나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경101658 [1] 부산광역시 사상구 주례동 595 럭키주례아파트 3동 7층701호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 문일감정 · 평가일 2025.11.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사상구 주례동 소재 부산도시철도 2호선 '주례역' 남측 인근에 위치 하는 럭키주례아파트 3동 7층 701호로서 부근은 공동주택 및 근린생활시설, 단독주택, 학교 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 2호선 '주례역'이 위치하여 대중교통 등 제반교통사정은 대체로 편리함.

건물의 구조

철근콩크리트조 슬래브지붕 15층 건물 내 7층 701호로서 외벽: 몰탈위 페인팅마감 내벽: 벽지마감 등 창호: 샷시창.

이용상태

공동주택(아파트).

설비내역

위생설비 및 소화전설비, 승강기설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 북서하향의 완경사지 내 자체 지반 평탄하게 조성된 부정형의 토지로서 공동주택 (아파트) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 중로 등과 접하며 단지내 가로망 정비되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 제3종일반주거지역, 방화지구, 지구단위계획구역, 공원(저촉), 도로(저촉), 중로1류(폭 20m~25m)(저촉), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(학교환경위생정화구역)<교육 환경 보호에 관한 법률>, 정비구역<도시 및 주거환경정비법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

공동주택(아파트)으로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산서부지원 2025타경101658 (1)

소재지: 부산광역시 사상구 주례동 595 럭키주례아파트 3동 7층701호

용도: 아파트

감정가: 222,000,000원

토지면적: 24.90㎡ (약 7.53평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 44.10㎡ (약 13.34평)

건물제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 한OOOOOOO

주의사항: 공동주택(아파트)으로 이용중임.

건축물표제부상 주요 용도: 교육연구시설 (사용승인일 1984-12-26). 실제 이용 현황 및 아파트 정보 상으로는 공동주택(아파트)으로 확인됨.

1.1. 입지조건

* 주위환경: 부산광역시 사상구 주례동 소재 부산도시철도 2호선 '주례역' 남측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택, 근린생활시설, 단독주택, 학교 등으로 형성되어 있음.

* 교통상황: 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 2호선 '주례역'이 있어 대중교통 이용이 편리함.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 일반상업지역, 제3종일반주거지역, 방화지구, 지구단위계획구역에 속하며, 공원, 도로, 중로1류(폭 20m~25m) 저촉, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 정비구역 등의 제한이 있음.

* 인접 도로상태: 남동측으로 중로 등과 접하며 단지 내 가로망이 정비되어 있음.

* 혐오시설: 주변에서 건설폐기물 재활용 업체와 관련된 민원 사례가 있으나, 해당 물건지로부터의 직접적인 연관성은 확인되지 않음.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 을6, 근저당권, 한국주택금융공사, 2019년 12월 27일 접수, 채권액 97,900,000원.

* 등기부상 총 채권액: 97,900,000원.

* 등기부 요약:

* 소유권 이전 (1988-07-16, 갑1)

* 소유권 이전 (2018-05-17, 갑2)

* 근저당권 (2019-12-27, 을6, 말소기준권리)

* 임의경매 (2025-07-04, 갑3)

* 소유권 이전 (상속) (2025-07-24, 갑4)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (현재 등기부상 해당 권리 없음).

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 별도의 임차인 정보는 없으나, '기타참고사항(임대관례 및 기타)'란에 '미상임'으로 기재되어 있어 보증금 및 차임에 대한 상세 내용은 확인이 필요할 수 있음.

1.3. 상권분석

* 주례역세권: 부산 도시철도 2호선 주례역 인근에 위치하여 역세권의 이점을 가짐.

* 주거 및 근린 상권: 주변이 공동주택, 근린생활시설, 학교 등으로 구성되어 있어 주거 및 생활 편의를 위한 상권이 발달해 있음.

* 주변 시설: 동주초등학교, 동주중학교, 주례여자고등학교 등이 인근에 위치하여 교육 환경이 양호함.

1.4. 생활정보

* 아파트 정보:

* 아파트명: 럭키주례아파트

* 주소: 부산광역시 사상구 주례동 595

* 사용승인일: 1987년 4월 11일

* 총 동수: 15개동

* 총 세대수: 1,963세대

* 최고층: 15층 (해당 물건은 7층)

* 총 주차대수: 1,200대 (세대당 약 0.61대)

* 관리사무소 연락처: 051-325-8802

1.5. 잠재적 리스크

* 건축물대장 용도 불일치: 건축물 표제부 상 주 용도가 '교육연구시설'로 기재되어 있으나, 실제 이용 현황은 '아파트'임. 이는 추후 재건축 또는 행정 처리 시 이력상의 혼란을 야기할 수 있는 잠재적 이슈임.

* 다수 상속인: 최근 소유권 이전이 '상속'으로 인한 것으로, 여러 명의 상속인이 있을 가능성이 높아 권리관계가 복잡해질 수 있음.

* 복잡한 토지이용계획: 제3종일반주거지역, 일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역 등 다양한 용도지역 및 지구에 속해 있으며, 일부 '저촉'되는 구역이 있어 개발 및 건축 시 제한사항이 존재할 수 있음.

* 재건축 추진: 럭키주례아파트는 재건축 정비구역 지정 및 추진위 승인 절차가 진행 중인 것으로 파악되어, 재건축 진행 시 조합원으로서의 의무 및 부담 발생 가능성이 있음.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산 도시철도 2호선 주례역 인근에 위치하여 교통이 편리하며, 주변 학군 및 생활 편의시설이 잘 갖추어진 주거지입니다. 1987년에 준공된 아파트로 재건축 추진 단지로도 언급되고 있어 향후 가치 상승 가능성을 기대해 볼 수 있습니다. 다만, 건축물대장상 용도와 실제 이용 현황 간의 불일치, 다수의 상속인 발생 가능성, 복잡한 토지이용계획 등은 권리 분석 및 향후 진행 시 주의가 필요한 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 부산 도시철도 2호선 주례역 도보 이용 가능 거리로 뛰어난 교통 환경을 제공합니다.

* 재건축 기대감: 노후 아파트 단지로서 재건축 추진이 언급되고 있어, 장기적인 관점에서 투자 가치가 있습니다.

* 생활 편의시설: 주변에 학교, 상업시설, 공원 등이 위치하여 주거 만족도가 높습니다.

* 합리적인 감정가: 유사 면적대의 최근 매매가와 비교하여 감정가가 상대적으로 높아 보이나, 시장 상황 및 재건축 진행 여부에 따라 가치 재평가가 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 아파트 매매 정보를 분석한 결과, 동일 면적(44.1㎡) 기준으로 2026년 4월 17,000만원, 2026년 4월 19,900만원에 거래된 사례가 있습니다. 감정가는 22,200만원으로, 최근 실거래가보다 높은 수준입니다. 재건축 추진 단지라는 점과 역세권 입지를 고려하되, 시장 가격과의 괴리를 감안하여 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

예상 입찰가는 200,000,000원 정도로 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.