나이스옥션 법원경매 울산 2025타경12800 [1] 울산광역시 북구 송정동 1201-2 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 울밀감정 · 평가일 2025.11.10

토지감정요항표

위치 및 주위환경

울산광역시 북구 화봉동 소재 "고헌중학교" 남서측 인근에 위치하며, 부근은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 주거나지 및 어린이공원 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

차량 접근이 가능하며, 일반적인 교통상황은 보통시 됩니다.

형태 및 이용상태

세장형의 평지로서, 주상용부지로 이용하고 있습니다.

인접 도로상태

북동측으로 중로한면에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역(제1종일반주거지역), 지구단위계획구역(2024-09-05)(송정지 구), 중로3류(폭 12m~15m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역(가축사육 제한지역(전부제 한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 택지개발 지구(송정지구)<택지개발촉진법>

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계 : 미상입니다. -기타 : 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물(사용승인일 : 2021.03.23)으로서, 외벽 : 페인트칠, 치장석 붙임 및 강화유리 등 내벽 : 페인트칠, 타일붙임 및 내부인테리어 등 창호 : 샷시창 등

이용상태

1층 : 제2종근린생활시설(일반음식점) 2-4층 : 다가구주택(201호, 301호, 401호)

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 도시가스설비 및 승강기설비 등이 되어 있습니다.

부합물 및 종물

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다. 2) 기타 : 이해관계인 부재 및 폐문 등으로 인하여 관계공부, 외부관찰 및 탐문조사 등을 기준하여 평가하였으므로 경매진행시 건물등의 구조, 면적, 이용현황, 관리상태 등을 재확인하시기 바랍니다.

물건 비고

일괄매각.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경12800 (1)

소재지: 울산광역시 북구 송정동 1201-2 (새 주소: 울산광역시 북구 박상진9로 9)

용도: 근린시설 (1층: 제2종근린생활시설(일반음식점), 2-4층: 다가구주택)

감정가: 1,395,896,800원

토지 면적: 275.70㎡ (약 83.4평)

건물 면적: 412.85㎡ (약 124.9평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO (이재경)

건물 사용승인일: 2021년 03월 23일

1.2. 토지 현황

토지 면적: 275.70㎡ (약 83.4평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

토지 이용 계획 및 제한 상태: 도시지역, 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(송정지구), 중로3류(폭 12m~15m), 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 택지개발지구(송정지구)

토지 형태 및 이용 상태: 세장형의 평지로, 주상용 부지로 이용 중.

인접 도로 상태: 북동측으로 중로 한면에 접함.

1.3. 건물 현황

건물 면적: 412.85㎡ (약 124.9평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

건물 구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕 4층 건물

주요 용도: 1층 제2종근린생활시설(일반음식점), 2-4층 다가구주택 (총 3가구)

설비 내역: 기본적인 위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 승강기설비 등.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

울산광역시 북구 화봉동 소재 "고헌중학교" 남서측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 주거나지 및 어린이공원 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 일반적인 교통상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 인접 도로 상태

북동측으로 폭 12m~15m의 중로 한면에 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 용이합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

토지 등기부 요약:

말소기준권리는 2020년 09월 18일 접수된 새중앙새마을금고의 근저당 (을5, 480,000,000원)입니다.

이후 접수된 채권, 근저당, 임차권 등은 모두 말소될 예정입니다.

현재 진행되는 강제경매 (2025타경12800, 이재경 신청, 150,000,000원) 또한 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸됩니다.

토지 등기부상 총 채권액은 954,000,000원입니다.

건물 등기부 요약:

말소기준권리는 2021년 04월 08일 접수된 새중앙새마을금고의 근저당 (을1, 480,000,000원)입니다.

이후 접수된 근저당, 임차권 등은 모두 말소될 예정입니다.

현재 진행되는 강제경매 (2025타경12800, 이재경 신청, 150,000,000원) 또한 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸됩니다.

건물 등기부상 총 채권액은 1,294,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 김 : 보증금 190,000,000원, 차임 0원, 전입/확정 2021-05-03. 대항력 없음.

* 박 : 보증금 30,000,000원, 차임 2,100,000원, 전입/확정 2022-11-16. 대항력 없음.

* 이 : 보증금 150,000,000원, 차임 0원, 전입 2024-05-14, 확정 2023-05-07. 대항력 없음. (본 건 강제경매 신청인)

* 정 : 보증금 20,000,000원, 차임 1,000,000원, 전입 2025-03-28, 확정 2025-06-02. 대항력 없음.

* 정 : 보증금 50,000,000원, 차임 650,000원, 전입/확정 2021-05-31. 대항력 없음.

