나이스옥션 법원경매 광주 2025타경34259 [1] 광주광역시 북구 일곡동 10 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 남도

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 북구 일곡동 소재「서일어린이공원」북동측에 위치하며, 주위는 농경지, 자연림 등이 소재하는 농경지대로서 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건 인근까지 차량접근이 가능하며, 일반적인 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

부정형의 농경지(전), 일부도로 등으로 이용중임.

인접 도로상태

본건은 지적도상 맹지이나 현황 인접필지에 소재한 포장 및 비포장도로를 통하여 접근가능하며, 본건의 일부도 현황 비포장도로로 이용중임.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인원상, 자연녹지지역, 개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>임.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

㉠ 본건은 제시목록상 매각지분 공유자 「백영석」지분만의 평가이며, 평가대상 부분의 위치확인이 곤란하여 공유토지 전체를 기준으로 단가를 적용하였으며, 면적사정은 지분비율에 의하였음. ㉡ 의뢰목록상 본건의 면적은 "707평"으로 표기되어 있으나 토지대장상 면적(2,337㎡)을 기준으로 하여 지분평가하였으니 참고하시기 바람. ㉢ 본건은 지적도면에 의한 개략적인 목측 및 탐문 등에 의한 일반적인 현장 조사방법에 따라 감정평가를 실시하나, 본건 인근의 지적경계가 불분명하여 정확한 식별이 곤란한 바 지적경계복원측량을 요하니 경매진행시 참고하시기 바람. ㉣ 현장조사 당시 본건은 다수의 점유자가 임의로 경계를 구분하여 경작중인 것으로 추정되니 업무진행시 재확인하시기 바람. ㉤ 본건 지상에 쉼터, 창고 등의 구조물이 소재하나 철거 또는 이동이 용이할 것으로 판단되어 평가제외하였으니 참고하시기 바람.

물건 비고

지분매각, “특별매각조건 있음(공유자우선매수권 1회로 제한)”.농지취득자격증명 필요[미제출시(반려처분 및 미발급통지서 등 포함) 매수보증금 미반환]. 지상에 다수점유자가 임의로 경계를 구분하여 농작물 경작중. 현황 일부도로로 이용중. 철거, 이동 용이한 쉼터, 창고는 매각 제외

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경34259 (1)

소재지: 광주광역시 북구 일곡동 10

용도: 전 (농경지)

감정가: 79,458,000원 (전체 토지 기준)

토지면적: 2337.19㎡ (약 707.15평)

토지지분: 778.9854㎡ (약 235.79평) - (백영석 지분 추정)

건물면적: 해당 없음 (건축물대장 없음)

매각대상: 토지 일부 지분 매각 (백영석 지분)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주식회사골든트리캐피탈대부 (등기부요약 및 감정평가서 요약 기반)

특이사항: 농지취득자격증명, 지분매각, 공유자우선매수신고

주의사항: 농지취득자격증명 미제출 시 매수보증금 미반환. 다수 점유자의 임의 경작, 일부 도로 이용. 쉼터, 창고 등은 매각 제외.

2. 입지조건

위치 및 주위환경:

광주광역시 북구 일곡동에 소재하며, 「서일어린이공원」 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 농경지, 자연림 등이 소재하는 농경지대로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통상황:

본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 일반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

형태 및 이용상태:

부정형의 농경지(전)이며, 일부는 도로로 이용 중입니다.

인접 도로상태:

지적도상 맹지이나, 현황 인접 필지에 소재한 포장 및 비포장 도로를 통하여 접근이 가능합니다. 본건의 일부 또한 현황 비포장 도로로 이용 중입니다.

토지이용계획 및 제한상태:

토지이용계획확인원상 자연녹지지역, 개발제한구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

등기부상 현황:

소유권은 백경호, 백미화 외 2명(협의분할에 의한 상속)에게 있습니다.

말소기준권리는 2025년 2월 17일 접수된 주식회사골든트리캐피탈대부의 근저당권(52,500,000원)입니다.

임의경매 개시결정은 2025년 11월 5일 주식회사골든트리캐피탈대부(38,620,437원)에 의해 등기되었습니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리:

본 물건은 매각으로 소멸되지 않는 권리로 '지상권'이 명시되어 있습니다. 이는 인수될 수 있는 권리이므로, 실제 지상권의 존재 여부 및 내용을 반드시 확인해야 합니다.

인수되는 권리:

상기 근저당권 및 임의경매 개시 결정 등기는 말소기준권리에 의해 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, '지상권'은 매각으로 소멸되지 않으므로 인수될 가능성이 있습니다.

