나이스옥션 법원경매 청주 2025타경5288 [1] 충청북도 청주시 흥덕구 복대동 1757 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼일 · 평가일 2025.11.19

토지감정요항표

위치 및 주위환경

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교통상황

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형태 및 이용상태

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인접 도로상태

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토지이용계획 및 제한상태

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제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

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이용상태

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설비내역

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부합물 및 종물

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 청주지방법원 2025타경5288 (1)

* 소재지: 충청북도 청주시 흥덕구 복대동 1757 (신주소: 풍산로169번길 8-5)

* 용도: 단독주택 (건축물대장상 7가구 거주)

* 감정가: 303,294,590원

* 토지면적: 192.90㎡ (약 58.35평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 241.23㎡ (약 72.97평)

* 건물 제시외면적: 3.46㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 정OO

* 건축물대장상 정보:

* 건축년도: 1991년

* 구조: 벽돌구조 (철근콘크리트조, 조적조)

* 주용도: 단독주택 (7가구)

* 토지면적: 192.9㎡

* 건축면적: 115.5㎡

* 연면적: 241.23㎡

* 건폐율: 59.88%

* 용적률: 102.41%

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경:

본 물건은 충청북도 청주시 흥덕구 복대동에 위치하고 있으며, 주변은 주로 단독주택, 다세대주택, 상가 등이 혼재된 주거 및 상업 복합 지역입니다.

* 교통상황:

단지 인근까지 차량 접근이 가능하며, 인근 버스정류장까지 도보로 이동 가능하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

* 형태 및 이용상태:

본 물건은 2층 규모의 단독주택으로 지하 1층이 있습니다. 토지는 부정형에 가까우며, 일부 경사지를 포함하고 있습니다.

* 인접 도로상태:

본 물건은 북측으로 노폭 약 8미터 내외의 도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

본 물건은 제2종일반주거지역에 속해 있습니다.

3. 권리분석

* 등기부 요약:

* 토지 등기부:

다수의 소유권 이전 및 공유자 전원 지분 이전 등기가 확인됩니다.

말소기준권리는 을5 근저당권(2024-06-24, 정민택, 150,000,000원)입니다.

을6 근저당권(2024-07-24, 정민택, 45,000,000원) 및 갑8 임의경매(2025-11-05, 정민택, 147,594,519원) 또한 말소될 예정입니다.

등기부채권 총액은 195,000,000원입니다.

* 건물 등기부:

토지 등기부와 동일한 권리 내역을 가지며, 말소 대상입니다.

* 임차인 현황:

아래 임차인들은 모두 대항력이 없습니다.

* TAMINHNHUT

보증금: 1,000,000원

차임: 390,000원

전입일자: 2024-08-23

비고: 대항력 없음

* 김지화

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 정보 없음

확정일자: 정보 없음

배당신고일자: 정보 없음

비고: 대항력 없음. 보증금 및 차임 정보가 미상이나, 법적 대항력은 없는 것으로 확인됩니다.

* 조세흠

보증금: 40,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2024-10-21

확정일자: 2023-10-30

배당신고일자: 2025-12-24

비고: 대항력 없음.

* 홍순학

보증금: 20,000,000원

차임: 160,000원

전입일자: 2025-07-04

확정일자: 2025-07-04

배당신고일자: 2026-01-05

비고: 대항력 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 물건명세서 참고사항:

작성일: 2026-07-07

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (구체적인 지상권 설정 여부 및 내용은 현장 확인 및 관련 서류 검토 필요)

기타: 일괄매각. 제시외 건물 포함.

4. 상권분석

* 주변 연립,다세대,빌라 매매 정보 분석:

제시된 최근 매매 정보는 주로 복대동 일대의 다세대 및 연립 주택으로, 본건 단독주택과는 직접적인 비교에 한계가 있습니다.

2026년 5월 11일, 복대동 2447번지 '가경신라빌라'(연립, 84.36㎡)가 13,000만원에 거래되었습니다.

2026년 5월 5일, 복대동 225-5번지 '소망(225-5)'(다세대, 56.4㎡)이 6,350만원에 거래되었습니다.

2026년 5월 5일, 복대동 980-11번지 '동양다동'(다세대, 46.08㎡)이 4,500만원에 거래되었습니다.

* 현재 시세 추정:

본건은 대지면적 192.90㎡(약 58.35평)와 연면적 241.23㎡(약 72.97평)의 단독주택으로, 제시된 다세대/연립 주택과는 규모 및 특성이 다릅니다.

