나이스옥션 법원경매 전주 2025타경1008 [1] 전북특별자치도 임실군 강진면 갈담리 517-18 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문감정 · 평가일 2025.11.18

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 임실군 강진면 소재지내 소재 "강진공용버스터미널" 북동측 인근에 소재하며 도로변에는 근린상가, 터미널 등이 소재하고 후면은 기존주택지대임.

교통상황

남측인근에 버스터미널 및 간선도로가 위치하여 제반 교통편은 무난함.

형태 및 이용상태

사다리형 평지의 토지로서 단독주택부지로 이용중임.

인접 도로상태

동측에 폭 약4미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(계획관리지역), 자연취락지구, 가축사육제한구역(2024-12-30)(상대제한구역 100m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, (영산강·섬진강)건축 등 허가제한지역(2021-12-01)(가축분뇨배출시설 신축 제한)<영산강·섬진강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

건물감정평가요항표

건물의 구조

조적조 평슬라브지붕(현황 철재판넬지붕 옥상지붕 보강) 2층으로 외벽 - 적벽돌 노출쌓기 내벽 - 벽지, 몰탈위페인팅 및 타일 등 마감 창호 - 샷시 및 목재창임.

이용상태

주택(1층-2가구, 2층-1가구)임.

설비내역

위생설비 및 급배수시설 되어 있고 개별유류보일러시설이나 1층은 장기간 공실로 보일러 철거된 상태임.

부합물 및 종물

후첨 '지적및건물개황도' 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기호2)건물옥상에 철재판넬지붕 옥상시설(기호ㄴ) 보강하여 지붕보강 및 옥상창고 등으로 이용중임.

물건 비고

1. 일괄매각
1. 제시외 건물 포함
1. 건물 1층은 장기간 공실 등으로 내부상태가 좋지 않아 수리가 필요하고, 난방을 위한 보일러시설 등이 철거된 상태임
1. 건물옥상에 철재판넬지붕 옥상시설(별지목록 제시외 2-2) 보강하여 지붕보강 및 옥상창고 등으로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 전주지방법원 2025타경1008 (1)

소재지: 전북특별자치도 임실군 강진면 갈담리 517-18

용도: 단독주택 (건축물 현황: 단독주택(3가구))

건축년도: 1994년 4월 10일

구조: 조적조 (현황: 기타 조적 구조), 지붕: 평슬라브 (현황: 철재판넬 지붕 보강)

토지 면적: 154.00㎡ (약 46.6평)

건물 면적: 149.59㎡ (약 45.2평)

제시외 건물 면적: 95.40㎡ (옥상 시설)

감정가: 92,873,390원

경매 구분: 부동산강제경매

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.1. 입지조건

주변 환경: 본건은 임실군 강진면 소재지 내에 위치하며, "강진공용버스터미널" 북동측 인근에 소재합니다. 도로변에는 근린상가 및 터미널이 밀집해 있으며, 후면 지역은 기존 주택지대입니다.

교통 상황: 남측 인근에 버스터미널과 간선도로가 위치하여 제반 교통편 이용이 편리합니다.

토지 형태 및 도로 접면: 토지는 사다리형 평지이며, 단독주택 부지로 이용 중입니다. 동측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

토지 이용 계획 및 제한 사항: 본 건 토지는 계획관리지역, 자연취락지구에 속하며, 가축사육제한구역(상대제한구역 100m) 및 (영산강·섬진강) 건축 등 허가제한지역(가축분뇨배출시설 신축 제한)에 해당됩니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 을3 근저당권 (접수일자 2024-06-25, 김제산림조합, 36,000,000원)

등기부채권 총액: 48,000,000원 (근저당 2건 합계)

* 임차인 현황

* 심동구:

보증금: 20,000,000원

차임: 0원

전입일자: 1995-05-01

확정일자: 1995-06-29

배당신고일자: 2025-12-10

대항력: 있음

비고: 장기간 거주한 임차인으로, 배당신고일이 경매 사건 처리 시점보다 늦어 보증금 인수 가능성이 있습니다.

* 심소영:

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2021-11-23

확정일자: (미상)

배당신고일자: (미상)

대항력: 있음

비고: 보증금이 미상이며 대항력이 있어, 보증금 인수 여부 및 금액을 반드시 확인해야 합니다. 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음 (단, 상기 임차인의 보증금은 인수될 수 있습니다.)

인수 보증금 합계: (시스템 추정치 0원) - 임차인 심동구의 보증금 20,000,000원은 인수될 가능성이 높으며, 심소영의 보증금은 미상입니다.

