나이스옥션 법원경매 청주 2025타경5349 [1] 충청북도 청주시 상당구 남일면 송암리 148-13 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경기 · 평가일 2025.11.11

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 청주시 상당구 남일면 송암리 소재 "송암1리경로당" 북서측 인근에 위치하며, 본건 주위는 전원주택, 농경지 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 노선버스정류장까지의 거리 및 배차노선 등을 고려시 대중교통 상황은 보통임.

형태 및 이용상태

자루형 평탄조성된 완경사 토지로 주거용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

남측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 보전녹지지역, 가축사육제한지역.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 지상의 옹벽, 콘크리트 및 방부목 바닥포장, 경계펜스, 조경수, 수도시설은 토지에 포함하여 평가하였음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 2층건으로, 외벽: 미장벽돌 마감, 창호: 새시 창호임.

이용상태

단독주택으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 전기설비, 난방설비 등 되어있음.

부합물 및 종물

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없 음.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 개요

본 물건은 청주지방법원 2025타경5349(1) 사건으로, 충청북도 청주시 상당구 남일면 송암리 148-13번지에 위치한 단독주택입니다.

1.2. 물건 상세내역

토지 면적은 782.00㎡ (약 236.56평)이며, 건물 면적은 149.27㎡ (약 45.15평)입니다. 건축물대장상 건물은 2019년 2월 28일 건축 허가를 받아 2021년 6월 7일 사용 승인된 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 2층 단독주택입니다.

1.3. 감정가 및 매각 대상

총 감정가는 532,182,280원이며, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다. 경매 구분은 부동산 임의경매입니다.

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본 건은 충청북도 청주시 상당구 남일면 송암리 소재 "송암1리경로당" 북서측 인근에 위치하며, 주변 지역은 전원주택 및 농경지가 소재하는 지역입니다.

2.2. 교통 접근성

차량 접근은 가능하며, 인근 노선버스정류장까지의 거리 및 배차 간격을 고려할 때 대중교통 상황은 보통 수준입니다.

2.3. 도로 상태

물건은 남측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획

토지이용계획 상 본 건은 도시지역, 보전녹지지역, 가축사육제한지역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 내역 요약

토지 등기부상 소유권이전(갑1, 갑9) 및 공동담보로 인한 근저당(을7, 2020-11-18, 300,000,000원), 압류(갑10, 갑11, 갑12) 및 임의경매(갑13, 2025-11-05, 226,711,680원)가 등기되어 있습니다. 건물 등기부상으로는 소유권보존(갑1), 근저당(을1, 2021-06-17, 300,000,000원), 압류(갑2, 갑3, 갑4, 갑5) 및 임의경매(갑6, 2024-01-31, 226,711,680원)가 기재되어 있습니다.

3.2. 말소기준 권리 및 소멸 권리

등기부상 말소기준 권리는 토지 등기부의 을7 근저당(2020.11.18.)입니다. 본 경매 절차가 완료되면 위 말소기준 권리보다 후순위에 있는 대부분의 권리(근저당, 압류, 임의경매 등)는 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.3. 인수되는 권리

물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리" 및 "지상권개요"에 대한 해당 사항이 없어, 인수할 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.4. 임차인 현황 및 주의사항

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상입니다. 보증금 및 차임이 미상인 임차인이 존재할 경우, 대항력 유무에 따라 보증금 등 예상치 못한 부담이 발생할 수 있으므로 입찰 전 철저한 조사가 필요합니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 주변 상권 특성

본 물건은 전원주택 및 농경지가 주를 이루는 지역으로, 전형적인 상업 지구보다는 주거 기능 및 농업 활동이 중심이 되는 환경입니다.

4.2. 생활 편의시설

주변에 "송암1리경로당"이 위치해 있으며, 기본적인 생활 편의시설은 차량을 이용해야 접근 가능할 것으로 판단됩니다.

4.3. 잠재적 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 본 물건의 직접적인 인근에 landfill, 소각장, 대규모 공장 등 사회 통념상 혐오 시설로 간주될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 토지이용계획상 보전녹지지역 및 가축사육제한지역으로 지정되어 있어 향후 개발이나 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 토지 이용 제한

본 건 토지가 도시지역, 보전녹지지역, 가축사육제한지역으로 지정되어 있어, 건축물의 신축, 증축, 용도 변경 등 토지 이용에 있어 관련 법규에 따른 제한 사항이 있을 수 있습니다.

5.2. 미확인 임차인 리스크

임대 관계가 미상인 점은 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성을 배제할 수 없으므로, 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용 발생의 위험이 있습니다.

5.3. 시장 비교의 한계

제공된 주변 시세 정보(연립, 다세대, 빌라 매매)의 경우, 본 건의 단독주택과는 주거 형태 및 건물 구조에서 차이가 있어 직접적인 비교 분석에 한계가 있습니다. 제시된 매매 사례의 면적 대비 높은 가격대는 본 물건의 실제 시장 가치를 판단하는 데 있어 참고 자료로만 활용해야 합니다.

6. 종합 의견

본 물건은 넓은 토지 면적을 가진 단독주택으로, 주변 환경이 전원생활에 적합한 조건을 갖추고 있습니다. 권리 관계가 비교적 명확하여 낙찰 후 법적인 권리 인수 부담은 적을 것으로 보입니다. 그러나 토지 이용 제한 및 미확인 임차인 리스크에 대한 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

7. 투자 포인트

* 토지와 건물을 일괄 매각하여 효율적인 취득이 가능합니다.

* 말소기준 권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸되어 권리 관계가 깨끗합니다.

* 자연 친화적인 환경으로 전원주택이나 주말주택 등 여유로운 생활 공간으로 활용 가치가 있습니다.

8. 예상 입찰가

제시된 감정가 532,182,280원을 기준으로, 경매 채권액(총 약 526,711,680원) 및 주변 부동산의 거래 사례(단, 본 물건과 주거 형태 차이 존재)를 종합적으로 고려할 때, 본 건의 예상 입찰가는 580,000,000원에서 630,000,000원 범위 내에서 경쟁이 이루어질 것으로 사료됩니다. 다만, 현장 답사 및 권리 관계에 대한 추가적인 면밀한 검토 후 최종 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.