나이스옥션 법원경매 대전 2025타경503680 [1] 세종특별자치시 조치원읍 죽림리 396 자이아파트 106동 2층204호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하나감정 · 평가일 2025.11.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 조치원읍 죽림리 소재 '한국국토정보공사' 서측 인근에 위치하는 '자이아파트 제106동 제2층 제204호‘로서, 주위는 아파트단지, 노선 상가, 업무시설, 단독 및 다가구주택, 농경지 등이 혼재하는 주거지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하는 등 제반 교통상황은 무난함.

건물의 구조

일련번호 1) : 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하1층 지상12층 건물 중 제106동 제2층 제204호로서, 외 벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등, 내 벽 : 벽지도배, 일부 타일붙임 마감 등, 창 호 : 샷시창호임.

이용상태

일련번호 1) : 아파트 1세대(거실1, 주방 및 식당1, 침실3, 욕실2, 현관1, 발코니 등)로 이용 중임.

설비내역

도시가스에 의한 개별난방설비, 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 옥내 소화전, 주차장설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리 형상에 가까운 평탄한 토지로 아파트 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

동측 및 북측으로 왕복 5차선 포장도로, 서측으로 왕복 2차선 포장도로, 남측으로 왕복 6차선 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

조치원읍 죽림리 396번지 : 도시지역, 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도로구역(국도1호선)<도로법>, 하수처리구역<하수도법>, 중점경관관리구역((국도1호선 조치원구간) 세종특별자치시고시 제2020-341호)

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임. 현장조사시 이해관계인의 폐문 부재로 내부 등은 집합건축물대장 도면 및 탐문조사 등에 의거 확인 하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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* 사건번호: 대전지방법원 2025타경503680 (1)

* 소재지: 세종특별자치시 조치원읍 죽림리 396 자이아파트 106동 2층 204호

* 용도: 아파트

* 감정가: 259,000,000원

* 토지면적: 50.19㎡ (약 15.18평)

* 토지 지분: 50.1939㎡ (약 15.18평)

* 건물면적: 84.66㎡ (약 25.61평)

* 건물 지분: 84.6641㎡ (약 25.61평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 유동화물건

* 특수물건정보: 유동화물건

1.1. 입지조건

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* 위치 및 주위환경: 세종특별자치시 조치원읍 죽림리 소재 '한국국토정보공사' 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 노선 상가, 업무시설, 단독 및 다가구주택, 농경지 등이 혼재하는 주거지역으로 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용도 무난합니다.

* 인접 도로상태: 동측 및 북측으로 왕복 5차선, 서측으로 왕복 2차선, 남측으로 왕복 6차선 포장도로와 접하고 있어 차량 통행이 원활합니다.

* 토지이용계획: 본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역 등으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

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* 말소기준권리: 본 건의 말소기준권리는 2021년 10월 27일 접수된 에스비아이저축은행의 근저당(을21)입니다.

* 등기부 현황:

* 소유권은 강새봄에게 이전되었으며(갑8, 갑16), 신탁등기가 말소된 이력이 있습니다.

* 채무로는 에스비아이저축은행의 근저당(을21)과 하나카드주식회사의 가압류(갑19)가 등기되었으나, 가압류는 말소되었습니다.

* 본 경매는 에스비아이저축은행의 임의경매 개시결정(갑20)에 의해 진행되고 있습니다.

* 총 채무액: 등기부상 채권 총액은 435,559,361원입니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대차 관계는 미상입니다. 임대차 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없습니다.

1.3. 상권분석

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* 단지 정보: '조치원자이' 아파트로, 2008년 10월 30일 사용승인된 단지입니다. 총 25개 동, 1,429세대로 구성되어 있으며, 최고 15층, 최저 1층 규모입니다.

* 건물 정보: 본건은 106동 2층 204호로, 철근콘크리트구조이며 지상 12층 건물 중 2층에 해당합니다.

* 주변 상권: 아파트 단지, 노선 상가, 업무시설 등이 혼재하는 주거지역으로, 일상생활에 필요한 편의시설 접근성이 양호합니다.

1.4. 생활정보

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* 편의시설: 단지 내 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터, 커뮤니티 공간 등의 복리시설을 갖추고 있습니다.

* 교통: 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 편리하며, 단지 주변으로 여러 차선의 도로가 있어 차량 이동이 용이합니다.

* 주거환경: 아파트 단지가 밀집된 주거지역으로, 조용한 주거 환경을 제공합니다.

1.5. 잠재적 리스크

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* 유동화물건: 본 건은 유동화 물건으로, 일반 경매 물건과 달리 채권 매각 및 회수 과정에서 일반적인 절차와 다른 특수성이 있을 수 있습니다.

* 임대차 관계 미상: 현장 방문 시 이해관계인의 부재로 내부를 확인할 수 없었으며, 임대차 관계가 불분명합니다. 임차인의 보증금 및 월세 정보가 없어 인수 여부 및 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있으므로 면밀한 조사가 필요합니다.

* 건축물 하자 이력: 과거 보도에 따르면, 본 단지는 준공 초기에 결로, 누수, 곰팡이 등 하자 문제로 입주민들의 민원이 있었던 사례가 있습니다. 현재 시점에서의 정확한 하자 여부 및 보수 상태는 별도의 점검이 필요할 수 있습니다.

* 높은 채무 총액: 등기부상 채무 총액이 4.3억원 이상으로, 감정가 2.59억원 대비 높은 수준입니다.

1.6. 종합 의견

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본 물건은 세종특별자치시 조치원읍에 위치한 '조치원자이' 아파트로, 편리한 교통망과 단지 내 편의시설을 갖춘 주거지입니다. 최근 실거래가 수준을 고려할 때 실거주 및 투자 가치를 탐색해 볼 만한 물건입니다. 그러나 유동화 물건이라는 특수성과 임대차 관계의 불확실성, 과거 하자 이력 등은 잠재적인 리스크 요인으로 고려해야 합니다. 특히, 등기부상 채무 총액이 감정가를 상회하므로, 권리 관계 및 낙찰 후 명도 과정에 대한 철저한 분석과 신중한 입찰 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

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* 실거주 적합성: 비교적 신축(2008년 준공)이며 조치원읍 중심부에 위치하여 생활 인프라 접근성이 우수합니다.

* 가격 경쟁력: 최근 실거래가와 감정가를 비교하여, 적정 입찰가를 산정한다면 시세 대비 합리적인 취득이 가능할 수 있습니다.

* 단지 규모 및 브랜드: 1,429세대의 대단지이며 GS건설의 '자이' 브랜드 아파트로서, 지역 내에서 높은 선호도를 보입니다.

1.8. 예상 입찰가

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최근 2026년 6월 8일, 동일한 면적(84.6641㎡) 및 2층에 해당하는 물건이 23,800만원에 거래되었습니다. 또한, 2026년 7월 4일에는 동일 면적(84.6641㎡)에 3층 물건이 25,500만원에 거래되었습니다. 본 건의 감정가는 25,900만원입니다.

이러한 최근 실거래가와 감정가를 종합적으로 고려할 때, 본 건의 예상 입찰가는 23,000만원에서 25,500만원 사이에서 신중하게 접근하는 것이 바람직합니다. 특히 2층이라는 점과 최근 2층 실거래가(23,800만원)를 감안하여 보수적인 관점에서 입찰가를 산정하는 것이 좋습니다. 유동화 물건 특성 및 시장 상황, 경쟁 입찰자 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.