나이스옥션 법원경매 광주 2025타경5993 [1] 전라남도 나주시 문평면 옥당리 1118-36 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동문 · 평가일 2025.11.12

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 나주시 문평면 옥당리 소재 ‘문평남초교’ 서측 인근(기호1) 등 옥당리에 산재하여 위치하며, 부근은 주택, 상가, 농경지 등으로 형성된 상가 및 주택혼용지대 및 농경지대임.

교통상황

대중교통시설, 접근성 등을 고려시 일반적인 교통상황은 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호(1): 사다리형 평지로 건부지로 이용중임. 기호(3): 사다리형 완경사지로 휴경지임.(기존에 분묘 소재하였으나 이장된 것으로 보임) 기호(4): 세장형 평지로 경지정리된 답임.

인접 도로상태

기호(1): 소로의 포장도로 기호(3): 맹지 기호(3): 세로의 도로 등에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) :계획관리지역(계획관리지역), 자연취락지구, 가축사육제한구역(모든가축제한구역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 절대보호구역(절대구역)<교육환경 보호에 관한 법 률> 기호(3) :농림지역(2023-04-20)(농림지역), 가축사육제한구역(300m제한구역_염소, 개(육견제 외))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법> 기호(4) :농림지역(2023-04-20)(농림지역), 가축사육제한구역(200m제한구역_그밖의 가축)<가 축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(300m제한구역_염소, 개(육견제외)) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(모든가축제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>, 접도구역<도로법>, 소하천구역(옥당천) <소하천정비법>

제시목록 외의 물건

건물감정평가요항표상 '부합물 및 종물관계' 란 참조

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2(가)): 시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층건으로 외벽:석재붙임, 벽돌, 모르타르위페인팅 등 내벽:벽지 등 창호:새시창호 등 마감임. 기호(ㄱ): 조적조 슬래브 및 판넬지붕 단층건으로 외벽: 모르타르 및 판넬 등 마감임.

이용상태

기호(2(가)): 주택 등 기호(ㄱ): 화장실 등으로 이용중임.

설비내역

일반적인 급배수 및 위생설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

'지적및건물개황도' 및 '사진용지'와 같이 부합물 기호'ㄱ'이 소재하여 평가하였음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 일괄매각(제시외 건물 포함)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경5993 (1) 사건에 대한 물건 보고서입니다.

1.1. 물건 개요

* 사건번호: 광주지방법원 2025타경5993 (1)

* 소재지: 전라남도 나주시 문평면 옥당리 1118-36

* 용도: 단독주택

* 감정가: 40,317,550원

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 공유물분할을위한경매(부동산)

1.2. 면적 정보

* 토지면적: 107.60㎡ (약 32.55평)

* 토지지분: 107.60㎡ (약 32.55평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 53.65㎡ (약 16.23평)

* 건물지분: 53.65㎡ (약 16.23평)

* 건물 제시외면적: 9.20㎡ (약 2.78평)

1.3. 특이사항 및 주의사항

* 특이사항: 공유물분할경매, 분묘기지권

* 주의사항: 일괄매각(제시외 건물 포함)

* 특수물건정보: 공유물분할경매, 분묘기지권

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 전라남도 나주시 문평면 옥당리에 위치하며, '문평남초교' 서측 인근에 산재한 필지들을 포함합니다. 주변은 주택, 상가, 농경지 등이 혼재된 상가 및 주택 혼용지대와 농경지대로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

대중교통시설 및 접근성을 고려할 때 일반적인 교통상황은 보통으로 판단됩니다. 본건 토지 중 기호(1)은 소로의 포장도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

* 기호(1): 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역, 절대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률)입니다.

* 기호(3): 농림지역, 가축사육제한구역, 농업진흥구역입니다.

* 기호(4): 농림지역, 가축사육제한구역, 농업진흥구역, 접도구역, 소하천구역 등 다양한 제한이 있습니다.

2.4. 형태 및 이용상태

* 기호(1): 사다리형 평지로 건부지로 이용 중입니다.

* 기호(3): 사다리형 완경사지로 휴경지입니다. (기존에 분묘 소재하였으나 이장된 것으로 보임).

* 기호(4): 세장형 평지로 경지정리된 답입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

* 토지 등기부상 소유권은 1979년 김동호 명의의 매매로 시작하여, 2024년 김순금 외 7명에게 상속 등기되었고, 이후 일부 공유자 지분이 매매 및 증여되었습니다. 말소기준권리인 임의경매 개시결정 등기(2025.11.04, 채권자: 김순금, 권리금액: 0원)가 존재합니다.

* 건물 등기부상 소유권 보존은 1985년 김동호 명의로 이루어졌으며, 이후 토지 등기부와 유사한 상속 및 지분 이전이 있었습니다. 말소기준권리인 임의경매 개시결정 등기(2025.11.04, 채권자: 김순금, 권리금액: 0원)가 존재합니다.

* 공유물분할을 위한 경매 개시결정이 등기되어 있습니다. 등기부채권 총액은 0원으로 확인됩니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인 현황 조사 결과, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

* 다만, 임대관계는 미상임으로 실제 점유자 또는 임차인이 있을 수 있으며, 이에 대한 추가 확인이 필요합니다.

