나이스옥션 법원경매 전주 2025타경31866 [1] 전북특별자치도 임실군 신덕면 신덕리 산135-1 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

전북특별자치도 임실군 신덕면 신덕리 소재 "신기마을" 북서측 근거리에 위치하며, 부근은 임야, 휴경 지, 농가주택 등이 소재하는 지방도 주변 야산지대임.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 차량접근이 가능하며, 관내교통편 및 도로사정 등을 고려할때 전반적인 교통상 황은 불편한 편임.

형태 및 이용상태

기호(1) : 부정형 토지로 현황 "토지임야, 일부 하천,농로"임. 기호(2) : 부정형 토지로 현황 "토지임야(미등기 주택 소재)"임.

인접 도로상태

기호(1),(2) : 동측으로 구거 경유 왕복2차선 포장도로를 통해 진출입하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 계획관리지역(계획관리지역), 농림지역(농림지역), 가축사육제한구역(2024-12-30)(상대제한 구역 1000m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 임업용산지<산지관리법>, 준보전산지 <산지관리법>, 소하천구역(신기천)<소하천정비법>, (영산강·섬진강)건축 등 허가제한지역(가 축분뇨배출시설 신축 제한)<영산강·섬진강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률>임. 기호(2) : 계획관리지역(계획관리지역), 가축사육제한구역(2024-12-30)(상대제한구역 1000m)<가축 분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>, (영산강·섬진강)건축 등 허가제 한지역(가축분뇨배출시설 신축 제한)<영산강·섬진강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법 률>임.

제시목록 외의 물건

기호(1),(2)지상에 후첨 "지적개황도" 및 "사진용지"와 같이 제시외(ㄱ)∼(ㅁ) 소재하고 있음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 없 음.

물건 비고

1. 일괄매각
1. 목록1은 둘 이상의 용도지역에 걸쳐 있으며, 일부는 도로, 하천, 소하천구역이며, 지상에 건축용 자재 다량 적재되어 있음
1. 목록1 지상에 제시외 구축물( 비닐하우스, 계사) 소재하며 매각 제외함
1. 목록1.에 제시외 관정(인접지와 경계불분명) 매각 제외
1. 목록2. 지상의 "목조 아스팔트싱글지붕 2층 주택 및 창고 매각 제외하고, 이로 인하여 제한받는 토지가액은 17,536,000원을 최저매각가격으로 정함
1. 목록1,2 지상에 정원수(매실나무 등)는 토지와 일괄거래관행에 고려되어 토지 가액에 포함되어 있으며 매각포함.
1. 인접지와 지적경계불분명함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 전주지방법원 2025타경31866 (1)

* 소재지: 전북특별자치도 임실군 신덕면 신덕리 산135-1

* 용도: 임야

* 감정가: 81,753,000원

* 토지면적: 2373.00㎡ (약 717.76평)

* 토지지분: 2373㎡ (약 717.76평)

* 건물면적: 0.00㎡

* 건물지분: 0㎡

* 매각대상: 토지매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 이OO

2. 입지조건

* 주변환경: 전북 임실군 신덕면 신덕리 소재 "신기마을" 북서측 근거리에 위치하며, 부근은 임야, 휴경지, 농가주택 등이 소재하는 지방도 주변 야산지대입니다.

* 교통상황: 본건 및 본건 인근까지 차량 접근이 가능하나, 관내 교통편 및 도로 사정을 고려할 때 전반적인 교통 상황은 불편한 편입니다.

* 형태 및 이용상태: 부정형 토지로 현황 "토지임야, 일부 하천, 농로"로 이용되고 있습니다.

* 인접 도로상태: 동측으로 구거를 경유하여 왕복 2차선 포장도로를 통해 진출입하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 기호 (1): 계획관리지역, 농림지역, 가축사육제한구역, 임업용산지, 준보전산지, 소하천구역(신기천), (영산강·섬진강)건축 등 허가제한지역에 해당합니다.

* 기호 (2): 계획관리지역, 가축사육제한구역, 준보전산지에 해당합니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 을1 (근저당권, 임실축산업협동조합, 2023-04-21)

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 주요 등기사항 요약:

* 소유권 이전 및 지분 이전 등기 다수 존재 (2017-09-28, 2017-12-26)

* 을1: 근저당권 (임실축산업협동조합, 2023-04-21) - 말소기준권리

* 을2: 지상권 설정 (임실축산업협동조합, 2023-04-21) - 말소

* 을3: 근저당권 (이종희, 2023-05-11) - 말소

* 갑4: 임의경매 (이종희, 2025-11-06) - 말소

* 갑5: 가압류 (농업협동조합중앙회, 2025-12-10) - 말소

* 갑6: 가압류 (농림수산업자, 2025-12-17) - 말소

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원이며, 임대 관계는 미상입니다.