* 정 : 보증금 100,000,000원 + 50,000,000원, 차임 400,000원, 전입 2021-05-31, 확정 2023-07-05. 대항력 없음.

3.3. 인수되는 권리

인수 보증금 합계: 0원.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없습니다.

3.4. 권리분석 요약

본 건은 채권자 이재경의 신청으로 진행되는 부동산 강제경매 사건입니다. 등기부상 말소기준권리보다 후순위에 있는 모든 권리(근저당, 임차권, 강제경매 개시결정 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 따라서 낙찰자는 인수해야 할 별도의 보증금이나 권리가 없는 것으로 분석됩니다.

4. 상권분석

4.1. 입지 및 주변 환경

주변에 공동주택, 단독주택, 근린생활시설이 밀집되어 있어 기본적인 배후 수요를 확보하고 있습니다. "고헌중학교"가 인근에 있고 어린이공원이 있어 주거 환경 측면에서 긍정적인 요소가 있습니다.

4.2. 건물 활용

1층은 일반음식점으로, 2-4층은 다가구주택으로 사용되고 있어 주거와 상업 시설이 결합된 형태입니다. 이는 다양한 임대 수익 창출이 가능함을 시사합니다.

4.3. 잠재적 상권 가치

송정지구 개발 지역에 포함되어 있어 향후 지역 개발에 따른 상권 활성화 및 가치 상승 잠재력이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 교육환경

"고헌중학교"가 인근에 위치하며, 어린이공원이 조성되어 있어 주거지로서는 양호한 환경을 제공합니다.

주변에 필요한 생활 편의시설에 대한 구체적인 정보는 부족하나, 근린생활시설이 혼합된 지역이므로 기본적인 상업시설 이용은 가능할 것으로 보입니다.

5.2. 혐오시설 여부

제공된 정보 및 주변 환경 분석 결과, 현재 시점에서 특별히 확인되는 혐오시설은 없습니다. 다만, 주변 지역 개발 계획 등을 추가적으로 확인할 필요가 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건축물대장과 실제 이용 현황의 차이

건축물대장상 주요 용도는 '단독주택'으로 기재되어 있으나, 실제로는 1층이 근린생활시설(일반음식점), 2-4층이 다가구주택으로 이용되고 있습니다. 이는 향후 건축물 용도 변경, 시정 명령, 이행강제금 부과 등 행정적인 문제가 발생할 가능성이 있습니다. 따라서 현장 방문을 통해 실제 이용 현황과 공부상 내용의 차이를 반드시 재확인해야 합니다.

6.2. 임대 관계의 불확실성

제공된 임차인 정보 중 일부는 임대차 관계가 미상으로 표기되어 있거나, 차임 정보가 누락된 경우가 있습니다. 비록 현재 분석상으로는 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 보이나, 경매 진행 과정에서 추가적인 변수가 발생할 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 울산광역시 북구 송정동에 위치한 신축(2021년 준공) 상가주택으로, 비교적 양호한 입지 조건과 주거 및 상업 시설의 혼합 용도로 활용 가능한 장점을 가지고 있습니다. 등기부상 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 말소될 예정이며, 인수되는 임차인의 보증금 또한 없는 것으로 파악되어 권리 관계는 명확합니다. 그러나 건축물대장상의 용도와 실제 이용 현황이 일치하지 않는 점은 주요 리스크 요인이므로, 철저한 현장 조사를 통해 이를 반드시 확인해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2021년 사용승인된 건물로, 비교적 최신식이며 유지보수 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

* 수익 다각화: 1층 상가와 상층부 다가구주택으로 구성되어 있어, 임대 수익을 다각화할 수 있습니다.

* 지역 개발 호재: 송정지구 택지개발지구 내 위치하여 향후 지역 성장 및 자산 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 명확한 권리 관계: 낙찰자가 인수해야 할 부담이 없어 안전하게 명도 진행이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 1,395,896,800원입니다.

예상 입찰가를 산정함에 있어서는 다음 사항을 고려해야 합니다.

* 인수되는 임차인 보증금이 없으므로, 감정가를 기준으로 시작가를 책정할 수 있습니다.

* 주변 시세, 건물 상태, 향후 임대 수익률, 경매 참여 경쟁률 등을 종합적으로 분석하여 결정해야 합니다.

* 특히 건축물대장과 실제 이용 현황의 차이에 따른 잠재적 비용(시정 비용, 이행강제금 등)을 고려하여 입찰가를 조정할 필요가 있습니다.

정확한 예상 입찰가는 추가적인 현장 조사, 주변 실거래가 비교, 수익률 분석 등을 통해 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.