나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경102136 [1] 부산광역시 사하구 괴정동 946-5 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한라감정 · 평가일 2025.11.19

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사하구 괴정동에 소재하는 '부산지하철1호선(괴정역) 남측 인근에 위치하며 부근은 낙동대로를 따라 각종 은행, 아파트 등이 형성되어 있고 부근은 병원, 점포 등 각종 근린생활시설 및 숙박시설, 아울렛 등 상업시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 부산지하철1호선[괴정역]이 위치하여 제반 교통상황은 원활함.

형태 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건의 남측으로 폭 약 8미터 폭의 아스팔트 포장도로에 접하여 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m)(2020-07-01)(소로2-101)(접합) 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(110m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(80m)<건축법>임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

·임대관계: 미상임. ·기 타: 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

블록조 스라브 및 샌드위치판넬지붕 지상 2층 건물로서 [사용승인일: 1978.12.29/증축일: 2014.05.15, 2014.06.24] ·외 벽: 외장타일, 몰탈위 페인팅 마감. ·바 닥: 화강석 및 아스타일 깔기 등임. ·창 호: 알루미늄샷시 구조임.

이용상태

일반건축물대장 상 1,2층 공히, 근린생활시설로서 1층 일부[상호명: 병천순대]는 공실이고 그외 1층,2층[상호명: 뽀끼뽀끼]은 근린생활시설로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 '건물개황도' 및 '사진용지'와 같이 부합물 및 종물이 소재하며 구조 및 규모, 용도 등을 고려할 때 본건 토지에 미치는 영향은 별무함.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

·임대관계: 미상임. ·기 타: ① 본건 기호(1)은 일반건축물대장 상 1층 제2종근린생활시설(일반음식점) 37.44㎡ 증축(2014.05.15.), 2층 제2종근린생활시설(일반음식점) 81㎡ 증축(2014.06.24)되었으며 증축부분은 원가법에 의거하여 대상물건의 가액을 산정할 시 관찰감가를 병용하여 이를 고려하였음. ② 후첨 ‘지적도’, ‘건물개황도’, ‘사진용지’ 와 같이 제시외 건물 기호(ㄱ)~(ㅂ)이 소재하며 각각의 구조·규모· 이용상황 등을 고려할 때 본건 토지의 가치에 미치는 영향은 별무하며 감정평가명세표 상에 평가액을 기재하였으니 경매의 진행시 참고하시기 바람.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물 2-1 내지 2-6 포함.
- 본건 토지, 건물은 인근 부동산(괴정동 947-3, 947-6, 948-1, 948-2)과 일단으로 부산광역시 사하구청장으로부터 건축허가를 득한 상태임(감정평가서 참조).
- 본건 토지는 상업용 건부지로, 건물은 근린생활시설로 각 이용중임.
- 본건 건물은 일반건축물대장 상 1층 제2종근린생활시설(일반음식점) 37.44㎡ 증축(2014.05.15.), 2층 제2종근린생활시설(일반음식점) 81㎡ 증축(2014.06.24.)되었음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산서부지원 2025타경102136 (1)

* 소재지: 부산광역시 사하구 괴정동 946-5

* 용도: 근린생활시설 (건물), 상업용 건부지 (토지)

* 감정가: 3,832,009,640원

* 토지면적: 326.00㎡ (약 98.62평)

* 건물면적: 263.36㎡ (약 79.69평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 구OO

* 특이사항: 중복사건, 대항력있는 임차인 존재, 공동담보 물건

2. 입지조건

* 교통: 본 물건은 부산지하철 1호선 괴정역에서 남측 인근에 위치하며, 차량 진출입이 용이합니다. 또한, 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 제반 교통 상황은 원활한 편입니다.

* 주변 환경: 본 건은 부산광역시 사하구 괴정동에 소재하며, 주변은 낙동대로를 따라 각종 은행, 아파트 등이 형성되어 있습니다. 또한, 병원, 점포 등 다양한 근린생활시설과 숙박시설, 아울렛 등 상업시설이 밀집한 지역으로 활발한 상권을 형성하고 있습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한: 본 건 토지는 일반상업지역, 방화지구로 지정되어 있으며, 소로2류(폭 8m~10m) 도로에 접해 있습니다. 또한, 가로구역별 최고높이 제한지역(110m, 80m)에 해당합니다.

