나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경102144 [1] 부산광역시 서구 동대신동2가 162-10 더스페이스 101동 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리얼티뱅크 · 평가일 2025.11.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 서구 동대신동2가 소재 부산서여자고등학교 남동측 인근에 위치하며, 부근은 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며 주위환경 무난함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 이 소재하여 대중교통사정 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조(철근)콘크리트지붕 9층 건물로서, - 외벽: 몰탈위 페인트 등 치장석 붙임, - 내벽: 벽지 마감 등, - 창호: 샷시창임.

이용상태

공동주택(다세대)임.

설비내역

위생설비, 급 배수설비,화재탐지및 경보설비,스프링클러설비,옥내소화전설비,승강기설비,공동현관문설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어있음

토지의 형상 및 이용상태

평탄화하여 조성된 사다리형의 공동주택 부지임.

인접 도로상태등

북서측으로 폭 약 6m 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

-

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임. 2)기 타: 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산서부지원 2025타경102144 (1)

* 소재지: 부산광역시 서구 동대신동2가 162-10 더스페이스 101동 4층402호

* 건물명: 더스페이스 101동 4층402호

* 용도: 공동주택(다세대)

* 감정가: 230,000,000원

* 토지면적: 21.88㎡ (약 6.62평)

* 건물면적 (전용면적): 50.06㎡ (약 15.14평)

* 건축물 정보:

* 구조: 철근콘크리트구조

* 지붕: (철근)콘크리트

* 건축면적: 178.76㎡ (약 54.07평)

* 연면적: 1233.42㎡ (약 373.09평)

* 건폐율: 47.42%

* 용적률: 296.79%

* 총 층수: 지하 1층, 지상 9층

* 승강기: 1대

* 사용승인일: 2018년 08월 09일

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 황OO

2. 입지조건

* 위치: 부산광역시 서구 동대신동2가 소재 부산서여자고등학교 남동측 인근에 위치합니다.

* 주위 환경: 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있으며, 주위 환경은 무난한 편입니다.

* 교통: 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 도로: 본건 건물은 북서측으로 폭 약 6m 내외의 도로에 접해 있습니다.

* 혐오시설: 현재 제공된 정보 및 자체 조사 결과, 본건 주변에 직접적으로 영향을 미치는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2023년 05월 15일 접수된 을5 근저당권 (채권자: 전오권, 채권액: 110,000,000원)입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다. (을6 임차권, 을5 근저당권, 갑7 압류, 갑8 가압류, 갑9 가압류, 갑10 가압류, 갑11 가압류, 갑12 가압류, 갑13 압류, 갑14 강제경매, 갑15 압류)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 을구 6번 주택임차권 (채권자: 황다솔)은 매수인에게 대항할 수 있는 권리입니다.

* 임차인: 황다솔

* 보증금: 180,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 11월 10일

* 확정일자: 2020년 10월 29일

* 대항력: 있음

* 비고: 물건명세서에 따르면, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

* 총 채권액 (등기부채권 총액): 465,668,203원

4. 상권분석

* 본 물건은 부산 서구 동대신동2가의 주거 밀집 지역에 위치한 다세대주택입니다.

* 주변은 공동주택과 일부 근린생활시설이 혼재하고 있어, 기본적인 생활 편의시설 이용은 무난할 것으로 판단됩니다.

* 제공된 최근 매매 정보들을 분석한 결과, 유사 규모의 다세대주택 거래 사례가 있습니다.

* 2026년 1월 23일 거래: 1억 6,500만원 (전용면적 47.56㎡, 2013년식)

* 2026년 4월 12일 거래: 2,400만원 (전용면적 47.62㎡, 1997년식) - 시세 대비 현저히 낮은 거래로, 특이사항 고려 필요

* 2026년 3월 20일 거래: 3,300만원 (전용면적 36.27㎡, 1987년식) - 시세 대비 현저히 낮은 거래로, 특이사항 고려 필요

* 상대적으로 최신 건물인 2013년식 다세대주택의 거래가격을 기준으로 볼 때, 본 물건(2018년식, 전용면적 50.06㎡)의 시세는 1억 6,500만원에서 1억 8,000만원 수준으로 추정됩니다.

5. 생활정보

* 주변 시설: 부산서여자고등학교가 인근에 위치하며, 주거 밀집 지역의 특징을 보입니다.

