주변의 비교 대상 물건(JSON 데이터)들은 건축 연도가 오래된(1998년, 2004년) 다세대주택들이었으나, 본건은 2018년에 사용 승인된 비교적 신축 건물임을 감안할 때, 시세와의 괴리가 클 수 있습니다. [cite: user provided text]

7. 종합 의견

* 본건은 부산 사상구 덕포동에 위치한 신축 다세대주택으로, 역세권이라는 장점을 가지고 있습니다.

* 그러나 대항력 있는 임차인이 존재하고 해당 임차인의 보증금(220,000,000원)이 낙찰자에게 인수되는 점은 투자에 있어 매우 신중한 접근이 필요한 부분입니다.

* 임차인의 보증금이 본건의 감정가(215,000,000원)와 유사하거나 초과하는 수준이므로, 명도 및 보증금 회수 계획이 불확실할 경우 투자 가치가 낮아질 수 있습니다.

* 안전한 투자를 위해서는 임차인과의 협의를 통해 명도를 완료하거나, 임차인의 퇴거 시 보증금 부담을 감안한 입찰 전략 수립이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물(2018년 준공)로 내부 상태 및 하자 발생 가능성이 낮습니다.

* 지하철 덕포역 역세권으로 교통이 편리하여 실수요자들의 선호도가 있을 수 있습니다.

* 주변 상권 및 편의시설 접근성이 양호한 편입니다.

9. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 215,000,000원입니다.

* 하지만 매수인에게 인수되는 임차인의 보증금이 220,000,000원에 달하므로, 낙찰가가 결정된 후 추가적으로 임차인에게 보증금을 지급해야 할 가능성이 높습니다.

* 수익성 분석 시, 본건의 시장 가치(감정가 215,000,000원)에서 인수되는 임차 보증금 220,000,000원을 제외하면, 잠재적 낙찰가 범위가 마이너스로 산정됩니다. 이는 현재 조건으로는 수익을 내기 어렵다는 것을 의미합니다.

* 주변의 오래된 다세대주택 실거래가(약 417만~538만원/평)를 고려할 때, 본건의 감정가는 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

* 따라서, 임차인의 명도 여부 및 보증금 회수 가능성을 면밀히 분석해야 하며, 불확실성이 높은 경우 매우 낮은 금액으로 입찰하거나, 투자를 보류하는 것이 합리적일 수 있습니다.

* 현 상황에서는 수익을 기대하기 어려운 구조이므로, 예상 입찰가는 0원 으로 권고하며, 실제 입찰 시에는 임차인과의 협상 결과를 최우선으로 고려해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.