3.3. 권리소멸 여부

본 경매는 공유물분할을 위한 경매로, 말소기준권리인 2025.11.04자 임의경매 개시결정 등기보다 선순위인 권리는 낙찰로 인해 소멸되지 않을 수 있습니다. 그러나 제공된 정보상으로는 말소기준권리보다 선순위의 인수할 권리는 없어 보입니다. (단, 등기부상 나타나지 않는 권리는 별도 확인 필요)

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성

본 물건이 위치한 나주시 문평면 옥당리는 농경지가 넓게 분포하는 지역으로, 일부 주거 및 소규모 상가 시설이 혼재된 농촌 지역입니다. 최근 나주시 전반적으로 농지 투기 방지 및 실경작 중심의 농지 관리 강화 정책이 추진되고 있으나, 이는 해당 물건의 직접적인 상권과는 거리가 있습니다.

4.2. 시장 현황

제공된 정보와 검색 결과로는 해당 물건지 인근의 상세한 상권 분석 자료나 최근 상업용 부동산 거래 사례를 파악하기 어렵습니다. 전반적으로 농업 중심의 경제 활동이 이루어지는 지역으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

'문평남초교'가 인근에 위치하여 교육시설 접근이 가능합니다. 주변에 기본적인 편의시설(마트, 식당 등)이 있을 것으로 예상되나, 상세한 정보는 부족합니다. 농촌 지역 특성상 대형 편의시설이나 문화 시설은 인접 도시로의 접근이 필요할 수 있습니다.

5.2. 주거 환경

단독주택 부지로 활용 가능하며, 주변 환경은 농경지와 주택이 혼합된 조용한 시골 마을의 형태를 띨 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공유물분할 경매

공유물분할을 위한 경매는 일반 경매와 달리 공동 소유자 간의 복잡한 이해관계가 얽혀 있을 수 있습니다. 낙찰 후에도 소유권 분쟁이나 추가 협의가 필요할 수 있으며, 대금 분할 방식에 따라 절차가 진행됩니다.

6.2. 분묘기지권

'분묘기지권'이 특이사항으로 기재되어 있습니다. 기존에 분묘가 있었으나 이장된 것으로 보인다는 설명이 있으나, 실제 현장 조사 시 분묘가 존재하거나 그에 따른 법적 권리(분묘기지권)가 성립될 가능성이 있는지 면밀히 확인해야 합니다. 분묘기지권은 토지 사용에 대한 권리를 발생시키므로, 분묘 존재 시 이장 비용 발생 또는 사용료 지급 등의 문제가 발생할 수 있으며, 이는 낙찰가의 부담으로 작용할 수 있습니다.

6.3. 토지 이용 제한

본건 토지는 계획관리지역, 농림지역 등 복합적인 용도지역 및 각종 제한사항(가축사육제한구역, 농업진흥구역 등)에 묶여 있어 건축 또는 토지 활용 시 관련 법규를 면밀히 검토해야 합니다.

6.4. 임대 관계 미상

임차인 보증금 합계는 0원이지만, 실제 점유자가 있거나 임대 관계가 복잡할 경우 명도에 어려움이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 나주시 문평면 옥당리에 소재한 단독주택 용지의 토지와 건물로, 공유물분할을 위한 경매로 진행됩니다. 감정가는 약 4천만원 수준이며, 토지 및 건물 일괄 매각 대상입니다. 주변은 농경지와 주택이 혼재된 농촌 지역으로, '문평남초교'가 인근에 위치합니다.

권리상 특이사항으로는 '분묘기지권'이 존재하며, 이는 실제 현장 조사를 통해 반드시 확인해야 할 중대한 리스크 요인입니다. 또한, 공유물분할 경매 특성상 공동 소유자 간의 협의 및 절차가 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 저렴한 감정가: 약 4천만원 수준의 감정가로, 투자 여력이 있는 자금으로 접근 가능합니다.

* 일괄 매각: 토지뿐만 아니라 제시외 건물(화장실 등)까지 포함하여 매각되므로 추가적인 건축물 활용 가능성이 있습니다.

* 농촌 지역의 잠재력: 향후 농촌 지역 정주 환경 개선 사업이나 귀농·귀촌 수요 증가 등에 따라 가치가 상승할 잠재력을 지니고 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 정보만으로는 주변 실 시세 파악이 어렵습니다. 현재 시세 분석 및 예상 입찰가를 산정하기 위한 구체적인 JSON 형식의 주변 연립, 다세대, 빌라 매매/임대 정보가 제공되지 않았습니다. 또한, 해당 물건지의 직접적인 최근 거래 사례나 유사 물건의 시세 정보가 검색 결과에서 명확하게 확인되지 않아, 정확한 현 시세 기반의 분석 및 예상 입찰가 산출이 어렵습니다.

따라서, 본 물건의 입찰가는 제시된 감정가(40,317,550원)를 기준으로, 현장 조사 후 확인되는 분묘기지권 처리 비용, 명도 비용, 토지 활용 계획 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 임차인 보증금 인수 부담이 없는 점(0원)은 긍정적인 요소입니다.

본 보고서는 제공된 자료와 공개된 검색 정보를 기반으로 작성되었으며, 실제 현장 조사 및 전문가의 추가적인 권리 분석을 통해 최종적인 의사결정을 하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.