나이스옥션 법원경매 전주 2025타경1009 [1] 전북특별자치도 전주시 완산구 효자동3가 1540-3 힐스테이트효자동 103동 1층119호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙 · 평가일 2025.11.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 전주시 완산구 효자동3가 소재 '전북특별자치도청' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 각종 근린생활시설 및 아파트단지, 오피스텔 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스승강장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

1-가) 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 2층 중 1층 119호로서, - 외 벽 : 돌붙임 및 강화유리 등 마감, - 내 벽 : 내부 인테리어 및 벽지 붙임, 일부 타일 붙임 등 마감, - 창 호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

1-가)는 제2종근린생활시설(일반음식점)으로 이용중임.

설비내역

건물 내에 기본적인 위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 소방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 등고 평탄한 세장형의 토지로서, 현황 '주상용 건부지'로 이용중임.

인접 도로상태등

동측 및 남측으로 노폭 약 20미터, 서측으로 노폭 약 12미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역(2025-05-30)(서부신시가지 지구단위계획구역), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(2025- 01-06)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(2023-01-13)(주거밀집지역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임. - 기 타 : --.

물건 비고

- 현대힐스테이트상가관리단 위탁관리회사 대동코리아로부터 2026.04.03.자 "공용관리비 체납 신고서"(2025. 4월~2026. 3월 현재 체납관리비금액 금 7,032,448원)가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본 상세

사건번호: 전주지방법원 2025타경1009 (1)

소재지: 전북특별자치도 전주시 완산구 효자동3가 1540-3 힐스테이트효자동 103동 1층119호

용도: 근린상가 (제2종근린생활시설, 일반음식점)

건축 구조: 철근콘크리트구조

건물 사용승인일: 2017년 11월 07일

1.2. 면적 및 감정가

토지 면적: 11.35㎡ (약 3.43평)

토지 지분: 11.3469㎡

건물 면적: 54.11㎡ (약 16.37평)

건물 지분: 54.1125㎡

총 감정가: 391,000,000원

1.3. 매각 관련 정보

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 전주파티마신용협동조합 (말소기준권리)

2. 입지 및 주변 환경

2.1. 위치 및 환경

본 물건은 전북특별자치도 전주시 완산구 효자동3가에 위치하며, '전북특별자치도청'에서 남동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 다양한 근린생활시설, 아파트 단지, 오피스텔 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합된 지역입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량으로 본건 소재 건물까지 접근이 용이하며, 인근에 버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리합니다. 동측과 남측으로는 노폭 약 20미터, 서측으로는 노폭 약 12미터 내외의 포장도로에 접해 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

2.3. 토지 관련 계획

해당 토지는 중심상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역(서부신시가지 지구단위계획구역)에 속해 있습니다. 또한, 소로1류, 중로1류, 중로3류 등 다양한 도로 계획에 접해 있으며, 가축사육제한구역(주거밀집지역)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기사항 요약

집합건물 등기부등본 상 소유권보존, 소유권이전 등기가 확인되며, 말소기준권리인 전주파티마신용협동조합의 근저당권(2018-01-08)이 존재합니다. 이후 설정된 압류(전주시, 전주세무서장) 및 임의경매개시결정(전주파티마신용협동조합) 등기 모두 말소 예정입니다.

3.2. 말소기준 권리 및 인수 권리

본 건의 말소기준권리는 2018년 1월 8일 접수된 전주파티마신용협동조합의 근저당권입니다. 이보다 늦게 설정된 모든 권리(압류, 임의경매)는 매각으로 인해 소멸될 예정이며, 낙찰자가 인수해야 할 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

3.3. 임차인 현황 및 대항력

현재 임차인으로 양민규 씨가 보증금 10,000,000원, 차임 600,000원에 거주 중입니다. 전입일자는 2024년 2월 19일이며, 확정일자는 2025년 5월 12일입니다. 그러나 등기부상 말소기준권리보다 전입일자가 늦어 대항력은 없는 것으로 판단됩니다.

