나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경102077 [1] 부산광역시 북구 덕천동 397-1 아남프라자 13층1303호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 혜인 · 평가일 2025.11.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 북구 덕천동 소재 '덕성초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 본건의 주위 일대는 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설, 업무시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도2·3호선 환승역인'덕천역' 이 소재하여 제반 교통상황 무난함.

건물의 구조

철골철근콘크리트조 평지붕 20층 건물인 아남프라자 내 13층 1303호로서 외 벽: 몰탈위 페인팅 마감 및 하부 복합판넬 마감, 내 벽: 벽지 마감 등, 창 호: 새시창임.

이용상태

아파트임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 옥내소화전, 화재탐지 및 경보설비, 도시가스 설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접 도로와 대체로 등고 평탄한 가장형 토지로서 공동주택 및 상가 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북서, 북동, 남동 및 남서측 4면이 도로에 접하며, 단지내 주차장설비 갖추고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 105m 최고높이 145m) <건축법>, 상대보호구역(덕성초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

* 사건번호: 부산서부지원 2025타경102077 (1)

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 현대해상화재보험주식회사 (등기부상 확인)

1.2. 물건 현황

1.2. 1.소재지 및 용도

* 소재지: 부산광역시 북구 덕천동 397-1 아남프라자 13층 1303호

* 용도: 아파트

1.2. 2.면적

* 토지 면적: 9.37㎡ (약 2.83평)

* 건물 면적: 59.22㎡ (약 17.91평) (전용면적 기준)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

1.2. 3.감정가

* 감정가: 231,000,000원

1.3. 매각 대상

* 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본건은 부산광역시 북구 덕천동 소재 '덕성초등학교' 남서측 인근에 위치합니다.

* 주위 일대는 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설, 업무시설 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

* 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 있습니다.

* 도시철도 2·3호선 환승역인 '덕천역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

* 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 105m 최고높이 145m), 상대보호구역(덕성초등학교)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 을구 6번 근저당권 (현대해상화재보험주식회사, 2024-06-27 접수, 168,000,000원) 입니다.

3.2. 인수되는 권리

3.2. 1.임차인 현황

* 임차인: 정

* 전입일자: 2010-02-23

* 대항력: 있음

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* ※ 임차인은 대항력을 갖추고 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요하며, 이에 대한 면밀한 확인 및 대처 방안 마련이 필수적입니다. 본 경매 절차 상 인수 보증금 합계는 0원으로 보고됩니다.

3.3. 말소되는 권리

* 말소기준권리보다 후순위인 근저당(을구 6번), 임의경매 개시결정(을구 7번) 등은 매각으로 인해 말소됩니다.

3.4. 기타 권리사항

* 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 기재되어 있습니다. (지상권 개요 없음)

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

* 본건이 위치한 덕천동 일대는 상업 및 업무시설과 주거시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

4.2. 아파트 단지 정보

* 아파트명: 아남프라자

* 준공일: 2000년 4월 12일 (2026년 기준 약 26년차)

* 총 세대수: 516세대 (건축물대장 기준)

* 총 층수: 20층 (본건 13층)

* 주차: 단지 내 주차 시설 갖추고 있음.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 덕천역 중심의 상업지구와 인접하여 대형마트, 병원, 은행 등 다양한 편의시설 접근성이 우수합니다.

5.2. 교육시설

* 덕성초등학교가 인근에 위치하며, 교육 환경 보호구역으로 지정되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

* 대항력 있는 임차인 정 이 보증금 0원, 차임 0원으로 전입되어 있습니다.

* 이는 일반적인 임대차 계약 형태와 다르므로, 인수 보증금은 0원이지만 임차인의 점유 권한으로 인한 명도 지연 또는 추가적인 법적 분쟁 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 임차인의 실제 계약 관계 및 권리 주장 내용에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

6.2. 기타 리스크

* 본건은 아파트지만, 건물 전체는 공동주택 외 근린생활시설, 의원, 판매시설, 운동시설 등으로도 이용되고 있어, 건물 관리 및 이용에 있어 복합 용도 건물로 인한 특이사항 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 본건의 감정가(231,000,000원) 대비 최근 실거래가(59.22㎡ 기준 17,000,000원~18,000,000원) 간 큰 차이를 보입니다. 감정가의 적정성 및 시장 가격과의 괴리 원인 파악이 중요합니다.

7. 종합 의견

* 본건은 부산 북구 덕천동의 역세권에 위치한 아파트로, 편리한 교통 및 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인이 보증금 0원으로 존재한다는 점에서 권리관계가 복잡하며 잠재적 리스크가 존재합니다. 또한, 감정가와 최근 실거래가 간의 상당한 차이를 보이고 있어 투자 시 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지로 인한 향후 시세 상승 잠재력.

* 주거 외 다양한 용도로 활용되는 복합 건물 내 주거 공간으로, 주변 편의시설 이용 용이.

* 명확한 권리 분석과 철저한 리스크 관리를 통해 시세 차익 기대 가능.

9. 예상 입찰가

* 본건은 대항력 있는 임차인이 보증금 0원으로 존재하며, 감정가와 최근 실거래가 간 상당한 차이가 있습니다.

* 최근 59.22㎡ 면적의 실거래가는 17,000,000원에서 18,000,000원 수준입니다.

* 임차인 관련 리스크와 시장 가격을 고려하여, 18,000,000원 내외의 입찰가를 제안합니다.

* 최종 입찰가 결정 시에는 현장 조사 및 법률 전문가와 상담을 통해 상세 리스크 분석을 재확인하시는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.