나이스옥션 법원경매 광주 2025타경34287 [1] 광주광역시 광산구 신창동 산101-2 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 산해

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 광산구 신창동 소재 광주보건대학교 남동측 인근에 위치하며, 부근은 아파트단지, 소규모 공장, 농경지, 임야 등으로 형성된 시외곽지역임.

교통상황

번호(1) 차량 접근 용이하고, 번호(2,3) 차량 접근 불가능하며, 시외곽지역에 위치하며 일반적인 교통상황은 보통정도임.

형태 및 이용상태

번호(1,2) 부정형, 번호(3) 사다리형으로 완경사를 이루며 참나무류 등 활잡목이 식생하는 자연림이며, 번호(1) 남서측 일부는 도로로 이용중인 것으로 판단됨.

인접 도로상태

번호(1) 남동측으로 폭 약3m정도의 아스팔트포장도로와 접함. 번호(2,3) 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

번호(1~3) 자연녹지지역, 가축사육 제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한법률>,상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 준보전산지<산지관리법>.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

번호(1)토지의 남서측 일부가 도로로 이용중인 것으로 판단되는 바 정확한 이용상황 및 경계 확인을 위하여는 별도 측량을 요함.

물건 비고

일괄매각. 목록1. 남서측 일부가 도로 이용중. 경계 별도 측량요함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경34287 (1)

소재지: 광주광역시 광산구 신창동 산101-2

용도: 임야

감정가: 967,565,000원

토지면적: 3566.00㎡ (약 1079평)

건물면적: 0.00㎡ (없음)

매각대상: 토지매각 (일괄매각)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 광주미래신용협동조합 (근저당권자 및 임의경매 신청자)

특이사항: 공동담보

주의사항: 일괄매각. 남서측 일부가 도로 이용중. 경계 별도 측량 요함.

1.1. 입지조건

* 위치: 광주광역시 광산구 신창동, 광주보건대학교 남동측 인근에 위치.

* 주변 환경: 아파트단지, 소규모 공장, 농경지, 임야 등으로 형성된 시외곽 지역. 신창동은 교육 시설(광주보건대학교, 초중고등학교)과 주거 단지(부영, 남양휴튼, 대광로제비앙 등 다수 아파트)가 분포되어 있으나, 본 물건지는 시외곽 임야 지역으로 분류됩니다.

* 접근성:

* 목록1 (토지): 차량 접근 용이, 남동측으로 폭 약 3m 아스팔트포장도로 접함. 남서측 일부가 도로로 이용 중으로 판단됨.

* 목록2, 3 (토지): 차량 접근 불가능, 맹지.

* 교통: 일반적인 교통상황 보통 정도.

* 지형: 완경사를 이루는 부정형(1,2) 및 사다리형(3)의 자연림.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2020년 11월 30일 접수된 광주미래신용협동조합의 근저당권 (을16).

* 등기사항 요약:

* 갑15 (2005-09-08): 대한예수교장로회광주행복한교회 소유권 이전.

* 갑17 (2020-11-30): 주식회사정진 소유권 이전 (매매).

* 을16 (2020-11-30): 광주미래신용협동조합 근저당권, 752,400,000원. (말소기준권리, 매각으로 소멸)

* 을19 (2020-12-03): 광주미래신용협동조합 지상권 설정. (말소)

* 갑18 (2025-11-04): 광주미래신용협동조합 임의경매 개시결정 (2025타경34287), 643,297,342원. (말소)

* 총 채권액: 752,400,000원 (말소기준권리 등기부채권 총액 기준).

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 등기부상 말소 기재에도 불구하고, 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급되어 있어 인수해야 할 가능성을 배제할 수 없습니다. 이는 반드시 면밀히 확인해야 할 중대한 위험 요소입니다.

* 임차인 현황: 인수할 임차보증금 없음 (0원).

1.3. 상권분석

* 본건은 광주 외곽 지역에 위치하며, 주변에 아파트 단지가 일부 형성되어 있으나, 소규모 공장, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역입니다.

* 인근 광주보건대학교의 학생 및 교직원 수요는 일부 있을 수 있으나, 상업적 기능이 발달한 지역은 아닙니다.

* 전반적으로 상권 형성보다는 자연녹지로서의 기능이 강한 지역으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

* 인근 광주보건대학교를 통한 교육 관련 시설 접근은 가능합니다.

* 시외곽 지역에 위치하므로, 주요 편의시설, 상업시설, 교통시설 등은 다소 거리가 있을 수 있습니다.

* 차량 접근성이 일부 제한적이므로(목록2,3), 대중교통 이용이나 차량 보유 여부에 따라 생활 편의성이 달라질 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 등기부상 말소 기재에도 불구하고, 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급되어 있어 인수해야 할 가능성을 배제할 수 없습니다. 이는 반드시 면밀히 확인해야 할 중대한 위험 요소입니다.

* 토지 이용 제한: 자연녹지지역, 가축사육 제한구역, 상대보호구역, 비행안전제2구역, 준보전산지로 지정되어 있어 건축이나 개발 행위에 상당한 제한이 따릅니다.

* 맹지: 목록2, 3 토지는 맹지로서 차량 접근이 불가능하며, 활용에 어려움이 있습니다.

* 경계 확인: 경계가 별도 측량을 요하며, 남서측 일부 도로 이용 부분에 대한 정확한 이용 상황 및 경계 확인이 필요합니다. 토지 이용 계획상 도로로 명시되어 있지 않을 경우, 도로 부분에 대한 권리 문제가 발생할 수 있습니다.

* 접근성: 목록2, 3의 맹지 상태는 활용도를 크게 저하시키는 요인입니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 광주광역시 광산구 신창동에 위치한 임야로, 감정가는 9억 6천만 원대입니다.

* 주변 환경은 시외곽 지역으로 개발보다는 자연녹지로서의 특성이 강합니다.

* 권리상으로 인수해야 할 임차인은 없으나, 등기부상 말소된 지상권이 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있어 이는 매우 중대한 위험 요인입니다.

* 토지 이용 계획상 다양한 규제가 존재하며, 일부 필지는 맹지 상태로 활용에 제약이 있습니다.

* 정확한 경계 확인 및 도로 이용 현황 파악이 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적 (3566.00㎡)은 잠재적 가치를 가질 수 있습니다.

* 인근 광주보건대학교의 존재는 향후 지역 개발 시 긍정적인 요인이 될 수 있습니다. (단, 현재로서는 시외곽 지역)

* 현재 감정가가 산정되어 있으므로, 이를 기준으로 향후 가치 상승을 기대할 수 있습니다. (리스크 감안 필요)

1.8. 예상 입찰가

* 본 물건의 예상 입찰가는 감정가 967,565,000원을 기준으로 하되, 앞서 언급된 잠재적 리스크(특히 인수해야 할 가능성이 있는 지상권, 토지 이용 제한, 맹지 등)를 충분히 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

* 정확한 인수 부담액 및 토지 이용 가능성을 면밀히 검토한 후, 낙찰 후 예상되는 개발 가치와 수익성을 종합적으로 판단하여 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다. (현재 인수 보증금은 0원이므로, 입찰가 산정 시 직접적인 부담은 없습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.