나이스옥션 법원경매 광주 2025타경7005 [1] 광주광역시 북구 오치동 1031-6 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일감정 · 평가일 2025.11.13

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 북구 오치동 소재 ‘광주자연과학고등학교’ 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 점포주택, 아파트 등이 소재하는 기존 주택지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

가장형, 단독주택(다가구주택).

인접 도로상태

북측으로 노폭 약 6미터 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 도로(접합) 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2014-03-31)(더블유유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(문흥중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 택지개발지구( 사업완료지구)<택지개발촉진법> 전통상업보존구역(유통산업발전법).

제시목록 외의 물건

별첨 '건물감정평가요항표' 참조 바람.

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 2층 건물로서, (사용승인일 : 2001.05.28.) 외벽 : 치장벽돌쌓기, 드라이비트 등 마감, 내벽 : 몰탈위 페인트, 벽지 등 마감, 바닥 : 바닥타일, 장판 등 마감, 창호 : 섀시창호 마감임.

이용상태

단독주택(다가구주택)으로 이용중임.

설비내역

일반적인 급·배수설비, 위생설비, 난방설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

별첨 '지적 및 건물개황도'에서와 같이 제시외 건물 ㄱ) ~ ㄴ)이 소재함.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함
다가구 주택임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 광주지방법원 2025타경7005 (1)

감정가: 660,376,800 원

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 서방새마을금고 (등기부상 근저당권자)

1.2. 소재지 및 현황

소재지: 광주광역시 북구 오치동 1031-6

용도: 다가구주택

건축물 사용승인일: 2001.05.28.

1.3. 면적 정보

토지면적: 225.30㎡ (약 68.16평)

건물면적: 376.75㎡ (약 114.07평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 21.30㎡ (약 6.44평)

1.4. 매각 대상

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

물건명세서 참고사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함. 지상에 식재된 수목 포함.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본건은 광주광역시 북구 오치동 소재 ‘광주자연과학고등학교’ 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택, 점포주택, 아파트 등이 소재하는 기존 주택지대로서 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 도로상태

본건 토지는 북측으로 노폭 약 6미터 포장도로에 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 도로, 상대보호구역(광주자연과학고등학교, 더블유유치원, 문흥중학교), 택지개발지구(사업완료지구), 전통상업보존구역(유통산업발전법)에 해당합니다.

2.5. 주변 혐오시설 유무

인근 지역을 대상으로 한 조사 결과, 물건지 주변에 심각한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을구 7번 근저당권 (서방새마을금고, 2020.04.13. 접수)으로, 본 경매 절차에 따라 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 소멸될 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다.

3.3. 임차인 현황

* 박 (임차인: 박종임)

보증금: 22,000,000원

차임: 0원

전입/확정일자: 2021.05.03.

배당신고일자: 2025.11.20.

대항력: 없음

* 임 (임차인: 임대식)

보증금: 1,500,000원

차임: 250,000원

전입/확정일자: 2025.03.19.

배당신고일자: 2025.12.02.

대항력: 없음

* 이 (임차인: 이홍신)

보증금: 24,000,000원

차임: 0원

전입/확정일자: 2023.02.24.

배당신고일자: 2025.11.24.

대항력: 없음

* 강 (임차인: 강성남)

보증금: 20,000,000원

차임: 0원

전입/확정일자: 2024.04.08.

배당신고일자: 2025.11.26.

대항력: 없음

* 조 (임차인: 조동화)

보증금: 20,000,000원

차임: 0원

전입/확정일자: 2023.04.18.

배당신고일자: 2026.02.05.

대항력: 없음

* 이 (임차인: 이희영)

보증금: 3,000,000원

차임: 300,000원

전입/확정일자: 2024.04.01. / 2025.12.02.

배당신고일자: 2025.12.02.

대항력: 없음

* 김 (임차인: 김기현)

보증금: 20,000,000원

차임: 0원

전입/확정일자: 2023.05.24.

배당신고일자: 2025.11.28.

대항력: 없음

* 정 (임차인: 정현국)

보증금: 90,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021.05.27.