단독주택의 경우 토지 가치가 시세에 큰 영향을 미칩니다. 복대동 지역은 주거 편의시설이 잘 갖추어진 곳으로, 지가 상승 여력이 있는 지역입니다.

감정가 303,294,590원(평당 약 521만원)은 토지와 건물의 가치를 종합적으로 고려한 것으로 보이며, 현 시점에서 주변의 유사한 단독주택 거래 사례를 추가적으로 파악하여 시세 재검증이 필요합니다.

5. 생활정보

* 주변 교통:

본 물건은 청주시 흥덕구 복대동에 위치하며, 주요 도로망과의 접근성이 양호합니다. 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 편의시설:

차량으로 이동 시 청주현대백화점, 롯데아울렛, 홈플러스 등 대형 상업 시설 이용이 용이하며, 병원, 학교, 공원 등 생활 편의시설도 인근에 다수 분포하고 있습니다.

* 혐오시설:

주변 반경 1km 이내에 유해하거나 혐오 시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 관련:

모든 임차인이 법적 대항력이 없으나, 김지화 임차인의 보증금 및 차임 정보가 미상입니다. 잔금 납부 후 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이 발생할 가능성을 배제할 수 없으므로, 명도 협의 시 주의가 필요합니다.

* 권리관계:

등기부상 모든 권리는 말소될 예정이나, 물건명세서에 명시된 '매각으로 소멸되지 않는 권리'인 지상권의 설정 여부 및 내용을 반드시 최종 확인해야 합니다.

* 건물 상태:

제공된 정보만으로는 건물 내부 상태, 노후도, 구조적 문제, 하자 여부 등을 파악하기 어렵습니다. 입찰 전 반드시 현장 방문을 통해 상세한 상태를 점검해야 합니다.

* 명도 대상:

건축물대장상 7가구가 거주 중인 것으로 확인되어, 명도 시 여러 세대와의 개별적인 협상이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 청주시 흥덕구 복대동에 위치한 단독주택으로, 상당한 면적의 토지와 건물을 소유하고 있습니다. 권리 관계가 비교적 명확하며, 말소기준권리 이하의 모든 권리가 말소될 예정이고, 임차인들 역시 대항력이 없어 낙찰 후 인수할 부담은 적을 것으로 보입니다. 다만, 건물의 노후 상태, '매각으로 소멸되지 않는 권리'에 대한 확인, 그리고 다수의 거주자를 대상으로 한 명도 과정이 주요 고려 사항입니다. 주변 시세 대비 감정가는 합리적인 수준으로 판단되나, 정확한 시세 분석과 현장 조사를 통해 투자 가치를 재확인하는 것이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 인수되는 권리가 없어 권리 분석이 깔끔합니다.

* 상당한 면적의 토지를 확보하고 있어 향후 건물 재건축 또는 개발 가치를 기대할 수 있습니다.

* 생활 편의시설 및 교통이 양호한 복대동 지역에 위치하여 주거 가치가 높습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 303,294,590원

* 인수 보증금: 0원

* 시세 분석: 주변 다세대/연립 주택의 낮은 거래가와 달리, 본건은 대지면적 192.90㎡(약 58.35평)의 단독주택으로 토지 가치가 중요합니다. 감정평가액은 이를 반영한 것으로 보입니다.

* 투입 예상 비용(명도, 수리, 법무 비용 등)을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

* 보수적인 관점에서 감정가의 80~90% 수준을 고려할 수 있으나, 시장 상황 및 경쟁 정도에 따라 달라질 수 있습니다.

* 현 시점에서의 예상 입찰가는 240,000,000원 ~ 280,000,000원 범위에서 경쟁 상황을 지켜보며 결정하는 것을 제안합니다.

The provided search results indicate that the property is located in a residential and commercial mixed area with decent transportation and amenities, and no offensive facilities nearby. The land is in a Class 2 general residential zone. The building is a two-story detached house with a basement, built in 1991, and the land is somewhat irregular with some slopes. No ground rights that are not extinguished by the sale have been identified through searches, but a final confirmation of the '물건명세서' note regarding ground rights is crucial. The comparable sales data provided are for multi-family housing units and may not accurately reflect the market value of a detached house. Therefore, a thorough on-site inspection and investigation into actual detached house sales in the area are recommended for a precise valuation.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.