1.3. 상권분석

주변 상가 및 주택 현황: 본건은 강진공용버스터미널 인근에 위치하여 상가 및 주택이 혼재하는 지역입니다. 기본적인 편의시설 접근성이 양호합니다.

주변 부동산 거래 정보:

최근 매매/임대 JSON 정보에 따르면, 인근(517-17번지) '다세대' 주택(전용면적 43.165㎡, 1996년 건축)이 2025년 9월 9일 29,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 이는 본건 '단독주택(3가구)'과는 면적, 종류, 층수 등에서 차이가 있어 직접적인 시세 비교는 제한적입니다.

본건 용도 및 이용 현황: 건축물대장상 본건은 '단독주택(3가구)'이며, 이용 현황상 1층에 2가구, 2층에 1가구가 거주하는 것으로 파악됩니다.

1.4. 생활정보

편의시설 접근성: 남측 버스터미널 및 인근 상가 접근이 용이하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

주거 쾌적성: 주택지대와 상업시설이 혼재하는 지역으로, 주변 환경에 따라 주거 쾌적성이 달라질 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 보증금 인수 위험:

- 심동구 임차인은 1995년부터 거주하였으며, 보증금 20,000,000원을 인수해야 할 가능성이 높습니다.

- 심소영 임차인은 보증금이 미상이며 대항력이 있어, 인수되는 보증금액이 예상보다 클 수 있습니다. 금액 미상 임차인 존재는 큰 위험 요소입니다.

건물 노후화 및 내부 상태 불량:

- 건축년도(1994년)가 오래되어 건물 노후화에 따른 유지보수 비용이 지속적으로 발생할 수 있습니다.

- 건물 1층은 장기간 공실로 인해 내부 상태가 좋지 않으며, 난방을 위한 보일러 시설이 철거된 상태로 수리가 시급합니다.

제시외 건물 관련 문제: 옥상에 철재판넬지붕 옥상시설(창고 이용)이 제시외 건물로 포함되어 매각되나, 구조적 안전성 및 법규 위반 여부 확인이 필요합니다.

토지 이용 제한 사항: 본 건 토지는 가축사육제한구역 및 건축 허가 제한 지역에 해당되어 향후 건축 행위에 제약이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 전주지방법원에서 진행 중인 부동산강제경매 물건으로, 임실군 강진면 버스터미널 인근에 위치한 단독주택(3가구)입니다. 토지와 건물이 일괄 매각 대상이며, 감정가는 92,873,390원입니다.

가장 큰 쟁점은 대항력 있는 두 명의 임차인, 특히 보증금이 미상인 임차인으로 인한 잠재적인 보증금 인수 부담입니다. 또한, 1층 건물의 심각한 상태와 옥상 증축 시설에 대한 수리 및 보강 비용도 상당할 것으로 예상됩니다.

교통 및 상권 접근성은 양호하나, 지역 제한 사항 등을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

소액 투자 가능성: 감정가가 상대적으로 낮아 소액으로 투자를 고려해볼 수 있습니다.

입지 장점: 버스터미널 인근이라는 입지 조건을 활용할 수 있습니다.

향후 가치 상승 잠재력: 임차인 문제를 원만히 해결하고 건물 수리를 완료한다면, 지역 내 주거 수요를 충족시킬 수 있는 잠재력이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 92,873,390원

주변 시세 분석: 제공된 JSON 정보는 본건과 유사성이 낮은 '다세대' 주택의 거래 사례이며, 이를 직접 본건의 시세로 적용하기는 어렵습니다.

필수 고려 사항:

- 대항력 있는 임차인 보증금 인수 (심동구: 20,000,000원, 심소영: 미상, 인수 가능성 높음)

- 건물 내부 수리 및 보일러 시설 설치 비용 (최소 20,000,000원 ~ 40,000,000원 예상)

- 옥상 증축 시설 관련 보강 및 안전 점검 비용

- 기타 명도 비용, 취득세 등 부대 비용

종합적인 상황을 고려할 때, 임차인 보증금 인수액과 예상 수리비를 포함하면 실질적인 필요 자금은 감정가를 상회할 가능성이 있습니다. 따라서 보수적인 시각에서 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

심소영 임차인의 보증금을 최소 20,000,000원으로 가정하고, 수리비 30,000,000원을 더하면 최소 70,000,000원의 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

예상 입찰가: 55,000,000원 ~ 65,000,000원

본건은 임차인 보증금 미상, 건물 상태 불량 등 위험 요인이 크므로, 낙찰가율을 60~70% 수준으로 보수적으로 접근하는 것을 권장합니다.

최종적으로 60,000,000원 (6천만원) 내외에서 신중하게 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.