나이스옥션 법원경매 성남 2025타경53295 [1] 경기도 하남시 망월동 1096 미사마이움센트럴아케이드 14층1403호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라 · 평가일 2025.11.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 하남시 망월동 소재 "미사역" 북서측 인근에 위치하며 주위는 아파트 단지 및 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 용이하고 인근에 버스 정류장 및 지하철역이 위치하여 일반적인 대중 교통 이용편익은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물 내 제14층 제1403호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 및 석재 붙임 등 마감, 창호 : 알루미늄샷시 창호임.

이용상태

주거용 오피스텔로 탐문·조사 되었음.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 난방설비, 공용승강기, 화재설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄하게 조성된 세장형 토지로서, 주상복합 건부지 로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 남측으로 노폭 약 20m 내외의 도로 및 서측으로 노폭 약 10m 내외의 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역(미사지구), 소로1류(폭 10m~12m)(보행자전용도로)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(2014-10-14)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구<공공주택 특별법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립제한지역<수도법>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.20.~2026.12.31. 허가대상: 하남시 전역 아파트 용도 한정),토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.8.26.~2026.8.25. 허가대상: 외국인 등(외국법인, 외국단체 포함)이 매수자인 주택(단독,다가구,아파트,연립,다세대))임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

주거용 오피스텔임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지

경기도 하남시 망월동 1096 미사마이움센트럴아케이드 14층 1403호

1.2. 사건내역

사건번호: 성남지원 2025타경53295 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

1.3. 면적 및 토지/건물 현황

토지면적: 4.23㎡ (약 1.28평)

건물면적(전용): 22.03㎡ (약 6.66평)

토지/건물 일괄매각

1.4. 감정가 및 매각 대상

감정가: 124,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 하남시 망월동 소재 "미사역" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지 및 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스 정류장 및 지하철역(미사역)이 위치하여 일반적인 대중교통 이용 편익은 양호합니다.

2.3. 주변 시설

주변에 대규모 아파트 단지 및 상업 시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

내부 조사 및 주변 검색 결과, 본건 주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리관계

집합건물 등기부상 소유권 보존(2018.08.14), 소유권 이전(2018.09.19, 2024.04.11) 등기 이력이 있습니다.

을구 3번 순위로 주택임차권(임차인: 김진홍, 보증금: 124,000,000원, 전입/확정일자: 2024.03.07)이 등기되어 있으며, 해당 권리는 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수되는 권리입니다.

이후 압류(2025.06.11, 2025.10.10, 2025.12.08) 및 강제경매(2025.10.29, 채권자: 김진홍, 124,000,000원) 개시결정이 있었습니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

임차인: 김 (김진홍)

보증금: 124,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2024년 3월 7일

확정일자: 2024년 3월 7일

대항력: 있음

권리분석상, 임차인 김 의 보증금 124,000,000원은 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다. 만약 배당에서 전액 변제되지 않는 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다. (물건명세서 및 등기부상 '인수' 표기 확인)

주의: 임차인 현황의 '인수 보증금 합계: 0원' 표기와 물건명세서 상의 '잔액을 매수인이 인수함'이라는 문구는 상반될 수 있으므로, 입찰 전 법원에 정확한 인수 여부 및 배당 가능성을 반드시 확인해야 합니다.

3.3. 말소기준권리 및 소멸/인수 권리

말소기준권리: 하남시 압류 (2025.06.11, 갑5)입니다.

매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 갑5, 갑7, 갑8, 갑9 등기들은 매각으로 소멸됩니다.

인수되는 권리: 을구 3번 주택임차권(김진홍, 124,000,000원)은 매수인이 인수해야 하는 권리입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건은 경기도 하남시 중심상업지역 내 지구단위계획구역(미사지구)에 속해 있으며, 주변으로 아파트 단지, 오피스텔, 근린생활시설이 밀집한 복합 상권입니다.

4.2. 건물 용도 및 구성

해당 건물(미사 마이움 센트럴 아케이드)은 업무시설(오피스텔) 및 제1, 2종 근린생활시설로 건축되었으며, 총 358세대로 구성된 집합건물입니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

본건은 주거용 오피스텔로 이용 중이며, 주변 환경은 아파트 단지 및 상업 시설과 어우러져 있어 전반적으로 양호합니다.

5.2. 편의시설 및 교통

미사역(지하철) 및 버스정류장이 인접하여 교통이 편리하며, 단지 주변 상업 시설 및 주거 시설을 통해 다양한 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

건물 내에는 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 공용 승강기, 화재 설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 관련 리스크

가장 큰 리스크는 선순위 주택임차권(김진홍, 보증금 124,000,000원)이 매수인에게 인수된다는 점입니다. 해당 보증금이 배당에서 전액 변제되지 못할 경우, 매수인이 인수해야 하므로 총 매입 비용이 증가할 수 있습니다. (단, 임차인이 채권자로서 강제경매를 신청한 점은 특이사항이며, 배당 상황에 따라 인수 여부 및 잔액 부담이 달라질 수 있으므로 철저한 확인이 필요합니다.)

6.2. 토지이용계획 관련 제한사항

본건 토지는 도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역 등에 속하며, 일부 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

허가구역 지정 기간은 2025.10.20.~2026.12.31. (하남시 전역 아파트 용도 한정) 및 2025.8.26.~2026.8.25. (외국인 등이 매수자인 주택)입니다.

본건은 오피스텔로서 직접적인 토지거래 허가 대상이 아닐 가능성이 높으나, 향후 매각 또는 용도 변경 시 관련 법규를 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 미사역 인근 역세권에 위치한 오피스텔로 입지 조건은 우수합니다. 다만, 14층에 소재한 해당 호실은 선순위 임차인의 보증금 124,000,000원을 매수인이 인수해야 하는 중대한 권리상 하자가 존재합니다. 임차인이 채권자로서 강제경매를 신청한 복잡한 권리관계를 가지고 있으므로, 입찰 전 법원 현황 조사 보고서 및 관련 서류를 면밀히 검토하고, 배당 종기 시 배당표를 확인하여 인수될 보증금 규모를 정확히 파악하는 등 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

미사역 역세권의 입지적 가치.

주변 상업 및 주거 인프라 발달로 인한 잠재적 가치 상승 기대.

오피스텔로서의 안정적인 임대 수요 기대 (단, 현 임차인과의 관계 및 보증금 인수 조건 고려).

9. 예상 입찰가

최근 거래 사례를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적(20.02㎡ ~ 24.38㎡)의 오피스텔 매매가는 2026년 5월 기준으로 약 95,000,000원에서 136,000,000원 수준입니다.

본건의 감정가는 124,000,000원입니다.

핵심 리스크는 124,000,000원의 임차인 보증금을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이로 인해 실제 총 매입 비용은 입찰가에 인수되는 보증금 잔액을 더해야 합니다.

임차인 현황에 '인수 보증금 합계: 0원'으로 표기되어 있으나, 물건명세서 및 등기부상 '인수'로 명확히 기재되어 있으므로, 해당 보증금 전액 또는 일부가 매수인의 부담이 될 가능성이 매우 높습니다.

이러한 권리 인수 부담을 고려하여, 본 건의 예상 입찰가는 보수적으로 접근하여 115,000,000원 수준을 제안합니다.

이는 시장 가격 및 감정가를 고려한 일반적인 입찰가 범위이나, 임차인 보증금 인수 금액이 변동될 경우 총 매입 비용이 달라질 수 있으므로, 입찰 시에는 반드시 인수될 보증금의 정확한 규모를 확인한 후 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.