나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13070 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 102-182 동일네오빌 제2층 제202호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 매산 · 평가일 2025.11.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

서울특별시 강서구 화곡동 소재 "서울화일초등학교" 서남측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택 위주의 주택지대이고 일부 근린생활시설 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 '화곡역'이 소재하는 등으로 대중교통편의성은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상6층 건물 중 제2층 제202호로서, 외 벽: 외장벽재 및 일부 석재붙임 마감, 내 벽: 벽지,타일 등 창 호: 샷시 등임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대주택)임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 난방설비, 승강기설비, 소방관계설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지대의 2필일단 대략 정방형토지로서, 근린생활시설 및 공동주택(도시형생활주택) 건부지임.

인접 도로상태등

본건 북서측 및 북동측, 남동측 등으로 포장된 소로 및 세로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

2필지 공히 도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하) , 중요시설물보호지구(공항), 가축사육 제한구역 (지역 경제과 확인 요망) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역 (수평표면), <공항 시설법>, 상대보호구역(2015-03-24) <교육환경 보호에 관한 법률>, 대공 방어 협조구역 (위탁 고도:77-257m) <군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역 <수도권 정비계획법>, 토지거래 계약에 관한 허가구역 (대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에 관한 허가구역 (용도:아파트 기간:2025.10.20.~ 2026.12. 31)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

암대관계 기타 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13070 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 102-182 동일네오빌 제2층 제202호

신 주소: 서울특별시 강서구 초록마을로34길 85 (화곡동)

건물 용도: 도시형생활주택 (공동주택)

건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 6층 건물 중 제2층 제202호

준공 연월: 사용승인 2020년 1월 2일

1.3. 면적 및 가치

감정가: 381,000,000원

토지면적: 21.47㎡ (약 6.5평)

건물면적: 39.34㎡ (약 11.9평)

토지/건물 합산 면적: 60.81㎡ (약 18.4평)

1.4. 매각 정보

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

특이사항: HUG 인수조건 변경, 공동담보, 임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

서울특별시 강서구 화곡동 소재 "서울화일초등학교" 서남측 인근에 위치함.

주변은 다세대주택 위주의 주택지대이며 일부 근린생활시설이 소재함.

토지는 완경사지대의 2필지 일대 대략 정방형 토지로, 근린생활시설 및 공동주택(도시형생활주택) 건부지로 이용 중임.

2.2. 교통 여건

단지까지 차량 출입이 가능함.

인근에 노선버스정류장이 소재함.

지하철 5호선 '화곡역'이 소재하여 대중교통 편의성은 보통 수준임.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한

* 도시지역

* 제2종일반주거지역 (7층 이하)

* 중요시설물보호지구 (공항)

* 가축사육 제한구역

* 수평표면구역 (공항 시설법)

* 상대보호구역 (교육환경 보호에 관한 법률)

* 대공 방어 협조구역 (위탁 고도: 77-257m)

* 과밀억제권역

* 토지거래 계약에 관한 허가구역 (외국인 등, 아파트 연립 다세대 관련, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (아파트 관련, 기간: 2025.10.20.~ 2026.12. 31)

* 인접 도로상태: 본건 북서측 및 북동측, 남동측 등으로 포장된 소로 및 세로에 각각 접함.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 말소기준권리: 주택도시보증공사 가압류 (2023-06-02)

* 총 채권액: 1,190,000,000원

3.2. 임차인 현황 및 권리 분석

임차인: 주택도시보증공사(조 )

보증금: 340,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020-05-13

확정일자: 2020-05-21

배당신고일자: 2023-09-14

대항력: 없음

비고: 임차인 조 는 대항력이 없으며, 보증금 340,000,000원에 대해 배당 신고하였으나, HUG 인수조건 변경 및 매각 조건에 따라 매수인이 인수하는 보증금은 없는 것으로 판단됨. (인수 보증금 합계: 0원)

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 해당 없음 (주어진 정보상 없음)

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보 분석 결과, 인근 다세대 주택의 거래 사례는 다음과 같음.

