나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경72577 [1] 경기도 남양주시 다산동 6058 다산헤리움그랑비스타2차 13층 1345호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 토평 · 평가일 2025.11.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 다산동 소재 '남양주 다산초등학교' 서측 인근에 위치하며, 부근은 남양주 다산진건 공공주택지구로서 아파트단지, 오피스텔, 근린생활시설, 학교 및 공원이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 출입 용이하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철8호선 '다산역'이 소재하여 대중교통사정은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 15층건내 제13층 제1345호로서 (사용승인일 2019.11.27) 외벽 : 석재 및 몰탈위 페인팅 내벽 : 벽지 및 일부타일 창호 : 샷시 이중창임.

이용상태

오피스텔로 이용중이며, 상세 이용내역은 후첨 내부구조도 참조 바람.

설비내역

기본적인 급배수 및 위생설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 사다리형의 토지로서 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 폭 35~40미터, 북측으로 폭 약 25~30미터, 서측으로 폭 15~20미터 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(남양주 다산진건 공공주택지구), 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구(남양주 다산진건 공공주택지구)<공공주택 특별법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역 <수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법> 토지거래계약에관한허가구역(토지거래계약에관한허가구역((2025-08-26지정)(국토교통부 제2025-1058호(대상:외국인 등/용도:주택))))

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

관계인 부재로 임대여부 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 남양주지원 2025타경72577 (1)

소재지: 경기도 남양주시 다산동 6058 다산헤리움그랑비스타2차 13층 1345호

용도: 오피스텔

감정가: 123,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 케이씨유엔피엘대부주식회사

1.2. 물건 현황

토지면적: 4.02㎡ (약 1.22 평)

토지 지분: 4.0178㎡ (약 1.22 평)

건물면적: 20.34㎡ (약 6.15 평)

건물 지분: 20.3432㎡ (약 6.15 평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.3. 감정평가 요약

감정평가서 요약표에 따르면, 본건은 경기도 남양주시 다산동 소재 '남양주 다산초등학교' 서측 인근에 위치하며, 주변은 공공주택지구로서 아파트, 오피스텔, 근린생활시설, 학교, 공원이 혼재된 지역임. 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장과 지하철 8호선 '다산역'이 있어 대중교통 사정은 양호한 편임.

건물은 철근콘크리트 조로 2019년 11월 27일 사용승인되었으며, 현재 오피스텔로 이용 중임. 기본적인 설비(급배수, 위생, 화재탐지, 승강기)가 갖추어져 있음. 토지는 인접지와 등고평탄한 사다리형으로 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용 중이며, 동측, 북측, 서측으로 도로에 접해 있음.

토지이용계획상 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(남양주 다산진건 공공주택지구) 등으로 지정되어 있음.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 '남양주 다산초등학교' 서측 인근의 다산진건 공공주택지구 내에 위치함. 주변은 아파트 단지, 오피스텔, 근린생활시설, 학교 및 공원이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합적으로 발달한 지역임.

2.2. 교통 여건

차량 접근성이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고 지하철 8호선 '다산역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리함. 다산역을 통해 잠실까지 30분 소요될 것으로 예상됨.

2.3. 건물 및 토지 정보

건물은 2019년 11월 27일 사용승인된 철근콘크리트 구조의 15층 건물 중 13층에 위치함. 전용면적은 20.34㎡ (약 6.15 평)임.

토지는 4.02㎡ (약 1.22 평)이며, 인접지와 등고평탄한 사다리형 토지임. 동측(35~40m), 북측(25~30m), 서측(15~20m) 폭의 도로에 접해 있음.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권이전 1번 신탁등기말소: 박계덕 (2019-12-23)

* 근저당: 케이씨유엔피엘대부주식회사 (2019-12-23) - 말소기준권리, 금 126,000,000원 (말소)

* 가압류: 신한자산신탁주식회사 (2025-08-29) - 금 300,000,000원 (말소)

* 임의경매: 남양주신용협동조합 (2025-11-05) - 금 97,750,000원 (말소)

등기부 채권 총액은 426,000,000원임. 본 경매 개시 결정(2025타경72577) 또한 말소 대상임.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보이나, 지상권이 존재할 수 있으므로 추가 확인이 필요함.

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원. 관계인 부재로 임대 여부 및 상세 내역은 미상임.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 속한 다산동은 신도시 개발 지역으로, 주거 단지, 오피스텔, 상업 시설, 학교, 공원 등이 잘 갖추어져 있어 생활 편의성이 높은 지역임. 지하철 8호선 다산역을 중심으로 역세권 상권이 형성되어 있으며, 다양한 근린생활시설이 밀집해 있음.

