나이스옥션 법원경매 군산 2025타경21559 [1] 전북특별자치도 익산시 어양동 84 우미아파트 101동 14층1406호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일 · 평가일 2025.11.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 전북특별자치도 익산시 어양동 소재 '익산부천중학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지 및 근린생활시설 등이 소재하는 등 제반 주위환경여건은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스승강장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 14층 중 제101동 제14층 제1406호로서, 외 벽 : 몰탈위페인팅 등 마감, 내 벽 : 벅지 및 타일 등 마감, 창 호 : 새시창 등 마감 임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비, 난방설비, 화재경보설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형 평지의 토지로서, 기준시점일 현재 '아파트부지'로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 노폭 약 10미터의 아스팔트포장도로를 통하여 진·출입이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

84번지 : 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(2024-08-16)(전부 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육 환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임. - 기 타 : --

물건 비고

-신청채권자 서울보증보험 주식회사로부터 2026. 5. 27.자에 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에동의한다'는 내용의 확약서가 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 군산지원 2025타경21559 (1)

소재지: 전북특별자치도 익산시 어양동 84 우미아파트 101동 14층 1406호

용도: 아파트

감정가: 81,000,000원 (8천1백만원)

면적:

토지: 30.96㎡ (약 9.37평)

건물: 60.00㎡ (약 18.15평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산강제경매

사용 승인일: 1996년 11월 15일

1.1. 입지조건

주변 환경: 대상 물건은 전북특별자치도 익산시 어양동 소재 '익산부천중학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지 및 근린생활시설 등이 소재하는 등 제반 주위 환경 여건은 보통입니다.

교통 상황: 대상 물건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스 승강장이 소재하는 등 제반 교통 상황은 보통입니다.

도로 상태: 서측으로 노폭 약 10미터의 아스팔트 포장도로를 통해 진출입이 가능합니다.

토지 이용 계획: 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소 기준 권리: 2023년 11월 06일자 광주광역시 서구의 압류 (갑3) 입니다.

인수되는 권리: 매각으로 인해 모든 등기부상 권리는 소멸될 예정이므로, 낙찰자가 인수하는 권리는 없습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 한국토지주택공사

* 보증금: 78,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 11월 19일

* 확정일자: 2022년 01월 12일

* 대항력: 없음

* 비고: 신청채권자인 서울보증보험 주식회사로부터 2026년 5월 27일자로 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다'는 내용의 확약서가 제출되었습니다. 따라서 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수할 의무가 없습니다.

1.3. 상권분석

주위 상권: 아파트 단지가 밀집되어 있으며, 인근에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

교통 접근성: 차량 및 대중교통 이용이 용이한 편입니다.

혐오시설 유무: 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. (※주변 환경은 주거 및 교육시설 중심으로 구성되어 있습니다.)

1.4. 생활정보

아파트 정보:

* 아파트명: 어양우미

* 주소: 전북특별자치도 익산시 어양동 84 (무왕로22길 43)

* 건축 연도: 1996년

* 총 세대수: 497세대

* 최고층: 15층 (해당 물건은 14층)

* 전용 면적: 60.00㎡ (약 18.15평)

* 부대시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소 등이 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

임차인 관련: 한국토지주택공사 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 반환에 대한 확약서가 제출되어 낙찰자가 보증금을 인수할 위험은 없습니다. 다만, 모든 계약 조건 및 관련 서류를 최종 검토하는 것이 좋습니다.

SGI 인수조건 변경: 이는 신청채권자(서울보증보험)의 채권 처리 관련 조건 변경을 의미하며, 제출된 임차인 관련 확약서와 함께 해석할 때 낙찰자에게 직접적인 권리 인수 부담은 없을 것으로 판단됩니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 익산시 어양동에 위치한 아파트로, 일반적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

부동산 강제 경매로 진행되며, 감정가는 8천1백만원입니다.

등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸되므로 낙찰자가 권리 인수 부담은 없습니다.

한국토지주택공사 임차인이 존재하나, 대항력이 없고 보증금 반환에 대한 확약서가 제출되어 낙찰자가 보증금을 인수할 의무가 없습니다.

따라서 권리 관계가 비교적 명확하여 안전하게 접근할 수 있는 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

비교적 명확한 권리 관계: 말소기준권리보다 늦은 모든 권리가 소멸되므로 권리 인수에 대한 부담이 적습니다.

임차인 보증금 미인수: 확약서 제출로 인해 임차인 보증금 인수 위험이 없습니다.

합리적인 시세: 최근 실거래가 및 감정가를 고려할 때, 시장가 대비 경쟁력 있는 가격에 취득할 기회가 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 81,000,000원

최근 실거래가 (2026년 6월, 14층): 6,500,000원

최근 실거래가 (2026년 7월, 2층): 6,900,000원

최근 실거래가 (2026년 6월, 3층): 8,000,000원

본 물건은 14층이며, 최근 유사 층수(14층) 거래가는 6,500만원이었습니다. 감정가(8,100만원)와 비교했을 때, 시장 상황 및 유사 물건의 거래 동향을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

현재 제공된 정보만으로는 정확한 시세 예측이 제한적이나, 최근 거래 사례와 감정가를 고려할 때, 6,500만원 ~ 7,500만원 범위 내에서 경쟁이 이루어질 것으로 예상됩니다.

따라서, 보수적인 접근으로 6,800만원 내외를 예상 입찰가로 제안합니다.

(※ 실제 입찰 시에는 현장 조사를 통해 시세를 재확인하고, 본 물건의 상태 및 주변 시세 변동을 면밀히 분석하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.