나이스옥션 법원경매 광주 2025타경34258 [1] 광주광역시 광산구 운남동 781-1 운남8단지주공아파트 816동 13층1303호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이원감정 · 평가일 2025.11.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 광산구 운남동 소재 '금구초등학교' 북측 인근에 위치한 부동산(구분건물)인 운남8단지주공아파트 816동 13층 1303호로서 주변은 아파트단지, 교육시설, 근린공원, 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로 주위환경 대체로 보통시됩니다.

교통상황

본건 단지까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하고 간선도로가 통과하고 있는 등 제반 교통상황 보통시됩니다.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트벽식구조 아스팔트슁글지붕 지하1층 지상23층 건물 내 13층 1303호(계단식, 남향)로서 ·외벽 : 몰탈위 페인팅 등, ·내벽 : 벽지 및 타일 등, ·창호 : 새시창호 등 으로 치장 또는 마감하였습니다.

이용상태

본건은 아파트(주거용)으로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 화재경보 및 소화전설비, 승강기설비, 도시가스설비, 개별난방설비, 지하주차장 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 자체평탄한 토지로 아파트부지입니다.

인접 도로상태등

본건 단지 출입구는 동측에 소재하며, 왕복4차선 아스콘 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 도로(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(2016-06-01)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2014-02-28)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2021-12-24)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2021-12-24)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 택지개발지구(완료)<택지개발촉진법>, 전통상업보존구역(유통산업발전법)

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경34258 (1)

소재지: 광주광역시 광산구 운남동 781-1 운남8단지주공아파트 816동 13층1303호

용도: 아파트

감정가: 204,000,000원

토지 면적: 35.83㎡ (약 10.84평)

건물 면적 (전용면적): 59.41㎡ (약 17.97평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 장OOOOOOOOO (장흥군수산업협동조합)

아파트 정보: 운남8단지주공아파트, 2000년 9월 18일 사용승인, 총 23층 건물 중 13층 (1303호)에 해당합니다.

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 광주광역시 광산구 운남동에 소재하며, '금구초등학교' 북측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지, 교육시설, 근린공원, 근린생활시설 등이 혼재된 지대로 주위환경은 대체로 보통시됩니다.

교통상황: 본건 단지까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하고 간선도로가 통과하고 있는 등 제반 교통상황은 보통으로 평가됩니다.

도로상태: 본건 단지 출입구는 동측에 소재하며, 왕복 4차선 아스콘 포장도로에 접합니다.

토지 이용 계획: 본건은 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 도로, 소로3류, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 비행안전제6구역(전술), 택지개발지구(완료), 전통상업보존구역 등에 속합니다.

1.2. 권리분석

임차인 현황:

* 임차인: 박석훈 (박 )

* 보증금: 70,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-10-08

* 대항력: 있음

* 비고: 확정일자 및 배당신고일자 정보가 공란입니다. 차임이 0원인 점은 특이사항이며, 금액이 미상이라도 주의 필요합니다. (보증금 70,000,000원은 대항력에 의해 낙찰자가 인수할 가능성이 있습니다.)

등기부 요약:

* 말소기준권리: 2024년 3월 7일자 선한자산관리대부주식회사의 근저당 (108,000,000원)입니다.

* 소유권 이전 등기 기록이 존재합니다: 김정은 (2009.05.06), 구세원 (2015.10.21), 박진경 (2017.12.26, 매매).

* 후속 권리로는 우리금융캐피탈(가압류), 키움예스저축은행(가압류), 주식회사국민행복기금(가압류)이 모두 말소되었습니다.

* 본 경매 사건의 채권자(장흥군수산업협동조합)에 의한 임의경매 개시결정 등기(2025.11.04)가 말소기준권리보다 후순위로 기록되어 있습니다.

