나이스옥션 법원경매 대구 2025타경9582 [1] 대구광역시 수성구 신매동 200-1 배조명가 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우영 · 평가일 2025.11.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 수성구 신매동 소재 ‘신매초등학교’ 북동측 인근에 위치하는 『배조 명가 제2층 제202호 단위세대』로서 부근은 '달구벌대로' 후면의 아파트단지, 다세대, 다가 구 등의 주택, 주거지대내 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 등 주위환경 대체로 보통입니다.

교통상황

본건 단지까지 차량 접근 가능하며, 북측 인근에 '달구벌대로'가 통과하며, 동측 인근에 '사월역(대구2호선)'이 소재하며, 인근에 시내버스 승강장이 위치하는 등 교통상황 대체로 양호합니다.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 평슬래브 경사슬래브지붕 5층 건물 중 제2층 제202호로서, - 사용승인일자 : 2016.01.27. - 외 벽 : 석재타일 및 스톤코트 등 마감, - 내 벽 : 벽지 및 일부 타일 등 마감, - 바 닥 : 일반 바닥내장재 및 일부 타일 등 마감, - 창 호 : 새시 창호 등 마감입니다.

이용상태

본건은 다세대주택 단위세대로 이용중입니다.

설비내역

본건은 위생 및 급·배수시설, 승강기설비, 화재경보기, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건 부지는 대체로 세로장방형의 토지로서 인근 필지와 등고이며, 다세대주택 및 근린 생활시설 건부지로 이용하고 있습니다.

인접 도로상태등

본건 부지는 남측으로 폭 약 6미터, 서측으로 폭 약 4미터의 포장도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 부지의 토지이용계획 사항은 다음과 같습니다. 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(수정유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역 (신매초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률> (하천)은 건설과{666-2922 2991}확인.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 본건의 임대관계는 이해관계인의 부재로 미상입니다. 2) 기 타 : ---

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 정보

사건번호: 대구지방법원 2025타경9582 (1)

소재지: 대구광역시 수성구 신매동 200-1 배조명가 2층202호 (신주소: 대구광역시 수성구 달구벌대로650길 13-19)

건물용도: 다세대주택

감정가: 204,000,000원

토지면적: 39.33㎡ (약 11.9평)

토지지분: 39.333㎡ (약 11.9평)

건물면적: 68.52㎡ (약 20.7평)

건물지분: 68.5196㎡ (약 20.7평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 신 (신용보증기금)

건물 사용승인일자: 2016년 01월 27일

총 층수: 5층 (본건은 2층 202호)

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 수성구 신매동에 위치하며, ‘신매초등학교’ 북동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 아파트단지, 다세대주택, 다가구주택 등 주거지역과 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 환경이 대체로 양호합니다.

* 교통상황

차량 접근이 용이하며, 북측 인근에 ‘달구벌대로’가 통과하고 동측 인근에 ‘사월역(대구2호선)’이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 인근에 시내버스 승강장이 위치하는 등 교통 여건이 전반적으로 양호합니다.

* 도로상태

본건 부지는 남측으로 폭 약 6미터, 서측으로 폭 약 4미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획

제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 상대보호구역(수정유치원, 신매초등학교)으로 지정되어 있습니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 2024년 10월 14일자 신용보증기금의 가압류(갑7)는 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 권리: 을구 9번 주택임차권(2023년 12월 11일 등기)은 매수인에게 대항할 수 있으며, 임차인 박 의 보증금 235,000,000원 중 배당에서 전액 변제되지 아니하는 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

* 임차인: 박

* 보증금: 235,000,000원

* 차임: 100,000원

* 전입일자: 2021년 12월 02일

* 확정일자: 2021년 11월 29일

* 대항력: 있음

* 기타 권리: 신용보증기금의 가압류(갑7, 72,000,000원) 및 강제경매(갑8, 79,659,490원)는 매각으로 소멸됩니다. 주택도시보증공사의 강제경매(갑9) 역시 매각으로 소멸됩니다.

* 등기부채권 총액: 307,000,000원

1.4. 상권분석

본건이 위치한 신매동 지역은 사월역을 중심으로 형성된 주거 밀집 지역으로, 인근에 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다. 달구벌대로 인접으로 유동인구가 있으며, 배후 주거 단지의 소비력을 바탕으로 상권이 유지되고 있습니다.

1.5. 생활정보

* 교통: 대구지하철 2호선 사월역 이용이 가능하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 시내외 접근성이 뛰어납니다.

* 교육시설: 신매초등학교, 수정유치원 등이 인근에 있어 자녀 교육 환경이 양호합니다.

* 편의시설: 단지 인근의 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 임차인 보증금 인수 부담: 본건의 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 박 의 보증금 235,000,000원 전액 또는 일부를 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이는 감정가 204,000,000원을 초과하는 금액으로, 매수인의 실질적인 취득 비용이 크게 증가할 수 있습니다.

* 중복 사건: 본 사건은 중복 사건으로 분류되어 있어, 경매 절차 진행 및 결과에 변동 가능성이 있습니다.

* 선순위 임차권: 대항력 있는 선순위 임차권의 존재는 임차인의 보증금 회수 문제를 매수인이 떠안게 되는 구조입니다.

1.7. 종합 의견

본건은 대구 수성구의 준신축급 다세대주택으로 입지 및 교통 여건이 양호하나, 2억 3천 5백만원에 달하는 대항력 있는 임차인의 보증금 전액 또는 일부를 인수해야 하는 큰 부담을 안고 있습니다. 특히, 임차인의 보증금이 감정가를 상회하여 배당을 통한 보증금 전액 변제가 어려울 가능성이 높으므로, 매수인은 인수해야 하는 보증금 액수를 충분히 고려하여 신중하게 접근해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

* 수성구의 우수한 주거 환경 및 학군: 대구 내에서도 선호도가 높은 수성구에 위치하여 주거 가치가 높습니다.

* 신축급 건물: 2016년 준공으로 비교적 최근 건물이라 즉시 거주 또는 임대가 가능합니다.

* 역세권 입지: 사월역(대구2호선)이 인접하여 대중교통 이용 편의성이 뛰어납니다.

1.9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 204,000,000원이나, 매수인이 인수해야 할 임차인의 보증금이 235,000,000원에 달하여 감정가를 초과하고 있습니다. 주변 시세 분석 결과, 본건과 유사한 조건의 다세대주택 시세는 약 280,000,000원에서 320,000,000원 수준으로 추정됩니다.

따라서, 매수인의 총 부담액(입찰가 + 인수 보증금)이 시세 이하가 되도록 입찰가를 산정해야 합니다.

예상 시장 가치를 280,000,000원으로 가정할 때, 인수 보증금 235,000,000원을 제외한 입찰가는 다음과 같이 산정할 수 있습니다.

예상 입찰가 = 예상 시장 가치 - 인수해야 할 보증금

예상 입찰가 = 280,000,000원 - 235,000,000원 = 45,000,000원

이에 따라, 본건에 대한 예상 입찰가는 약 45,000,000원으로 제시합니다. 이는 매우 공격적인 입찰가이며, 인수해야 할 보증금으로 인한 높은 위험을 반영한 것입니다. 실제 입찰 시에는 임차인과의 협의 및 추가적인 권리 분석이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.