확정일자: (미상)

배당신고일자: (미상)

대항력: 없음

비고: 확정일자 및 배당신고일자 정보가 없어 보증금 회수 절차를 면밀히 확인해야 합니다.

* 박 (임차인: 박기현)

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025.09.10.

확정일자: (미상)

배당신고일자: (미상)

대항력: 없음

비고: 보증금이 0원으로 기재되어 있으나, 실제 계약 관계 및 잠재적 채무 관계 등을 확인해야 합니다.

* 이 (임차인: 이현)

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024.03.13.

확정일자: (미상)

배당신고일자: (미상)

대항력: 없음

비고: 보증금이 0원으로 기재되어 있으나, 실제 계약 관계 및 잠재적 채무 관계 등을 확인해야 합니다.

* 추 (임차인: 추영인)

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2022.04.22.

확정일자: (미상)

배당신고일자: (미상)

대항력: 없음

비고: 보증금이 0원으로 기재되어 있으나, 실제 계약 관계 및 잠재적 채무 관계 등을 확인해야 합니다.

3.4. 인수 보증금

총 인수 보증금: 0원

3.5. 등기부채권 총액

토지 등기부채권 총액: 336,283,948원

건물 등기부채권 총액: 336,283,948원

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

본건이 위치한 오치동은 기존 주택지대로 형성되어 있으며, 점포주택 등 상업시설도 혼재되어 있어 지역 커뮤니티 기반의 상권으로 볼 수 있습니다.

4.2. 임대 현황 (추정)

다가구주택의 특성상 다수의 임차인이 거주 중이며, 임대관계는 미상으로 파악됩니다. (위 임차인 현황 참조)

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 기반시설

* 교통: 시내버스정류장이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 용이합니다.

* 교육: 광주자연과학고등학교, 더블유유치원, 문흥중학교 등이 소재하여 교육 환경이 양호합니다.

* 기타: 주변 지역 정보에 기반한 일반적인 생활 편의시설이 존재할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련

* 일부 임차인의 경우 확정일자 또는 배당신고일자 정보가 누락되어 보증금 회수에 불확실성이 존재할 수 있습니다. (정 , 박 , 이 , 추 임차인)

* 보증금이 0원으로 기재된 임차인(박 , 이 , 추 )의 경우, 실제 임대차 관계가 없거나 채무 인수에 문제가 없을지 추가 확인이 필요합니다.

6.2. 건물 관련

* 제시외 건물(21.30㎡)이 포함되어 매각되므로, 해당 건물의 현황 및 활용 방안에 대한 검토가 필요합니다.

6.3. 기타

* 다가구주택으로 여러 임차인이 거주 중인 경우, 명도 과정에서 예상치 못한 시간 또는 비용이 소요될 수 있습니다.

* 건물 사용승인일(2001.05.28.) 기준으로 약 25년 경과된 건축물이므로, 추후 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

광주광역시 북구 오치동 소재 본 다가구주택은 2001년 준공된 건물로, 주택가에 위치하며 주변 학교 및 대중교통 접근성이 양호한 편입니다. 권리관계는 비교적 명확하여 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 것으로 예상됩니다. 임차인들의 대항력은 없는 것으로 파악되나, 일부 임차인의 정보 누락 및 보증금 0원 기재 등은 명도 및 보증금 회수 관련 추가 확인이 필요합니다. 일괄매각 조건이며 제시외 건물도 포함되므로, 현장 조사를 통해 정확한 상태를 파악하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 인수되는 임차보증금이 없어 낙찰가의 순수익률 계산이 용이합니다.

* 다가구주택으로서 직접 거주 또는 임대 수익 창출이 가능한 물건입니다.

* 일괄매각으로 토지와 건물을 함께 취득할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건은 인수되는 임차보증금이 없는 점, 소멸되는 권리 관계가 명확한 점 등을 고려할 때, 감정가(660,376,800원)를 기준으로 시장 상황, 임대 수요, 건물 상태, 경쟁률 등을 종합적으로 판단하여 입찰가를 산정해야 합니다. 최근 유사 물건의 낙찰가율 및 지역 시세를 참고하여 신중하게 접근하시기 바랍니다. (본 보고서에서는 구체적인 예상 입찰가를 제시하지 않습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.