나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13126 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 1059-10 수아트빌 제5층 제504호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세인감정 · 평가일 2025.11.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 지하철5호선 '화곡역' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재한 지역임.

교통상황

본건까지 제반 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(화곡역)이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상6층건내 제5층 제504호로서, 외 벽 : 석재 붙임 및 벽돌치장쌓기 등 창 호 : 새시조 등임.

이용상태

건축물대장상 도시형생활(단지형다세대)주택임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 3필지 일단의 사다리형 토지로서, 도시형생활주택 등 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 8m 도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

공히 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 소로2류(폭 8m~10m)(2016-01-28)(접합) 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계는 미상임. ② 제시외 건물이 소재함.

물건 비고

- 제시외 건물 포함
- 임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13126 (1)

* 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 1059-10 수아트빌 제5층 제504호

* 건물명: 수아트빌

* 건축년도: 2015년 (건축물대장상 사용승인일 기준)

* 구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕

* 용도: 다세대주택 (도시형생활주택)

* 총 층수: 6층 (본건 5층)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 감정가: 229,000,000원

1.2. 면적 및 토지이용

* 토지면적: 22.06㎡ (약 6.67평)

* 토지제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적 (공급면적 추정): 29.24㎡ (약 8.85평)

* 건물지분: 29.24㎡

* 건물제시외면적: 12.00㎡ (약 3.63평) - 본건 매각에 포함

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 주요 전용면적 정보 (JSON 기반, 비교 참고): 약 19.98㎡

* 토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 소로2류(폭 8m~10m), 가축사육제한구역, 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역

1.3. 권리관계

* 채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

* 말소기준권리: 갑5 (케이비캐피탈 가압류, 2021-06-29)

* 등기부채권 총액: 331,605,632원 (말소 예정 권리 기준)

* 특이사항: HUG 인수조건 변경, 특별매각조건(주택도시보증공사 잔액반환청구권 포기 및 임차권 등기 말소 조건)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

* 본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재로, 지하철 5호선 '화곡역' 북동측 인근에 위치합니다.

* 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재된 일반적인 주거지역입니다.

2.2. 교통상황

* 제반 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 5호선 화곡역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 도로상태

* 본건은 서측으로 노폭 약 8m 도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 인수되는 권리: 없음. 본건은 매각으로 인해 모든 권리가 소멸되어 깨끗한 등기부 상태로 인수 가능합니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(지영이)

* 보증금: 217,500,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-09-23

* 확정일자: 2020-08-21

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인의 보증금 및 임차권은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 주택도시보증공사(HUG)는 매수인에 대한 대항력을 포기하는 조건으로 본 건 매각이 진행됩니다. 인수 보증금은 0원입니다.

3.3. 권리관계 요약

* 등기부상 소유권 이전, 신탁 등기 말소, 매매 등기는 모두 말소 처리되었습니다.

* 케이비캐피탈, 북인천세무서장, 인천신용보증재단, 서울보증보험, 강서구, 국민건강보험공단, 고양시 등의 압류 및 가압류는 말소기준권리(갑5)보다 후순위이므로 매각으로 모두 소멸됩니다.

* 주택임차권(을1) 또한 말소 예정이며, 대항력이 없는 것으로 분석됩니다.

* 본 경매를 신청한 주택도시보증공사(을12)의 권리 역시 말소기준권리보다 후순위로 매각으로 소멸됩니다.

* 결론적으로, 본 물건은 매각으로 인해 모든 권리가 소멸되어 깨끗한 등기부 상태로 낙찰자가 인수하게 됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

* 최근 매매 사례 분석 결과, 신축에 가까운 다세대 주택의 경우, 전용면적 19.98㎡(약 6평) 건물이 2019년식으로 2026년 7월 216,000,000원에 거래되었습니다. 이는 전용면적 기준 약 10,800,000원/㎡ 수준입니다.

* 반면, 1986년식(37.44㎡) 및 2002년식(37.56㎡) 다세대 주택의 경우 150,000,000원 ~ 160,000,000원 수준으로 거래되어, 건물 연식에 따른 시세 차이가 크게 나타납니다.

