나이스옥션 법원경매 성남 2025타경53281 [1] 경기도 하남시 신장동 411-17 3층302호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부강 · 평가일 2025.11.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 하남시 신장동 소재 "신장1동행정복지센터" 북서측 인근에 위치하며,주위는 다세대주택,단독주택,오피스텔,아파트단지,근린생활시설,학교 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건까지 차량출입이 용이하고, 인근에 버스정류장 및 수도권지하철 5호선 "하남시청역"이 소재하고 있음.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 7층 중 3층 302호로서, (사용승인일:2018.01.18.) 외벽:외장석재,드라이비트 마감, 창호:pvc새시창호.

이용상태

오피스텔로 이용 중임. -내부구조도 참조.

설비내역

위생 및 급배수설비,난방설비,승강기,주차장 등.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 평지로서,다세대주택,오피스텔 및 근린생활시설의 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남측으로 노폭 약 6미터, 동측으로 노폭 약 4미터의 포장도로에 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(학교환경위생정화구역, 세부내용은 교육지원청에 별도 확인요[남한중학교])<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(학교환경위생정화구역, 세부내용은 교육지원청에 별도 확인요[신장초등학교])<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립제한지역<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.20.~2026.12.31. 허가대상: 하남시 전역 아파트 용도 한정), 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.8.26.~2026.8.25. 허가대상: 외국인 등(외국법인, 외국단체 포함)이 매수자인 주택(단독,다가구,아파트,연립,다세대)).

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계는 미상임. 2.본건 구분건물의 이용상태 등은 집합건축물대장의 건축물현황도,외관조사,탐문조사 및 일반적,표준적인 관리상태를 기준으로 하였으므로 경매참가 시 재확인하시기 바람.

물건 비고

부동산의 표시란에는 건물명이 없으나, 현황은 '리치모어'라고 표시되어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 성남지원 2025타경53281 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 세OOOOOOOOOO

중복사건: 해당 (성남지원 2025타경5256)

1.2. 소재지 및 건물정보

소재지: 경기도 하남시 신장동 411-17, 3층 302호

신주소: 경기도 하남시 하남대로783번길 32 (신장동) 3층 302호

건물명: (현황) 리치모어

건축년도: 2018년 01월 18일 (사용승인일)

구조: 철근콘크리트구조 평지붕

총층수: 7층 중 3층

용도: 오피스텔 (내부구조도 참조)

1.3. 면적

토지면적: 18.47㎡ (약 5.59평)

토지 지분: 18.469㎡ (약 5.59평)

건물면적 (전용면적): 57.19㎡ (약 17.30평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

건물 전체 면적 (JSON `totArea`): 890.77㎡ (약 269.77평)

대지 면적 (JSON `platArea`): 280㎡ (약 84.71평)

1.4. 감정가

감정가: 350,000,000원 (3억 5천만원)

1.5. 매각대상

토지 및 건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 하남시 신장동 소재 "신장1동행정복지센터" 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 지역은 다세대주택, 단독주택, 오피스텔, 아파트단지, 근린생활시설, 학교 등이 혼재되어 있습니다.

2.2. 교통 환경

차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다.

수도권 지하철 5호선 "하남시청역"이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황 (집합건물 등기부 요약)

말소기준권리: 2018-11-06 접수된 농협은행주식회사 근저당권 (210,000,000원)

이하 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 소유권보존: 강성덕 외 1명 (2018-01-29)

* 공유자전원지분전부이전: 김정수 (2018-11-06, 매매)

* 근저당권: 농협은행주식회사 (210,000,000원, 2018-11-06, 말소기준권리)

* 근저당권: 하나로대부주식회사 (90,000,000원, 2023-06-19, 말소)

* 전세권설정: 하나로대부주식회사 (5,000,000원, 2023-06-19, 말소)

* 가압류: 김포시산림조합 (16,119,894원, 2024-11-25, 말소)

* 임의경매: 세울건대부 (56,000,000원, 2025-10-27, 말소)

* 임의경매: 농협은행 (2025-11-20, 말소)

3.2. 임차인 현황

임차인: 하나로대부주식회사 (변경 후 세울건대부주식회사)

보증금: 5,000,000원

차임: 0원

전입일자/사업자등록일자: 미기재

확정일자: 미기재

배당신고일자: 미기재

대항력: 없음

비고: 인수 보증금 합계 0원.