* 2019년 준공, 19.98㎡ (약 6평) 면적, 4층: 216,000,000원 (3.3㎡당 약 10,810,810원)

* 1986년 준공, 37.44㎡ (약 11.3평) 면적, 2층: 150,000,000원 (3.3㎡당 약 4,006,410원)

* 2002년 준공, 37.56㎡ (약 11.4평) 면적, 3층: 160,000,000원 (3.3㎡당 약 4,259,850원)

본건은 2020년 사용승인된 도시형생활주택으로, 면적 39.34㎡ (약 11.9평)이며, 감정가는 381,000,000원임. 이는 3.3㎡당 약 9,684,800원 수준임.

가장 유사한 조건(준공 연도)의 '더원' 사례(216,000,000원/19.98㎡)를 본건 면적(39.34㎡)에 비례하여 환산 시 약 424,000,000원 수준이므로, 본건 감정가는 시세 대비 합리적인 수준으로 판단됨.

4.2. 건물 특성

본건이 속한 "동일네오빌"은 2019년 건축 허가, 2020년 사용 승인된 건물로, 총 6층 규모의 철근콘크리트 구조임.

근린생활시설 및 공동주택(도시형생활주택)으로 복합 이용 중임.

건축물대장상 전유부분은 제2층 제202호로, 면적은 39.34㎡임.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

소재지 인근에 다세대주택 및 근린생활시설이 분포하여 기본적인 편의시설 이용이 가능함.

지하철 '화곡역' 역세권으로 대형마트, 병원 등 주요 상업시설 이용 시 인접 지역으로의 이동이 용이함.

5.2. 교육시설

* 서울화일초등학교 (서남측 인근)

* 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경 보호에 관한 법률의 영향을 받음.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수조건 관련

임차인(주택도시보증공사)의 대항력이 없으나, 매각 조건으로 HUG 인수조건 변경 사항이 존재함. 이는 매수인이 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 하는 매각임. (권리분석 3.2항 참조)

6.2. 토지 이용 제한

제2종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 대공방어협조구역 등 다수의 토지 이용 제한 사항이 존재함. 특히 공항 관련 제한은 건축물 신축 및 증축 시 영향을 줄 수 있음.

토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있어, 일정 요건 충족 시 거래 시 허가가 필요할 수 있음.

6.3. 기타

임대관계가 미상으로 조사되었으나, 등기부상 HUG와 관련된 임차인 정보가 명확하므로 권리 분석상 큰 문제는 없을 것으로 보임.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 도시형생활주택으로, 비교적 신축(2020년 사용승인)이며 입지 및 교통 여건이 양호한 편임.

감정가는 381,000,000원으로, 주변 유사 면적의 신축 다세대 주택 시세와 비교 시 합리적인 수준으로 평가됨.

등기부상 말소기준권리보다 후순위 권리이므로 낙찰 시 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상되나, HUG의 특이 인수 조건이 존재하므로 이에 대한 정확한 이해가 필요함.

토지이용계획상 공항 관련 제한 등이 있으나, 주택으로서의 이용에는 큰 문제가 없을 것으로 판단됨.

8. 투자 포인트

* 최신 건물 연식: 2020년 사용 승인으로 비교적 신축 건물임.

* 합리적인 감정가: 주변 신축급 다세대 주택의 시세 대비 감정가가 경쟁력 있는 수준으로 판단됨.

* 역세권 접근성: 지하철 5호선 화곡역 이용이 가능하여 대중교통 이용이 편리함.

* HUG 채권 물건: HUG의 강제 경매로 진행되어 채권 회수 절차가 명확하며, 특수 조건 확인 시 인수 부담이 적을 수 있음.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 381,000,000원이며, 채권자 HUG의 경매 신청 채권액은 340,000,000원임.

임차인의 대항력이 없고 HUG 인수조건에 따라 매수인이 인수하는 보증금은 0원으로, 권리 분석상 인수 부담은 적음.

최근 거래된 유사 조건의 '더원' 사례(216,000,000원/19.98㎡)를 고려한 환산 시세는 약 424,000,000원 수준임.

이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 본 건의 예상 입찰가는 감정가의 90% 수준인 340,000,000원에서 360,000,000원 사이를 권장함.

(예상 입찰가 범위: 340,000,000원 ~ 360,000,000원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.