* 본건 건물은 2015년에 건축되어 비교적 신축에 속하며, 건물면적 29.24㎡(약 8.85평) 및 제시외 건물 12.00㎡(약 3.63평)을 감안할 때, 주변 신축 사례와 비교 시 시세가 형성될 것으로 판단됩니다.

4.2. 건물 특성

* 건물면적 29.24㎡(약 8.85평) 외에 추가적으로 활용 가능한 제시외 건물 12.00㎡(약 3.63평)이 포함되어 있어 실사용 면적 가치 상승 요인이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

* 본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재로, 주변 지역은 주거 단지가 밀집된 지역입니다.

5.2. 편의 시설

* 인근에 지하철 5호선 화곡역이 소재하여 교통 이용이 편리하며, 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

5.3. 건물 내 편의 시설

* 위생, 급배수, 난방 설비 및 승강기 시설이 완비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 제시외 건물

* 매각에 포함되나, 법적 명확성 및 실제 사용 가능 여부, 하자 유무 등에 대한 추가 확인이 필요합니다.

6.2. 항공 관련 지역 제한

* 토지이용계획상 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역(고도 제한) 등에 해당하여 항공기 소음, 고도 제한 등 잠재적 영향 가능성을 고려해야 합니다.

6.3. 토지거래계약에 관한 허가구역

* 외국인 등 특정 대상자 또는 아파트 용도에 대해 허가를 받아야 하는 구역으로, 향후 매각 시 제한 사항 발생 가능성이 있습니다. (현재 지정 기간 2025.8.26.~2026.8.25. 및 2025.10.20.~2026.12.31. 확인)

6.4. HUG 인수조건 변경

* HUG와의 거래 조건 변경 이력이 있는 만큼, 최종 계약 조건에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 지하철 5호선 화곡역 인근에 위치한 비교적 신축(2015년 준공) 다세대주택입니다. 주변에 주거 시설 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 환경이 양호한 편입니다.

권리 분석상 모든 인수될 권리가 없고, 임차인의 대항력이 없어 명도 부담이 적은 물건으로 판단됩니다. 특히, 주택도시보증공사(HUG)가 채권자 겸 임대인 역할을 하고 있어, 명확한 조건 하에 매각이 진행되는 장점이 있습니다.

건물면적 외에 제시외 건물이 포함되어 실질적인 활용 가치가 높을 수 있습니다. 다만, 공항 인근 지역 특성으로 인한 소음, 고도 제한 및 토지거래 허가 구역 지정 등에 대한 사항은 투자 결정 시 고려해야 할 부분입니다.

전반적으로 권리 관계가 명확하고, 입지 및 건물 상태를 고려할 때 투자 가치가 있는 물건으로 평가됩니다.

8. 투자 포인트

* 지하철 5호선 화곡역 역세권 입지로 인한 우수한 교통 접근성.

* 2015년 준공으로 비교적 신축에 속하는 건물.

* 모든 권리가 매각으로 소멸되어 인수 부담이 없는 깨끗한 권리 관계.

* 주택도시보증공사(HUG) 관련 명확한 조건으로 진행되는 임차인 명도 리스크 감소.

* 건물면적 외 제시외 건물 포함으로 추가적인 공간 활용 가치.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 229,000,000원입니다.

주변 신축(2019년식, 전용면적 19.98㎡) 다세대주택의 최근 매매 사례(216,000,000원, 약 10,800,000원/㎡)를 고려할 때, 본건의 건물면적(29.24㎡) 및 제시외 건물(12.00㎡)을 포함한 잠재적 가치는 감정가 이상으로 평가될 수 있습니다.

권리 관계가 명확하고 명도 부담이 적은 점, 역세권 입지 등을 종합적으로 고려하여, 감정가 대비 100%~110% 수준의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

이에 따라, 예상 입찰가는 245,000,000원으로 제안합니다.

(인수 보증금은 0원이므로 입찰가 산정에 포함되지 않습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.