3.3. 권리분석 종합

본건은 중복사건으로 진행 중이나, 등기부상 모든 권리들은 말소기준권리보다 후순위이거나 말소 예정으로, 경매 절차를 통해 전부 소멸될 것으로 예상됩니다. 임차인의 경우 대항력이 없으므로 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 하남시 신장동 일대는 주거 시설(다세대, 아파트)과 상업 시설, 오피스텔이 복합적으로 분포하는 지역입니다.

인근에 행정복지센터, 학교 등이 위치하여 지역의 중심적인 역할을 하는 곳입니다.

4.2. 건물 이용 현황

건축물대장상 공동주택, 오피스텔 및 근린생활시설 용도로 사용되고 있으며, 본건은 오피스텔로 이용 중입니다.

건물 내에는 총 8대의 실내 주차 공간이 확보되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

행정복지센터, 각종 근린생활시설, 상업 시설 등이 인근에 위치하여 생활 편의성이 양호합니다.

인근에 하남시청이 소재하여 관련 행정 서비스를 이용하기 편리합니다.

5.2. 교육시설

신장초등학교, 남한중학교 등 교육 시설이 인근에 위치하여 학군 이용이 가능합니다.

5.3. 주요 기반시설

* 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 승강기, 주차장 등 기본적인 오피스텔 설비를 갖추고 있습니다.

* 남측 약 6미터, 동측 약 4미터의 포장도로에 접하고 있어 차량 진출입 및 소방 활동에 문제가 없습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 중복 경매 사건

본건은 2025타경53281 외에 2025타경5256 사건이 중복으로 진행 중입니다. 통상적으로 먼저 매각을 진행하는 사건에 따라 처리되거나, 최고가 매수신고인이 동일할 경우 중복 경매 사건은 취하될 수 있습니다.

6.2. 토지이용계획 및 제한사항

* 도시지역, 준주거지역

* 가축사육제한구역, 상대보호구역 (남한중학교, 신장초등학교)

* 배출시설설치제한지역

* 과밀억제권역

* 공장설립제한지역

* (한강)폐기물매립시설 설치제한지역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31. / 2025.8.26.~2026.8.25.)

* 이러한 허가구역 지정은 거래 시 추가적인 행정 절차가 필요할 수 있음을 시사합니다.

6.3. 기타 참고사항

* 임대 관계는 미상입니다. 경매 참가 시 임대차 현황을 반드시 재확인해야 합니다.

* 건물 이용 상태는 집합건축물대장, 외관 조사, 탐문 조사 및 일반적인 관리 상태를 기준으로 하였으므로, 실제 현황과 차이가 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 하남시 중심 상업/주거지역에 위치한 오피스텔로, 하남시청역 역세권이라는 지리적 이점을 가지고 있습니다.

감정가는 3억 5천만원이며, 현재 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정이고 인수할 임차 보증금이 없어 권리 분석 상 부담이 적은 물건입니다.

다만, 토지거래허가구역으로 지정되어 있어 향후 거래 시 절차적 제한이 있을 수 있습니다. 또한, 중복 경매 사건이 진행 중이므로 경매 진행 상황을 면밀히 주시할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 하남시청역 도보 거리 역세권 입지로, 향후 교통 편의성 증대 및 개발 가치 상승 기대.

* 57.19㎡(약 17.3평)의 전용면적은 1인 가구 또는 소규모 사업체에 적합하여 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상.

* 권리 관계가 명확하고 인수할 부채가 없어 안전한 투자가 가능.

* 건축년도 2018년으로 비교적 신축 건물에 속하여 유지보수 비용 부담이 적음.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

현재 하남시 신장동 일대 유사 면적(전용 57㎡ 내외) 오피스텔의 실거래가 및 매물 시세를 조사한 결과, 층수, 향, 내부 상태 등에 따라 3억 2천만원에서 3억 8천만원 사이에서 거래되고 있는 것으로 파악됩니다.

본 건의 감정가는 3억 5천만원으로, 시장 시세 범위 내에 있는 것으로 판단됩니다.

9.2. 추천 입찰가 산정

본 건은 권리상 인수할 부분이 없고, 주변 시세 및 감정가를 고려할 때, 시세 대비 약 10~15% 가량의 경매 할인율을 적용하여 보수적으로 접근하는 것이 좋습니다.

* 보수적 시세 기준: 3억 4천만원

* 경매 할인율 10% 적용 시: 약 3억 6백만원

* 경매 할인율 15% 적용 시: 약 2억 8천9백만원

따라서, 본건의 예상 입찰가는 2억 9천만원 ~ 3억 2천만원 사이에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다.

(입찰가는 본건의 실제 현황, 권리 변동, 경쟁 입찰 현황 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.