나이스옥션 법원경매 광주 2025타경34015 [1] 광주광역시 북구 신용동 655 첨단2지구제일풍경채 108동 2층205호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 건우감정 · 평가일 2025.11.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 기호(가)는 광주광역시 북구 신용동 소재 "신용초등학교" 북동측 인근에 위치한 '첨단2지구제일풍경채' 제108동 제2층 제205호로, 주변은 아파트, 학교 등이 혼재한 주거지역으로 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 제반 교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

기호(가) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트경사지붕 15층건 중 2층 205호로서, 외벽 : 돌붙임 및 몰탈위페인팅 등 마감 내벽 : 벽지 및 인테리어 등 마감 창호 : 새시창 구조임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 소화전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

평지대내 사다리형의 토지로, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 남동측으로 진출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 중로1류(접합), 특수도로(접합), 상대보호구역, 비행안전제3구역, 국가산업단지, 중점경관관리구역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

대항력 있는 임차인 있음(다만 확정일자는 2025. 11. 25.임)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경34015 (1)

소재지: 광주광역시 북구 신용동 655 첨단2지구제일풍경채 108동 2층 205호

용도: 아파트

감정가: 531,000,000원

토지면적: 55.12㎡ (약 16.7평)

토지 지분: 55.1244㎡ (약 16.7평)

건물면적: 84.24㎡ (약 25.5평) - 전용면적 기준

건물 지분: 84.2363㎡ (약 25.5평) - 전용면적 기준

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

준공년월: 2014년 05월 30일

총층수/해당층수: 15층 건물 중 2층

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 경사지붕 15층 건물 중 2층 205호

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 광주광역시 북구 신용동 소재 "신용초등학교" 북동측 인근에 위치한 '첨단2지구제일풍경채' 아파트 단지로, 주변은 아파트, 학교 등이 혼재된 주거지역으로 주위환경은 보통시됩니다.

교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통사정은 보통시됩니다. 단지 남동측으로 진출입이 가능합니다.

토지이용계획 및 제한상태: 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 중로1류(접합), 특수도로(접합), 상대보호구역, 비행안전제3구역, 국가산업단지, 중점경관관리구역입니다.

주변 시설: 아파트 단지와 학교가 인접한 주거 밀집 지역입니다. 현재 제공된 정보 상으로는 특별히 문제될 만한 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2021년 09월 13일자 엠캐피탈주식회사 근저당권 (을11)

등기부상 권리현황: 기재된 소유권이전 신탁 등기 말소, 근저당권, 압류, 가압류, 임의경매 개시결정 등 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 오

* 보증금: 350,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2014년 07월 29일

* 확정일자: 2025년 11월 25일

* 배당신고일자: 2025년 12월 23일

* 대항력: 있음

주의사항: 대항력 있는 임차인이 존재하나, 확정일자가 말소기준권리보다 늦은 점이 특이사항입니다. 다만, 관련 자료상 '인수 보증금 합계'는 0원으로 명시되어 있습니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 대규모 아파트 단지 내에 위치한 주거용 부동산으로, 안정적인 배후 수요를 기반으로 한 주거 지역 상권을 형성하고 있습니다. 단지 내 상가 및 인근 지역의 다양한 편의시설, 상업시설 이용이 가능합니다.

1.4. 생활정보

편의시설: 인근에 신용초등학교가 위치하고 있으며, 아파트 단지 내 관리사무소, 노인정, 보육시설 등 각종 편의시설 이용이 가능합니다.

교통: 차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용 여건은 보통 수준입니다.

단지 정보:

* 아파트명: 첨단2지구제일풍경채

* 관리사무소 연락처: 062-524-6600

* 세대수: 613세대

* 주차대수: 총 90대

* 최고층: 25층

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 관련 불확실성: 임차인은 오래전부터 거주하였으나, 확정일자 취득 시점이 말소기준권리보다 늦어 법적 해석에 따라 보증금 인수 여부가 달라질 수 있습니다. 현재 '인수 보증금 합계'가 0원으로 기재되어 있으나, 예상치 못한 법적 분쟁이나 추가적인 비용 발생 가능성에 대한 주의가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 북구 신용동에 위치한 '첨단2지구제일풍경채' 아파트로, 2014년 준공되어 비교적 신축에 속하며 양호한 입지 조건과 주거 환경을 갖추고 있습니다. 하지만 대항력 있는 임차인의 존재와 확정일자 관련 특이사항은 잠재적인 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 최근 실거래가 대비 감정가가 높게 책정되어 있어, 입찰 시 신중한 가치 평가와 함께 권리 관계에 대한 철저한 분석이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

안정적인 주거 지역 내 입지: 광주광역시 북구 신용동은 주거지로 선호되는 지역이며, 아파트 단지 내에서 편리한 생활이 가능합니다.

시세 대비 경쟁력 있는 취득 가능성: 감정가(531,000,000원) 대비 최근 실거래가가 낮은 점을 고려할 때, 경매를 통해 시세보다 합리적인 가격으로 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

비교적 신축 아파트: 2014년 준공된 아파트로, 노후화로 인한 즉각적인 대규모 수리비 발생 가능성이 낮습니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보, 본 건의 면적 및 층수, 그리고 권리 분석 시 확인된 임차인 관련 특이사항 및 인수 보증금 관련 사항을 종합적으로 고려하였습니다. 본 건의 예상 입찰가는 약 43,000만원 수준으로 판단됩니다. 이는 감정가 대비 낮은 금액이나, 최근 거래 사례의 가격대와 해당 물건의 잠재적 리스크를 반영한 보수적인 접근입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.