* 등기부채권 총액: 161,909,077원.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 제공된 정보상 해당 사항 없습니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 운남8단지주공아파트 단지 내 및 주변으로 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 상업 및 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 인근 교육시설(금구초등학교 등) 및 근린공원이 자리하고 있어 주거 지역으로서의 상권 특성을 지닙니다. 특정 혐오 시설은 파악되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

교육환경: 북측 인근에 금구초등학교가 위치하며, 주변에 여러 학교가 있어 교육 환경이 양호합니다.

편의시설: 단지 내 및 인근에 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등 부대시설이 갖추어져 있습니다. 또한, 근린생활시설에 포함된 마트, 은행 등 편의시설 이용이 편리합니다.

교통: 시내버스정류장이 인근에 위치하고, 주요 간선도로 접근성이 좋아 대중교통 및 자가용 이용 모두 편리한 편입니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인: 박석훈 씨는 전입일자(2021.10.08) 기준으로 대항력이 있으며, 보증금 70,000,000원을 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있습니다. 특히, 확정일자 및 배당신고일자 정보가 없어 배당받지 못할 경우 인수 부담이 커집니다. 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

차임 0원 특이사항: 임차인과의 계약 내용 중 차임이 0원인 점은 일반적이지 않으므로, 계약의 진위 및 추가적인 조건이 있는지 면밀히 확인이 필요합니다.

건축물 노후화: 2000년 9월에 사용 승인된 아파트로, 건물 연식이 약 26년이 경과하여 향후 유지보수 비용이나 리모델링/재건축 관련 이슈를 고려해야 할 수 있습니다.

임대관계 미상: '기타참고사항'에 임대관계 미상으로 기재되어 있으나, 임차인 현황에는 구체적인 임차인 정보가 기재되어 있어 정보 간의 차이가 있을 수 있습니다. 이 또한 주의가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 광주광역시 광산구 운남동 소재 운남8단지주공아파트 816동 13층 1303호로, 감정가는 204,000,000원입니다. 아파트 단지 내 기본적인 생활 편의시설과 교육시설 접근성이 양호하며, 교통 환경 또한 보통 수준으로 실수요자 및 투자자에게 매력적인 입지를 갖추고 있습니다. 가장 큰 리스크 요인은 대항력 있는 임차인 박석훈 씨의 존재로, 70,000,000원의 보증금을 인수해야 할 가능성이 있다는 점입니다. 이러한 임차인 리스크와 아파트의 건축 연식(약 26년)을 감안하여 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

실거주 매력: 초등학교와 인접한 주거지로서, 자녀가 있는 세대에게 편리한 환경을 제공합니다.

시세 대비 잠재 가치: 최근 실거래가(2026년 6월 기준 1억 8,500만원 ~ 1억 9,400만원)를 고려할 때, 임차인 인수 보증금을 감안한 적정 입찰가를 산정한다면 시세차익을 기대할 수 있습니다.

지역 발전 가능성: 향후 지역 재개발 또는 도시 재생 사업 추진 시 단지 가치 상승의 잠재력을 가지고 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 실거래가 동향 (2026년 6월): 59.41㎡ 기준 1억 8,500만원 ~ 1억 9,400만원 수준입니다.

본건의 감정가는 2억 4백만원입니다.

대항력 있는 임차인 보증금: 70,000,000원.

투자자는 총 취득 비용(입찰가 + 인수 보증금)이 시장 가치를 초과하지 않도록 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다.

최근 실거래가 평균(약 1억 8,800만원)과 인수 보증금(7,000만원)을 고려할 때, 총 취득 비용이 약 1억 8,500만원 ~ 1억 9,400만원 수준이 되도록 하는 것이 합리적입니다.

이를 바탕으로 본건의 예상 입찰가는 약 1억 1,500만원 ~ 1억 2,400만원 범위 로 고려해 볼 수 있습니다. (예: 입찰가 1억 1,500만원 + 인수 보증금 7,000만원 = 총 1억 8,500만원)

이는 시장 상황, 본건의 추가적인 조사 결과, 그리고 입찰 참여자들의 경쟁 상황에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.