임차인 현황:

인수 보증금 합계 0원입니다. 현재까지 파악된 임차인은 없으나, 점유자 현황은 별도 확인이 필요합니다. (주의사항에 다수 점유자 언급됨)

4. 상권분석

본 물건은 광주광역시 북구 일곡동의 농경지대로서, 「서일어린이공원」 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 농경지, 자연림과 일부 주거지역이 혼재되어 있습니다. 대규모 상업지구보다는 지역 기반의 소규모 상가 및 편의시설이 존재할 가능성이 높습니다. 인근에 광주보훈병원 등 의료 시설이 위치하여 관련 편의 시설 이용이 가능합니다.

5. 생활정보

주변 편의시설:

「서일어린이공원」이 인접해 있어 휴식 공간으로 활용 가능합니다. 또한, 일곡동 일대에는 초등학교, 중학교 등 교육 시설과 병원, 마트 등 기본적인 생활 편의시설이 분포하고 있어, 근거리를 통해 기본적인 생활 서비스 이용이 가능합니다.

교통 편의성:

본건까지 차량 접근은 용이하나, 대중교통 이용 편의성은 추가적인 현장 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

지분 매각:

전체 토지가 아닌 일부 지분만 매각되므로, 공유자와의 관계 설정, 토지 이용 및 관리상 분쟁 발생 가능성이 있습니다.

농지취득자격증명 필수:

경작·농업 경영 등 농지 취득 요건을 충족해야 하며, 미제출 시 매수 보증금 미반환될 수 있습니다.

점유자 문제:

다수의 점유자가 임의로 경계를 구분하여 경작 중이며, 일부 토지가 도로로 이용 중입니다. 이로 인한 점유자 명도, 경계 분쟁, 경작물 처리 등에 대한 문제가 발생할 수 있습니다.

지상권 존재 가능성:

매각으로 소멸되지 않는 권리로 '지상권'이 명시되어 있어, 인수 시 재산권 행사에 제약이 따를 수 있습니다.

맹지 가능성:

지적도상 맹지이므로, 인접 토지 소유자와의 토지 사용 및 통행에 관한 관계 설정이 중요합니다.

개발제한구역:

자연녹지지역 및 개발제한구역으로 지정되어 있어 향후 토지 이용 및 개발 행위에 제약이 따릅니다.

경계 불분명:

지적 경계 복원 측량이 필요할 정도로 경계가 불분명하여, 향후 토지 경계 분쟁 소지가 있습니다.

혐오시설 관련:

주변 지역에 대한 조사 결과, 직접적으로 인접한 혐오시설(폐기물 처리 시설, 대규모 공장 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 일곡동 지역에 광주구치소 신축 예정(2028년 완공 목표)에 대한 주민 반발 사례가 있으며, 이는 지역적 특성으로 참고할 수 있습니다. (자료,)

7. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 북구 일곡동 소재의 농경지 일부 지분 매각 건으로, 농지취득자격증명이 필수적이며 지분 매각, 다수 점유자, 맹지 가능성, 개발제한구역 지정 등 권리 관계 및 토지 이용에 있어 복잡하고 잠재적 리스크가 다수 존재합니다. 특히 매각으로 소멸되지 않는 '지상권'의 존재 여부 및 그 내용은 인수 결정에 매우 중요한 요소가 될 것입니다.

8. 투자 포인트

상대적으로 낮은 감정가 대비 채무 금액이 높은 점, 지분 매각 및 개발 제한 구역 지정 등 여러 제약 요인으로 인해, 향후 잠재적 가치 상승을 기대하기보다는 복잡한 권리 관계 및 현황을 명확히 파악하고, 이러한 리스크를 해결할 수 있는 투자자에게 적합할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건은 토지 지분 매각 건으로, 전체 토지 감정가 79,458,000원의 약 1/3에 해당하는 지분 감정가는 약 26,500,000원으로 추정됩니다. 하지만 경매 개시 금액은 약 38,620,437원으로, 지분 감정가를 초과하는 금액입니다. 또한, 등기부상 근저당권 금액이 52,500,000원으로 지분 감정가보다 높습니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 잠재적 리스크와 현황을 면밀히 분석하고, 철저한 현장 조사를 통해 권리 관계를 명확히 한 후, 신중한 접근이 필요합니다.

보수적인 관점에서, 감정가(지분 가치)를 기준으로 하되 리스크 프리미엄을 고려하여 30,000,000원 내외에서 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다. 단, 이는 권리 분석 및 현황 조사를 통한 재확인이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.