* 교통: 차량 접근 용이하며, 버스 정류장이 가까워 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 건물 편의시설: 위생설비, 급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 스프링클러, 옥내소화전, 승강기, 공동현관문, 도시가스 개별난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 구조 및 외관: 철근콘크리트구조 9층 건물로, 외벽은 몰탈위 페인트 및 치장석 붙임, 내벽은 벽지 마감, 창호는 샷시입니다.

6. 잠재적 리스크

* 선순위 대항력 있는 임차인 존재: 황다솔 임차인의 보증금 1억 8천만원 중 배당으로 전액 변제되지 않는 금액은 매수인이 인수해야 하는 가장 큰 리스크입니다. 임차인의 전입일자(2020.11.10)가 말소기준권리(2023.05.15)보다 앞서므로 대항력이 있습니다.

* 정보 충돌 가능성: '임차인 현황'의 '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보와 '물건명세서 참고사항'의 '배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함'이라는 내용이 상충됩니다. 이 부분은 반드시 경매계에 확인하여 명확히 파악해야 합니다.

* 건축물 용도: 건축물대장상 '도시형생활주택-다세대' 및 '업무시설(오피스텔)'로 기재되어 있으나, 본 경매 물건(402호)은 '공동주택(다세대)'으로 이용되고 있음을 확인했습니다.

* 경매 절차 불확실성: 다수의 가압류 및 압류가 존재하며, 경매 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 서구 동대신동에 위치한 비교적 신축(2018년 사용승인) 다세대주택으로, 입지 및 건물 상태는 양호한 편입니다. 하지만, 가장 큰 위험 요소는 선순위 대항력 있는 임차인 황다솔의 보증금 1억 8천만원이 경매 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 제공된 정보 간의 상충 가능성 때문에, 이 부분에 대한 명확한 확인 없이는 신중한 접근이 요구됩니다. 만약 임차인의 보증금 전액이 배당을 통해 해결된다면, 현재 시세 대비 합리적인 가격으로 취득하여 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 핵심은 대항력 있는 임차인 황다솔의 보증금 1억 8천만원 인수 여부입니다. 만약 매수인이 해당 금액을 인수해야 한다면, 이는 총 투자금액에 직접적으로 반영되므로 입찰가 산정에 결정적인 영향을 미칩니다.

* 인근 실거래가를 고려할 때, 본 물건의 시장 가치는 약 1억 7천만원 ~ 1억 8천만원으로 추정됩니다.

* 임차인의 보증금 인수 문제가 명확히 해결(전액 배당)된다는 전제 하에, 현재 감정가 2억 3천만원보다 낮은 가격으로 취득하는 것이 중요합니다.

9. 예상 입찰가

* 주변 유사 면적(약 47.56㎡)의 최근 거래 사례가 2026년 1월에 1억 6,500만원에 있었음을 고려할 때, 본 물건(전용면적 50.06㎡)의 시장 가치는 약 1억 7,000만원 ~ 1억 8,000만원으로 추정됩니다.

* 매우 중요한 전제: '임차인 현황'에 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, '물건명세서'상 임차 보증금 1억 8천만원이 배당에서 전액 변제되지 않으면 매수인이 인수한다는 내용이 있습니다. 만약 이 '인수 보증금 합계: 0원'이 임차인이 배당을 통해 보증금 전액을 변제받아 매수인이 인수할 금액이 없다는 의미라면,

* 현재 시세 1억 7,000만원 ~ 1억 8,000만원을 고려하고, 안전 마진 10%~20%를 확보하는 관점에서, 1억 5,000만원 ~ 1억 7,000만원 사이의 입찰가를 고려할 수 있습니다.

* 하지만, 만약 임차인의 보증금 1억 8천만원을 매수인이 인수해야 하는 상황이라면, 총 취득 비용(입찰가 + 1억 8천만원)이 현 시세(1억 7천만원 ~ 1억 8천만원)를 초과하지 않도록 입찰가를 매우 낮게 산정해야 합니다. 이 경우, 합리적인 입찰가 산정이 어렵습니다.

* 결론적으로, 본 물건은 임차인의 보증금 인수 여부에 따라 가치가 크게 달라지므로, 실제 입찰 전 반드시 법원 경매계에 문의하여 '황다솔' 임차인의 배당 현황 및 인수 금액을 명확히 확인하시기 바랍니다. 확인 결과에 따라 예상 입찰가는 달라져야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.