4. 상권분석

* 본건은 임야 및 농가주택 등이 혼재하는 야산지대에 위치하고 있어, 일반적인 상업 기능의 상권 분석은 어렵습니다.

* 주변에 기본적인 편의시설(면사무소, 보건진료소, 은행 등)은 있으나, 상업시설이 밀집된 지역은 아닙니다.

* 신덕면 기초생활거점 조성사업 등 지역 활성화를 위한 사업이 추진되고 있으나, 직접적인 상권 형성과는 거리가 있습니다.

5. 생활정보

* 인근에 신덕면사무소, 신덕 보건진료소, 오수관촌농협, 신덕치안센터, 신덕우체국 등 기본적인 생활 편의시설이 소재하고 있습니다.

* 농촌 지역의 특성상, 대규모 쇼핑몰이나 병원 등은 차량 이동이 필요한 거리에 위치할 가능성이 높습니다.

* 임실군 차원에서 정주활력센터 건립을 통해 문화·여가 공간 확대를 추진하고 있으나, 본건 소재지와의 접근성은 별도 확인이 필요합니다.

* 도로변 풀베기 작업 등을 통해 쾌적한 환경을 유지하려는 노력이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 일괄매각이나, 일부 제시외 건물(비닐하우스, 계사), 관정, 2층 주택 및 창고는 매각에서 제외됩니다.

* 목록1은 둘 이상의 용도지역에 걸쳐 있으며, 일부가 도로, 하천, 소하천구역에 포함됩니다.

* 토지 지상에 건축용 자재가 다량 적재되어 있어 현장 확인이 필요합니다.

* 인접지와 지적 경계가 불분명한 점은 분쟁의 소지가 될 수 있습니다.

* 목록2 지상의 매각 제외되는 건물에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명하여 주의가 요구됩니다.

* 토지 이용 계획상 가축사육 제한 구역 및 건축 등 허가 제한 지역에 해당하여 건축 및 개발에 제약이 있을 수 있습니다.

* 과거 신덕면 지역에서 오염토양 반입 처리 시설 관련 민원이 있었던 사례가 있어, 주변 환경에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

* 집중호우 시 토사 유실 및 도로 침수 사례가 보고된 바 있어, 지형적 위험성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전라북도 임실군 신덕면의 야산지대에 위치한 임야입니다. 감정가는 81,753,000원으로 책정되었으나, 일부 제시외 건물 및 구축물 등이 매각에서 제외되며, 이로 인해 토지 가액이 조정되어 최저매각가격은 64,217,000원으로 산정되었습니다. 주변 환경은 농가주택과 임야가 주를 이루며, 기본적인 생활 편의시설은 소재하지만 상업 기능은 미미합니다. 권리 분석상 특이사항은 없으나, 용도지역 중복, 하천 및 소하천구역 포함, 지적 경계 불분명, 건축 자재 적재, 매각 제외 건물에 대한 법정지상권 불확실성, 각종 개발 제한 등 잠재적 리스크 요인이 다수 존재합니다. 또한, 과거 지역 내 오염토양 관련 민원 및 집중호우 시 침수 사례 등 환경적, 자연재해적 리스크도 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 상대적으로 낮은 최저매각가격: 감정가를 기준으로 상당 부분 제외된 토지 가액으로 인해 최저매각가격이 낮게 형성되었습니다.

* 자연환경: 청정 자연을 선호하거나 농업, 전원생활 등을 목적으로 하는 경우 잠재적인 가치가 있을 수 있습니다.

* 개발 잠재력: 계획관리지역, 농림지역 등에 걸쳐 있어 관련 법규 검토 후 소규모 건축이나 농업 시설 부지로 활용 가능성을 모색해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 최저매각가격: 64,217,000원 (81,753,000원 - 17,536,000원)

* 예상 입찰가는 최저매각가격을 기준으로 하되, 본 물건의 잠재적 리스크와 향후 활용 가능성, 주변 시세 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

* 다만, 본건은 개발 제한 및 다양한 이슈가 존재하는 관계로, 신중한 접근이 필요하며, 상세한 현장 조사 및 법률 검토 후 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.