3.4. 인수 가능한 보증금

본 건의 경우, 임차인 양민규 씨의 대항력이 없어 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 의무는 없습니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권 분석

4.1. 업종 및 상권 특성

본 물건은 제2종근린생활시설(일반음식점)로 이용 중이며, 힐스테이트효자동이라는 주상복합 단지 내 상가에 위치하고 있습니다. 인근에 다양한 상업 시설이 밀집해 있어 경쟁 환경이 존재하지만, 해당 상가의 입지 및 업종에 따라 차별화된 영업이 가능합니다.

4.2. 주요 잠재 고객

주변의 아파트 단지 및 오피스텔 거주자, 그리고 전북특별자치도청 등 관공서의 직원들이 주요 잠재 고객이 될 수 있습니다. 특히 일반음식점으로 운영 중이므로, 인근 직장인 및 지역 주민을 대상으로 한 영업이 효과적일 것으로 보입니다.

5. 생활 정보

5.1. 편의 시설 및 주거 단지

상가 건물 내 기본적인 위생, 급배수, 승강기, 소방 설비 등이 구비되어 있습니다. 또한, 인근에 다수의 아파트 단지와 오피스텔이 위치하여 기본적인 생활 편의 시설 이용이 용이하며, 상업지구 내에 있어 다양한 편의시설 접근성이 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공용관리비 체납 사항

현대힐스테이트상가관리단 위탁관리회사로부터 2026년 4월 3일 자로 공용관리비 체납 신고서가 제출되었습니다. 2025년 4월부터 2026년 3월까지의 체납액은 총 7,032,448원으로 확인되었습니다. 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리사항에는 해당 없다고 명시되어 있으나, 낙찰 후 관리단과의 협의 또는 납부 의무 발생 가능성을 신중하게 검토해야 합니다.

6.2. 임차인 명도 관련

임차인 양민규 씨는 대항력이 없어 명도 대상이 될 가능성이 높습니다. 다만, 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가적인 비용 발생 가능성에 대비해야 합니다.

6.3. 혐오시설 유무

주변 환경 및 제공된 정보를 종합적으로 검토한 결과, 본 물건 주변에 혐오시설로 간주될 만한 시설은 파악되지 않았습니다.

7. 종합 의견

7.1. 강점

* 전주시의 주요 행정기관인 전북특별자치도청 인근 중심 상업 지역에 위치하여 유동인구 및 배후 수요가 풍부합니다.

* 신축급 상가 건물(2017년 사용승인) 내에 위치하여 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 주거 밀집 지역(아파트, 오피스텔)에 인접하여 안정적인 상권 형성이 가능합니다.

* 권리관계가 비교적 명확하여 인수해야 할 권리가 적습니다.

7.2. 약점

* 상당한 금액의 공용관리비가 체납되어 있어, 낙찰 후 추가적인 부담이 발생할 수 있는 리스크가 존재합니다.

* 건물 내 상가로서 업종 제한이나 특정 업종의 성공 가능성에 대한 심층적인 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 핵심 가치

전주시의 핵심 업무 지구 및 주거 단지와 인접한 뛰어난 입지가 가장 큰 투자 가치입니다. 도청 인근이라는 점은 공실 위험을 낮추고 안정적인 임대 수익을 기대하게 합니다.

8.2. 미래 전망

전주시의 지속적인 발전과 더불어 해당 지역의 상권 활성화 및 인구 유입 가능성을 고려할 때, 장기적인 부동산 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가 전략

9.1. 입찰가 산정 고려사항

본 건의 감정가는 391,000,000원입니다. 인수 보증금은 0원이므로, 감정가를 기준으로 입찰가 산정을 시작할 수 있습니다.

그러나 가장 중요한 고려사항은 7,032,448원에 달하는 공용관리비 체납액입니다. 이 체납 관리비가 낙찰자에게 승계되는지 여부를 반드시 확인하고, 승계될 경우 이를 입찰가에 반영하여 할인율을 적용해야 합니다. 또한, 명도 시 예상되는 비용이나 소요 시간 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 결정하는 것이 현명합니다.

일반적으로 1차 경매 시 감정가의 80~90% 수준에서 입찰이 이루어지지만, 본 건의 체납 관리비 리스크를 감안하여 신중한 접근이 필요합니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 방문을 통한 건물 상태 확인 및 관리단과의 적극적인 소통을 선행해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.