나이스옥션 법원경매 경주 2025타경576 [1] 경상북도 경주시 건천읍 천포리 687-1외 1필지 제3층 제301호 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이한감정 · 평가일 2025.11.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 경주시 건천읍 천포리 소재 '무산중학교' 서측 인접에 위치하는 '에버그린빌' 제3층 제301호 단위세대로서, 부근 일대는 학교, 단독주택, 다세대주택 및 농경지 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며 일반대중교통사정은 보통 정도임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 공동주택으로서 외벽 : 화강석붙임, 석재뿜칠 등 마감, 내벽 : 벽지도배, 타일 등 마감, 바닥 : 바닥재, 타일 등 마감, 창호 : 하이새시창호 등 마감임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비 및 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 등고 평탄한 부정형 토지로 다세대주택부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북동측으로 폭 약 3~4미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

천포리 688-11 :제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(일부제한(200))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2022-06-30)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(천포초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2022-06-30)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(천포초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

일련번호 1) 토지의 공부상 지목이 "전"이나 현황은 "대"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기타 : 없음.

물건 비고

대지권의 목적인 토지 중 천포리 687-1의 지목은 공부상 '전'이나 현황 '대'임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 경주지원 2025타경576 (1)

소재지: 경상북도 경주시 건천읍 천포리 687-1 외 1필지

건물명: 에버그린빌 제3층 제301호

용도: 다가구주택 (공동주택)

감정가: 92,000,000원

토지면적: 89.62㎡ (약 27.11평)

건물면적 (전용면적): 68.99㎡ (약 20.87평)

총 건물 연면적: 658.92㎡ (약 199.32평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 신경주농업협동조합

건축물 구조: 철근콘크리트구조, 지상 5층 건물 중 3층 301호

사용승인일: 2016년 07월 07일

2. 입지조건

위치: 경상북도 경주시 건천읍 천포리, '무산중학교' 서측 인접

주변 환경: 학교, 단독주택, 다세대주택 및 농경지 혼재 지역

교통: 차량 접근 용이, 대중교통 사정 보통

도로: 북동측 약 3~4미터 포장도로 접합

3. 권리분석

말소기준권리: 을8 근저당권 (신경주농업협동조합, 2020-05-18, 58,800,000원)

인수되는 권리: 없음. 모든 등기부상 권리는 매각으로 소멸됩니다.

주요 등기사항:

소유권: 갑3, 갑6, 갑8 (상속) 순으로 변동. 현재 소유권은 김윤성 (협의분할에 의한 상속)

채무: 을8 근저당권 (신경주농업협동조합)이 말소기준권리이며, 이후 주택임차권(을9), 임의경매(갑9) 등이 등기되었으나 모두 말소 예정입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 450,000원

* 전입일자: 2024-02-22

* 확정일자: 2022-02-24

* 배당신고일자: 2024-02-22

* 대항력: 없음

* 비고: 을9 주택임차권 등기되어 있었으나 말소되었습니다. 확정일자보다 전입일자가 늦은 특이사항이 있으나, 대항력은 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

주변에 무산중학교가 위치하여 학생 및 교직원 수요가 예상됩니다.

단독주택 및 다세대주택 밀집 지역으로 기본적인 주거 생활 기반이 갖추어져 있습니다.

농경지가 혼재되어 있어 상업 시설 발달보다는 주거 기능에 초점이 맞춰진 지역입니다.

5. 생활정보

편의시설: 인근 학교를 중심으로 기본적인 생활 편의시설 이용 가능할 것으로 보입니다. (구체적 정보 부족)

교육시설: 무산중학교 인접

교통: 차량 접근성은 양호하나, 대중교통 이용 편의는 보통 수준입니다.

6. 잠재적 리스크

토지 지목과 현황 불일치: 천포리 687-1번지 지목은 '전'이나 현황은 '대'로 이용 중입니다. 이는 공부상 내용과 실제 이용 현황 간 차이가 있어 향후 토지 관련 규제나 거래 시 확인이 필요할 수 있습니다.

인근 혐오시설: 경주 건천읍 천포리 일대 및 관련 지역 정보를 조사한 결과, 해당 물건지 주변에 직접적으로 인접한 대규모 폐기물 처리 시설이나 혐오시설에 대한 구체적인 언급은 확인되지 않았습니다. 다만, 경주시 외곽 지역에는 폐기물 처리 시설 관련 사업 추진 논란이나 소각장 운영 관련 이슈가 간헐적으로 보도된 바 있으므로, 향후 지역 개발 계획 및 시설 입지 가능성은 지속적인 관찰이 필요할 수 있습니다.

건축물 노후도: 2016년 사용승인된 건물로, 약 10년차 경과. 향후 유지보수 필요성이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경주시 건천읍에 위치한 공동주택으로, 권리상 인수되는 사항이 전혀 없어 안전한 투자가 가능한 물건입니다.

무산중학교 인접이라는 입지적 특징이 있으며, 기본적인 주거 환경이 형성되어 있습니다.

토지 지목과 현황의 차이는 사전에 인지해야 할 사항이나, 현재 다세대주택 부지로 이용 중인 점을 감안하면 큰 문제는 없을 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

완벽한 권리 분석: 모든 권리가 말소되어 낙찰자가 권리상의 부담 없이 소유권을 취득할 수 있습니다.

안정적인 주거 수요: 학교 인근이라는 입지는 학생 및 교직원을 중심으로 꾸준한 주거 수요를 기대할 수 있습니다.

낮은 감정가 대비 실수요자 접근 용이: 향후 시세 상승 가능성 또는 실거주 목적의 실수요자 접근이 용이할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건은 인수 보증금이 없어 감정가 92,000,000원을 기준으로 시장 상황, 경쟁률, 물건의 가치 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

정확한 예상 입찰가는 현장 방문 및 추가적인 시장 조사를 통해 산정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.