3. 권리분석

* 임차인 현황:

* 김태경: 보증금 5,000,000원, 차임 100,000원, 전입/사업일자 2017-02-16, 대항력 있음.

* 병천순대: 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음.

* 뽀끼뽀끼: 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음.

* 임차인 분석: 김태경 임차인은 대항력이 있으므로, 보증금 5,000,000원과 월차임 100,000원을 인수할 가능성이 있습니다. 정확한 인수 여부 및 금액에 대한 최종 판단은 관련 법령 및 본 건에 대한 심층 조사를 통해 이루어져야 합니다.

* 등기부상 권리 분석:

본 건의 말소기준권리는 2024년 11월 8일 접수된 부산진신용협동조합의 근저당권(을13)입니다. 이에 따라 위 권리보다 후순위인 을14, 갑10, 갑12, 갑11 등의 권리는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 인수되는 권리: 등기부상 소멸되지 않는 권리는 명시적으로 확인되지 않으나, 대항력 있는 임차인 김태경의 보증금 5,000,000원은 인수될 가능성이 있습니다.

4. 상권분석

* 현황: 본 물건은 부산 지하철 1호선 괴정역 인근 낙동대로변에 위치하여 유동인구 및 접근성이 우수한 상업지역에 속합니다.

* 업종: 주변에 병원, 점포, 근린생활시설, 숙박시설, 아울렛 등 다양한 상업시설이 밀집해 있어 상권이 활성화되어 있습니다. 현재 건물은 제2종 근린생활시설(일반음식점)로 이용 중입니다.

5. 생활정보

* 주변 편의시설: 인근에 다양한 금융기관, 병원, 아울렛 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

* 교육시설: 괴정초등학교, 사하초등학교, 부산전자공업고등학교, 동주대학교 등이 인근에 위치하고 있습니다.

* 혐오시설: 본 건 주변에 특별히 혐오시설로 간주될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 법적/권리상 리스크:

* 대항력 있는 임차인 김태경의 보증금 5,000,000원 인수 가능성이 있습니다.

* 중복사건으로 경매 절차가 복잡할 수 있으며, 추가적인 경매 진행 가능성도 고려해야 합니다.

* 공동담보 물건으로, 다른 담보 물건의 낙찰 결과에 따라 본 건의 매각 결과에 영향을 줄 수 있습니다.

* 물리적/시설 리스크:

* 건물 사용승인일이 1978년으로 노후화되었으나, 2014년 증축 및 수리가 이루어진 점은 긍정적입니다.

* 제시외 건물 94.00㎡ (2-1 내지 2-6)이 일괄 매각에 포함되나, 실제 현황과 공부상 차이 여부 확인이 필요합니다.

* 시장 리스크:

* 부동산 시장의 변동 가능성.

* 상업용 건물로서 공실 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 지하철 1호선 괴정역 역세권에 위치한 상업용 근린생활시설 건물로서, 입지적 장점이 뛰어나고 주변 상권이 활성화되어 있습니다. 토지 및 건물 면적 대비 감정가가 높은 편이며, 다수의 권리관계와 대항력 있는 임차인이 존재하여 철저한 권리분석이 필수적입니다. 또한, 인근 부동산과 일단으로 건축 허가를 득한 상태라는 점은 향후 개발 가능성을 시사합니다.

8. 투자 포인트

* 괴정역 역세권이라는 뛰어난 입지 조건과 상업지역으로서의 미래 가치.

* 풍부한 유동인구와 다양한 상업시설 밀집으로 인한 높은 잠재적 임대 수요.

* 2014년 증축 및 리모델링으로 비교적 양호한 건물 상태 유지 가능성.

* 인근 토지와 연계 개발 허가 상태로 향후 가치 상승 잠재력 보유.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 상기 감정가 및 인수 보증금, 그리고 시장 상황, 물건의 실질 가치 등을 종합적으로 고려하여 산정되어야 합니다. 본 건의 경우, 대항력 있는 임차인의 존재와 중복 사건, 공동담보 등의 특이사항으로 인해 추가적인 면밀한 분석이 필요하며, 예상 입찰가는 별도로 산정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.