4.2. 집객 시설

단지 내 상가 및 주변 상업 시설 이용이 용이함. 다산자이아이비플레이스몰, 이마트에브리데이, 노브랜드, GS더프레시 등 다양한 쇼핑 시설이 인근에 위치함.

5. 생활정보

5.1. 교육 환경

단지 인근에 남양주 다산초등학교(503m), 다산하늘초등학교(598m), 다산가람초등학교(676m) 등이 위치하여 교육 환경이 양호함.

5.2. 편의시설

이마트에브리데이, 노브랜드, GS더프레시 등 다수의 마트와 편의점, 다산자이아이비플레이스몰 등 상업 시설이 도보 거리에 있어 생활 편의성이 매우 높음.

5.3. 의료 시설

주변에 종합병원 등 대형 의료시설에 대한 정보는 명시되지 않았으나, 다산역 역세권을 중심으로 일반 병의원 등은 다수 존재할 것으로 예상됨.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계

매각으로 소멸되지 않는 권리 중 '지상권'이 명시되어 있어, 해당 권리 관계에 대한 상세 확인이 필요함.

6.2. 공사 관련

최근 집중호우로 인해 다산동 일대에 싱크홀 현상이 발생한 사례가 있으며, 이는 급성장 지역의 지반 안정성 문제와 관련될 수 있음. 본건 건물 및 토지의 직접적인 영향 여부는 추가 확인이 필요함.

6.3. 혐오시설

주변 지역에 마약 재활 시설(경기도 다르크)이 운영 중이거나 운영되었던 사례가 있으나, 이는 혐오시설로 분류되기보다는 치료 및 재활 공동체로서의 성격이 강함. 지역 주민들의 민원 제기가 있었던 점은 확인되나, 본건과의 직접적인 연관성은 낮음. 기타 산업 폐기물 처리 시설, 대규모 공장 등 직접적인 혐오시설에 대한 정보는 검색 결과에서 확인되지 않음.

6.4. 공시지가 및 건축 관련

본건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역 등으로 지정되어 있으며, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으나, 이는 경매 절차와는 직접적인 무관할 수 있음.

7. 종합 의견

본건은 지하철 8호선 다산역 역세권에 위치한 오피스텔로, 우수한 교통 및 생활 편의성을 갖추고 있음. 단지 주변으로 학교, 상업 시설, 공원 등이 잘 갖추어져 있어 주거 환경이 쾌적함. 2019년 신축 건물로 비교적 최신 시설이며, 전용면적 20.34㎡의 소형 평형으로 1인 가구 또는 신혼부부에게 적합할 것으로 보임.

권리 분석상 말소 기준 권리보다 후순위 권리들은 모두 말소될 예정이나, '지상권' 등 매각으로 소멸되지 않는 권리 여부에 대한 철저한 확인이 필요함. 임차인 현황은 보증금 0원으로 인수 부담은 없을 것으로 보이나, 상세 내역은 미상임.

감정가(1억 2,300만원) 대비 최근 실거래가는 1억 500만원 ~ 1억 950만원 수준으로, 감정가가 다소 높게 책정된 것으로 판단됨. 다만, 동일 층 매물이 1억 950만원에 거래된 점을 감안할 때, 시세 반영 여부에 따라 입찰 전략 수립이 중요함.

8. 투자 포인트

* 다산역 역세권 오피스텔로 향후 시세 상승 잠재력 보유

* 신축급 건물로 하자 보수 및 유지관리 용이

* 20.34㎡의 소형 평형으로 환금성 우수

* 잘 갖춰진 주변 인프라 (학교, 상업시설, 교통)

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석 결과, 본건과 동일한 15층 물건이 2026년 2월 109,500,000원에 거래되었음. 본건의 감정가는 123,000,000원으로, 최근 실거래가보다 약 12% 높음.

소형 오피스텔의 투자 가치, 역세권 입지, 신축 연식 등을 고려할 때, 최근 실거래가 수준에서 약간의 상승 여력을 감안한 입찰이 합리적일 수 있음.

이에, 현 시세와 감정가를 종합적으로 고려하여 보수적으로는 1억 1,000만원, 공격적으로는 1억 1,500만원 수준을 예상하며, 1억 1,500만원 을 예상 입찰가로 제안함. 이는 인수 보증금이 없는 점을 반영한 금액임.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.